吴丁亚律师提示：

关键词

认购书

审理法院：

北京市海淀区人民法院

商品房预售合同纠纷

原　　告：

刘X

被　　告：

A公司 企业信息

吴丁亚律师提示审理经过

原告刘X与被告A公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理

原告诉称

本院查明

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

A公司系本案涉案房屋的开发商。该公司于2008年9月取得相应用地《建设用地规划许可证》，用地项目名称为医疗区公共配套，另于2010年6月取得《建设工程规划许可证》（2010规（昌）建字0041号），建设项目名称为医疗配套服务设施。其中，附件载明总建筑面积36537平方米，地上13层、地下2层，含商业10662.60平方米，办公19443平方米。2010年9月，A公司另取得《建筑工程施工许可证》，工程名称为医疗配套服务设施。上述工程项目经建设完成，于2012年9月26日完成工程竣工验收备案，《工程竣工验收备案表》载明工程名称为医疗配套服务设施，竣工验收时间为2012年9月25日。

于上述工程项目建设期间，刘X一方（包括张X、肖X、肖XX、王X、肖某）既与A公司就购买上述A-5b地块所涉工程项目商业部分进行过洽商。刘X曾于2012年6月15日与A公司就该商业部分（S项目1号楼商业）×房屋分别签订《S项目房屋认购书》。

2012年11月，刘X及其他肖X、肖XX、张X、王X、肖某5人就上述项目房屋与A公司分别签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称合同）。其中，刘X（买受人）于2012年11月14日与A公司（出卖人）签订合同内容主要包括：买受人购买的商品房所在土地用途为商业。出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房暂定名为A资源中心，建设工程规划许可证号为：2010规（昌）建字0041号，建设工程施工许可证号为：【2010】施建字1481号，建设工程施工合同约定的开工日期为2010年8月25日，建设工程施工合同约定的竣工日期为2012年5月30日。该商品房已由北京市住房和城乡建设委员会批准预售，预售许可证号为：京房售证字（2012）5号。该商品房房屋坐落为昌平区中关村国际生命医疗园A-5b商业用医疗配套服务设施×层×。该商品房所在楼栋的主体建筑结构为钢筋混凝土结构，建筑层数15层，其中有地上13层，地下2层。该商品房为第一条规定项目中的医疗配套服务设施第×层×号。该商品房的用途为商业，预测建筑面积137.41平方米。签订本合同时该商品房所在楼栋的建设工程进度状况为已竣工。按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米30349.41元，总价款叁佰肆拾叁万伍仟贰佰伍拾零元。（第十二条）出卖人应当在2012年12月10日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列第1、2、5项所列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；5、满足附件七约定的市政基础设施达到的条件。（第十四条）除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第一种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理。（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部付款万分之贰的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格。查验该商品房时发现其质量或其他问题的，双方同意按照第3种方式处理：（3）见附件七补充协议。该商品房达到第十二条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十二条约定的证明文件，并满足第十二条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十二条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十四条处理。验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：出卖人按本合同载明的买受人通讯地址以信函送达的方式发出《入住通知书》后15日内，买受人仍未按《入住通知书》确定的时间办理入住手续的视为买受人已接受该商品房，对该商品房不存在任何异议。该商品房所有风险自《入住通知书》规定交付之日起转移至买受人。出卖人承诺该商品房使用合格的建筑材料、构配件，该商品房质量符合国家和本市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，应当与出卖人另行签订补充协议。出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第2种方式处理：（2）见附件七补充协议。具体装饰和设备标准的约定见附件六。

