张兵律师

中介促成签订的合同无效，中介费需要支付吗？

【基本案情】

2007年2月，张某与某中介公司签订一份《房产求购委托书》，委托该公司购买住房。几天后，中介公司为张某找到一处房产，张某看房后觉得满意，遂与中介公司及业主吴某共同签订了三方《房屋买卖协议》，约定吴某将一套房产卖给张某，张某应于协议签订之日支付吴某购房定金40000元，同时向中介公司支付中介费31000元。然而，张某跟吴某夫妇的房屋买卖并非一帆风顺。据后来调查，吴某的上述房产尚未取得《房屋所有权证》，无法按合同的约定办理过户登记手续。在签订房屋买卖合同后不到一个月，张某将吴某告到法院，要求吴某双倍返还定金，即80000元。法院认为，房屋未依法登记领取《房屋所有权证》便进行转让，违反了法律的强制性规定，张某跟吴某签订的《房屋买卖协议》为无效合同，定金合同亦无效，遂判决吴某退还定金40000元给张某。因中介公司促成双方签订的房地产买卖合同无效，张某要求中介公司退还当初收取的31000元中介费及利息，遭到中介公司的拒绝。无奈之下，张某将中介公司告到法院。

【判决意见】

中介公司作为房地产中介服务机构在从事房地产中介服务过程中，不仅应为房地产活动当事人提供订立合同的媒介，而且有义务向房地产活动当事人宣传相关法律法规，审查房地产活动当事人的行为是否合法，以保障房地产活动当事人的合法权益。在本案中，咨询公司未认真审查吴某夫妇索要出卖的房屋是否具备产权证，对房屋买卖合同的无效负有主要过错责任，判决咨询公司返还当初收取的中介费31000元。

【案件疑问】

根据《合同法》关于居间合同的规定，居间人促成合同成立的，可以根据合同的约定获得报酬，未促成合同成立的，不能获得报酬，但可以向委托人要求支付必要的费用。但如果居间人促成委托人订立了无效合同，中介公司作为居间人能否获得报酬呢？

【律师分析】

根据合同法的传统理论，合同的成立是指当事人通过要约和承诺的方式对合同的内同达成合意。但合同的成立与合同的效力是不同的概念，合同的效力是指成立的合同是否获得法律的承认，是否具有法律效力的问题，即合同成立并不意味着合同有效，可能存在某些事由，而导致中介公司促成房地产交易当事人成立的合同无效。

本律师认为，从《合同法》关于居间合同的规定看，没有将合同有效作为居间人获得报酬的条件，只要居间人向委托人提供信息和媒介，联络有签订合同意向的双方签订合同，促成合同成立，应当认定依约完成了合同义务，可以获得报酬，而不论合同是否具有法律效力。但如果不问中介公司促成签订的合同是否有效，显然对委托人是不公平的：没有实现交易的目的，却仍然要向中介公司支付报酬。

如何解决这个矛盾，本律师认为，应当根据造成合同无效的原因来认定是否支付报酬：

1、因中介公司的原因造成的合同无效，中介费不应支付；

2、因委托人的原因造成合同无效，中介费应依约支付；

3、不能归责于中介公司和委托人的原因造成合同无效，应酌情支付。

本案中，虽然合同中没有明确约定房地产中介公司负有告知买卖双方有关期房交易法律法规的义务。但很显然，房地产中介公司作为专业的房地产中介服务机构，应当清楚我国关于期房交易的相关法规和政策，无论是为了能收取佣金而故意不告知双方相关的政策，还是经纪人的过失没有注意到这方面的问题，都存在过错，并且直接导致了合同被法院认定无效。因此，在这种情况下，判决中介公司退回中介费是妥当的。