案情简介

2009年8月31日，某某投资有限公司与某某街道办事处某社区居民委员会签订《土地流转经营合同书》，约定由某社区居委会将位于昆明市某某地的居民承包地流转给某某投资有限公司开发园林苗木交易、示范中心，面积为405亩，流转使用期为20年。合同签订后某某投资有限公司在承租的土地上建盖了大棚用于出租，但建盖的大棚没有办理相关的审批手续，相关部分也确认该大棚属未批先建违法建设项目。2011年8月1日，邓某某与某某投资有限公司签订《花木展示中心合同书》，约定某某投资有限公司将位于昆明市某某地的花木展示中心的展示管护大棚面积86.98平方米，土地使用面积880.75平方米，公摊面积77.42平方米，总面积1045.15平方米的土地及大棚租赁给邓某某，用于进行苗木、盆华园林资材的生产、销售和展示，租赁期限为5年，自2011年8月1日至2016年7月31日止。大棚建筑及土地租金为11元／月／平方米。市场管理服务费2000元／年，卫生费360元／年，邓某某在签订合同时向某某投资有限公司缴纳保证金10000元。租期满后，如邓某某未损坏大棚设施及未出现违反合同约定的前提下一次性退还。2011年7月11日，邓某某向某某投资有限公司支付了150819.8元（包括商铺订金10000元，租金137959.8元，市场管理服务费2000元，生活垃圾清运费360元，水电保证金500元）。该大棚及土地在租赁期内一直未使用，大棚也未上锁。2012年7月26日，邓某某以某某投资有限公司未将出租的大棚及土地交付其使用以及该大棚没有取得土地、规划、建设行政审批手续，属违法建筑，根本无法使用或实现合同目的为由诉至法院，要求解除双方签订的《花木展示中心合同书》；返还租金137959.8元，商铺订金10000元，市场管理服务费2000元，生活垃圾清运费360元，合计150819.8元，并支付逾期利息19787.56元支付违约金10000元。某某投资有限公司收到传票后，委托云南天外天律师事务所律师程云代理本案。

承办结果

代理律师了解到某某投资有限公司虽说将出租的大棚及土地交付给了邓某某，但双方未办理过任何交接手续。而且大棚和土地一直处于无人使用的状态。怎么证明某某投资有限公司已将出租的大棚及土地交付给了邓某某呢？在庭审中代理律师通过推理分析论证，阐述了某某投资有限公司已将出租的大棚及土地交付给了邓某某的事实，并认为即使建盖的大棚属违法建筑导致合同无效，但邓某某已实际使用了该土地及大棚，应承担占有使用费用。法院最终采信了代理律师的观点。法院经审理后认为该出租的土地性质为农用地，而双方约定的用途为非农建设用途，同时某某投资有限公司建盖出租的大棚未经规划审批，属于未批先建的违法建筑，认定双方签订的《花木展示中心合同书》无效。同时认定某某投资有限公司已将大棚及土地交付给了邓某某，虽然合同无效，但邓某某已实际使用土地至今，应支付占有使用费，对占有使用费用的计算参照双方签订的《花木展示中心合同书》的租金标准作为计算依据。而商铺订金、市场管理费、生活垃圾清运费、水电保证金等应退还邓某某。一审法院判决：一由某某投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向邓某某返还商铺订金10000元，市场管理费2000元，生活垃圾清运费360元、水电保证金500元，共计12860元。二、驳回邓某某的其他诉讼请求。后邓某某不服一审判决提起上诉，在二审过程中，在法院主持下双方达成调解协议，由某某投资有限公司返还邓某某商铺订金10000元，市场管理费2000元，生活垃圾清运费360元、水电保证金500元、租金13795元，共计26655元。