合同附件五“付款方式及期限的约定”包括：签订《商品房预售合同》当日，买受人向出卖人支付该商品房总价款的50%作为首付款第一笔款计1725250.00元，剩余房款1710000.00元由买受人通过银行按揭贷款支付。附件六“装饰和设备标准的约定”：公共灯饰：满足基本照明需要；强电：配电箱内预留电源接入点；供暖系统：无；上下水：公共卫生间有上下水；空调系统：预留安装条件；备注：具备餐饮条件并符合设计验收要求。附件七“补充协议”约定：（第4条）房屋交付事宜的补充约定：本合同签署后，如出现经规划部门批准规划变更、设计审查单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否解除买卖合同的书面答复。买受人在通知到达之日起10日内未明确做出解除合同的书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权解除买卖合同。买受人办理房屋交付使用手续时，须付清全部应付购房款（买受人办理贷款的，以贷款到达出卖人指定账户为购房款付清之日）。如发生以下情形时，出卖人有权不予发送入住通知，拒绝办理房产交付手续，并有权追究买受人逾期收房的违约责任。（1）买受人未付清房价款（含面积差价款）、违约金及其他应付费用。（第五条）市政基础设施和其他设施的约定：电：2012年11月30日前达到使用条件；供暖：2012年11月30日前达到当年采暖季可供暖；燃气：2012年11月30日前达到管道煤气工程通过验收，符合燃气公司供气条件时开始供气；电话通信线：2012年11月30日前铺设到户，由买受人自行申请开通并承担相关费用；有线电视线：2012年11月30日前铺设到户，由买受人自行申请开通并承担相关费用。如果在约定期限内未达到条件，出卖人采取替代补救措施。（第十一条）其他约定：由于该项目已竣工备案，附件一房屋平面图、附件六装饰和设备标准的约定以房屋的现状为准。自该商品房交付或视为交付之日起，出卖人根据《房屋质量保证书》的约定对该商品房承担保修责任。出卖人已经对该房屋的户型、内部结构、单元门及户门朝向、楼层、位置、室内设有的管线及设施、市政基础设施及其他设施、装修及设施配套标准、邻近该房屋所设有的设施设备及可能产生的影响以及其它与该房屋相关的情况等向买受人做了详细介绍和说明，买受人清晰地知悉了该房屋的相关情况，同意按照《预售合同》及本补充协议约定条件购买该房屋。

上述合同签订后，刘X于2012年12月18日支付购房款1725250元。2012年12月4日，A公司通知刘X办理房屋入住手续，刘X一方认为房屋不具备合同约定的交付条件而未予办理。期间，北京城乡建设集团有限公司受A公司委托对一期工程进行改造。2013年1月10日，受托方编制了《一期工程改造项目实施方案》，其中包括“A、B、C段商业增加给排水（含隔油池）”及“商业增加排烟”内容。改造结束后至2013年12月5日，刘X与A公司办理了涉案房屋结算并签署《A资源中心房屋结算单》，载明实际结算房屋价款为：3458315元，应补交房款23065元。2013年12月6日，刘X一方办理上述“1号楼底商”的入住手续，签署《A资源中心入住验房表》。2013年12月28日，刘X另支付购房款1733065元。2014年1月，刘X一方委托第三方着手就继续改造进行设计，并于此后陆续对房屋进行装修及改造。同时，刘X一方亦就继续改造事宜与A公司保持协商，A公司亦曾就相关事宜分别致函北京中关村生命科学园发展有限责任公司及刘X一方，提出该公司对于一期商业改造的意见，但双方始终未能就改造事宜达成一致意见。2015年11月19日，刘X一方向A公司发出“关于《商品房预售合同》违约事宜的函”、《购买及维权过程说明》等函件，明确提出不再要求A公司进行整改及索赔等要求，A公司对此未予回应。另查明，为满足其商业经营的需要，刘X一方已在收房后实际委托第三方对涉案商业房屋整体实施了多项改造工程施工。其中主要包括：结构及相应玻璃幕墙等工程施工，工程内容涉及结构加固、钢结构、钢承板、楼面板钢筋混凝土制作与安装、隐框玻璃幕墙、铝单板幕墙、装饰格栅、广告位、玻璃采光顶等，并相应实施了厨房排烟相关设备的采购与安装工程施工；防水改造、天然气改造、消防及水电改造工程施工。且部分涉案商业房屋已或单独或合并出租第三方用于经营餐饮、医疗器械销售等。

