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蔡明红律师

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成功案例

婚前购买婚后登记的房屋所有权归谁

时间:2017-11-01  浏览量 0  评论 0   0  0

【案例】

  刘先生与王女士于2006年6月18日登记结婚。婚前刘先生购买了一套商品房,并一次性交清全部房款,2006年10月6日向房产登记部门申请登记,2007年2月1日房产登记部门颁发了《房地产权证》,产权所有人登记在刘先生名下。2008年10月因感情不和,双方均同意离婚,但对房屋是否夫妻共有财产存在分歧。刘先生认为该房为其个人财产,理由是该房是他与王女士结婚之前购买的,且一次性付清了购房款;王女士则认为该房屋是夫妻共有财产,理由是该房子的产权证是在他们结婚登记后取得的。

  【分歧】

  第一种意见认为,该房屋所有权归刘先生。刘先生与房地产开发公司签订了《商品房购销合同》,并一次性付清了购房款,即取得了要求房地产开发公司交付房屋及产权过户的权益在先,而房地产管理部门发放产权证只能在后,产权证只是物权的凭证。

  第二种意见认为,该房屋所有权属夫妻共有财产。依据《物权法》的规定,不动产的所有权的取得以登记为准,该房屋虽然是婚前刘先生购买,但申请登记和取得房产权证是在婚后。

  【分析】

  第一种意见中,刘先生婚前与房地产开发公司签订了《商品房购销合同》,并一次性付清了购房款,这只是不动产物权变动的原因,而不是结果,不动产物权变动的结果是所有权的转移。刘先生与房地产开发公司签订了《商品房购销合同》并取得了房屋的实物,所产生的结果是债权,即债权法上的约束力。由于债权法上的权利只是一种相对权、对人权,不具有排他的效力,故而不动产物权的变动必须进行公示,即标的物登记后才能生效①。因此刘先生婚前取得的房屋,所产生的法律关系是刘先生与房地产开发公司的债权债务关系,并没有取得所有权。

  笔者赞同第二种意见。《中华人民共和国物权法》第六条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记”,第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力”,可见不动产物权的变动必须进行登记,未经依法登记不产生法律效力。不动产登记是指将土地及其定着物的所有权和他项权的取得、丧失与变更,按照法定程序记载于有关专门机构掌管的专门的簿册上。其目的在于管理地籍,确定产权②。最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)第二十一条规定“离婚时双方尚未取得所有权……人民法院不宜判决房屋所有权归属”。从最高人民法院的司法解释也可以看出,房屋所有权的取得是以登记为准。因此,本案中,刘先生婚前购买的一套商品房,并一次性交清全部房款,是刘先生婚前与房地产开发公司产生的债权债务关系,产权并非归刘先生所有。刘先生与王女士在婚后取得了房产登记部门颁发的《房地产权证》,表明刘先生与王女士婚后才取得该房屋的所有权,虽然产权所有人登记在刘先生名下,但该房屋的所有权归夫妻双方共有。

 

以上内容由蔡明红律师提供,若您案情紧急,法律快车网建议您致电蔡明红律师。

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