对有争议的证据和事实，本院认定如下：

1.刘X主张A公司存在逾期交房的违约行为，且交房日期应当以实际交房日即2013年12月13日为准，A公司则反驳主张于2012年12月4日通知刘X办理入住，否认存在逾期交房行为。经询问，刘X否认收到书面入住通知，但认可接到了A公司办理入住的电话通知，且认为房屋不符合收房条件而未予办理。刘X未能就其主张的逾期交房事实向本院充分举证。

2.刘X主张A公司交付的房屋存在排水、消防通道、设施安全等方面的设计缺陷，导致排水、疏散、安全、残疾人设施等无法满足其正常使用需要。A公司对此不予认可，强调设计经过了规划、建委等各个部门的审核且最终通过了各个部门的竣工验收，并向本院提供《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《医疗配套服务设施竣工验收报告》、《单位工程安全和功能检验资料核查及主要功能抽查记录》、《建设工程消防验收意见书》为据，刘X主张其中部分证据不完整并对全部证据的关联性均不予认可，但其未能就所主张的设计缺陷事实向本院充分举证。

3.刘X主张A公司交付的房屋不符合合同约定条件而无法满足其经营餐饮的需要，经询问，刘X主要依据上述合同附件六“装饰和设备标准的约定”中相关设备及备注内容，述称房屋至少不具备经营餐饮所必须的设备设施，如：烟道、上下水、隔油池、燃气、电力供应。A公司则援引上述合同附件七“补充协议”其他约定条款，反驳主张双方约定房屋以签订合同时的现状为准，且强调签订合同时房屋装饰和设备标准是确定的。另经询问，A公司述称签订合同时房屋上下水已达各层公共卫生间、燃气管道自下而上于户外设置，主张房屋已具备餐饮条件。该公司另述称于后期改造中已为刘X房屋改造设置有隔油池、排烟道及给排水，刘X未能对此给予全面认可，且主张仍不满足经营餐饮需要。刘X未能就上述合同补充协议条款内容作出合理解释并提供相应反证。

4.为进一步证明A公司未兑现于双方洽商之初所作出的改造承诺，刘X另向本院提供《说明》、《承诺书》、《会议纪要》及《客户变更申请单》为据。其中，刘X述称该《说明》系其向A公司经办人员送达，《说明》显示有“桑剑萍”署名及手书日期“2012.8.13”，内容为：“关于ACC底商问题，我已多次向贵公司提出，至今仍未得到解决，如果再得不到解决，我们几个业主决定不在购买此项目，并将已付款项双倍退还。1、此房屋没有冷、暖空调及安装位置。2、没有上下水及烟道。3、消防喷淋新风未见。4、多处楼梯没有护栏。5、屋内电箱配量太小，不符合餐饮电量。6、燃气未进入室内。7、厕所溢水严重。8、门窗严重变形，应给予及时更换。9、地下一层有严重漏水情况。希望我们在签订商品房预售合同前，将以上诸多问题整改完毕。”。《承诺书》形式上显示由“A公司”于“2012年11月2日”签章出具，内容为：“关于您提出购买的ACC底商存在的设计缺陷等问题，我司承诺如下：如您能于2012年11月20日前完成全部签约，我司同意在交房之前完成对所有问题的整改。同时我司同意您可按照相关制度提取房屋销售佣金。如您未能于2012年11月20日前完成全部签约，以下全部承诺无效。”。庭审中，A公司对该《说明》、《承诺书》的真实性、关联性均不认可。经A公司申请，本院委托北京天平司法鉴定中心（以下简称鉴定机构）对上述《说明》中“桑剑萍”签名及《承诺书》中“A公司合同专用章”的真实性进行鉴定。该鉴定机构向本院出具的《文书鉴定意见书》鉴定意见为：1、2012年8月13日《说明》上桑剑萍的签名与鉴定样本2至33上桑剑萍的签名不是同一人书写的。2、2012年11月2日《承诺书》上“A公司合同专用章”与鉴定样本1和样本34至42上“A公司合同专用章”的印章印文不是同一枚印章盖印的。后经刘X申请，本院组织鉴定人出庭接受双方质询。鉴定人对刘X的质疑逐一作出了回复。经质证，刘X主要坚持其关于鉴定文书的格式、名称、内容、附件等均不符合规范要求的异议，且以鉴定程序违法及鉴定依据明显不足为由申请重新鉴定，但其未能就其上述异议及重新鉴定主张向本院提供充分的事实及规范依据。其次，该《会议纪要》为复制件，显示系“2012年10月22日北京A公司总经理办公会”，其真实性、合法性及关联性亦未得到A公司的认可，主要内容包括：会上，总办会领导对后期工作做出以下指示：1、必须尽快解决一期商业排烟管、污水排泄通道、天然气、供暖以及空调安装等问题，此项工作由刘晓渊总负责总体协调工作，刘星高组织在本周内出具体实施方案并形成报告，师晓明甄选施工单位，马齐贤做好追究设计院责任的各项准备工作。《客户变更申请单》证明刘X一方曾于2012年11月13日就“一期商业×”向A公司提出内容变更申请，且通过了A公司总经理批准。其中申报内容为：“一、本人购买的ACC一期商业×，由于没有供暖、制冷系统，为达到基本使用条件，本人自行安装冷暖系统，但需要开发商做相应补偿，申请每建筑平方在原成交价基础上优惠400元，8444.61*400元=3377844元。二、申请合同中附件六做以下变更：供暖制冷系统：由乙方自行安装，涉及费用由乙方承担，相关改造由甲方配合及协调。上下水、天燃气：铺设到位。备注：具备餐饮条件并符合设计验收要求。望贵司给予理解和支持。”A公司对该证据真实性认可，却否认其证明目的。刘X另提供其参与A公司总经理黄新、设计师韩某的谈话录音及刘X与A公司原总经理李小波的谈话录音为据，但相关录音的真实性及内容的关联性均未得到A公司的认可。刘X未能就与A公司已就所谓满足餐饮需要的具体事项达成约定之事实向本院进一步举证。

5.就上述合同约定“具备餐饮条件”内容之内涵，双方当事人解释不一。刘X向本院提供民用建筑、饮食建筑设计规范及饮食业油烟排风标准等规范文件进行说明，还提供受其委托进行改造设计单位出具的“关于S项目底商-商业餐饮相关问题”书面意见为据。A公司对该规范标准于本案争议的适用性提出异议，且否认设计单位出具分析意见的证明效力。刘X未就其主张的餐饮条件向本院充分举证。

6.刘X主张A公司赔偿涉案房屋无法正常使用期间的租金损失，其向本院提供已实际与第三方承租人签订的租赁合同为据，以其中所约定的租金标准作为主张损失的依据，该相关证据的真实性、关联性未得到A公司的认可，刘X未就其主张的租金损失事实向本院充分举证。

7.刘X另主张A公司赔偿其自行改造费用损失579096元，其中包括改造设计费、重做防水工程费用、天燃气安装工程费、烟道安装工程费、钢结构工程费、玻璃幕墙安装工程费、配电设备采购及安装工程费、消防安装工程费及水电改造工程费、账务及其他费用等，且采取按单套面积占总面积比例分摊到每个涉案房屋中计算的方法。为证实其设计、改造等事实，刘X向本院提供与第三方实施方签订的相关设计合同、工程改造合同及相应付款凭据等为据。A公司对上述证据的真实性、关联性均不予认可，且否定按面积比例分摊损失方法的合法、合理性。刘X未就其改造费损失事实向本院充分举证。

本院认为

本院认为，合同是确立当事人权利义务关系的依据，依法成立的合同具有法律效力，双方当事人均应遵照合同约定执行。

本案中，刘X与A公司就购买商用房签订预售合同，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。合同内容对双方当事人具有法律约束力。事实上，在与A公司正式签订合同前，刘X一方已就涉案房屋整体即上述一期商业整体（包括地下一及地上一、二层）与A公司进行过洽商，且涉案房屋于此期间已通过竣工验收备案而处于现房状态。

实际履行中，刘X支付了相应购房款，A公司亦向其交付了房屋。现双方当事人就合同履行存在争议，焦点在于A公司所交付的房屋是否存在设计、施工缺陷，不符合合同约定的交付房屋应具备经营餐饮条件并符合设计验收要求。结合双方当事人诉辩意见及本案现有证据材料，刘X主张涉案房屋不具备经营餐饮的条件，其主要的依据是上述合同附件六“装饰和设备标准的约定”中载明的“具备餐饮条件”之条款，A公司则依据合同附件七中的约定，即“附件六装饰和设备标准的约定以房屋的现状为准”，主张以房屋现状为交付条件。从上述合同约定来看，附件七的相关约定是对附件六装饰和设备标准的解释，二者相互对应。从缔约背景来看，刘X在缔约前对房屋的状态明悉。从房屋实际情况来看，涉案房屋的性质系商业用房，刘X购买涉案房屋用于经营餐饮业未改变房屋性质，涉案房屋能够用于经营餐饮。依据涉案房屋工程规划、建设及竣工相关审批、验收文件，表明涉案房屋通过了各项施工工程验收，具备电力、上、下水及燃气管道等经营餐饮业所需的基本条件。据此，如双方当事人无明确约定，“具备餐饮条件”之标准应当以上述附件七中约定的以房屋现状为判断依据。

结合上述，在合同已明确约定标准的情况下，刘X应就其主张的交付房屋应具备的餐饮条件承担举证责任。本案中，刘X主张合同订立时及履行中其向A公司提出了房屋具备餐饮条件的具体要求，涉及排水、消防、隔油池、燃气、烟道及适配电力等方面的具体内容，但A公司对此不予认可。刘X为此提交的《会议纪要》为复印件，《说明》、《承诺书》经鉴定机构鉴定，无法确定为A公司桑剑萍及以公司合同专用章签署，且无其他相关证据予以佐证，不足以证明其上述主张。庭审中，刘X虽对鉴定意见提出程序违法及明显依据不足的异议并申请重新鉴定，但未能就此向本院充分举证，本院对此不予采信。另仅从证据材料内容看，上述证据的形成时间均在交房前，反映的是要求A公司在交房前对上述事项进行改造，而上述项目并不明确、具体。且A公司亦进行了相应的改造，《客户变更申请单》亦表明对于房屋供暖制冷系统提出的问题已通过房价优惠的形式予以解决，故在无其他相关证据予以佐证的情况下，其接收房屋的行为亦可表明其对A公司改造效果的认可。虽然，A公司在合同履行中按刘X的要求对涉案房屋进行了部分改造，但在其未明确认可上述行为是对合同约定的房屋交付标准变更的情况下，应系作为房屋出卖人为保证买受人正常使用房屋所提供的便利和协助，不构成对合同条款的变更。通过本案查明事实表明，刘X称在合同签订前及签订后，均未向A公司提出过满足其经营餐饮规模的具体且确定的设计方案及要求，现有证据不足以证明合同履行中双方当事人对合同附件七中约定的标准达成了变更。且本案双方合同性质为房屋买卖合同，合同履行中，刘X为其购房后经营所需进行的具体的设计、改造行为，在无相关证据予以佐证的情况下，不是房屋出卖人的法定义务，且双方当事人现也无法通过协商就其中具体内容达成一致意见，故本院对其所主张的交付房屋应具备的餐饮条件及符合的设计验收要求不予支持。如上所述，刘X所主张的逾期交房的违约行为，实际上与上述房屋交付条件之争议密切相关。A公司确于合同约定的交房期限之前通知刘X办理入住手续，但刘X认为房屋不符合约定条件而未予办理，故单就履行房屋交付之行为看，未按期入住的责任不在于A公司，A公司就此并未违反合同约定。

综上所述，涉案房屋实际为现房，双方合同对于房屋装饰及设备标准以现状为准的约定内容明确，刘X在签订合同时对房屋状况应属明知，A公司对于房屋现状之外的刘X所诉设计、施工改造内容没有合同及法律上的义务。刘X没有提供充分证据证明双方另受其他要约与承诺之约束，且未对所谓具备餐饮条件、符合设计规范要求之内涵予以充分述明并充分举证，故刘X主张A公司履约不符合合同约定并据此要求赔偿各项损失的请求，均缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

驳回刘X的全部诉讼请求。