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律师信息
  • 姓名 : 刘甲律师
  • 电话 : 183-1088-0035
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  • 机构 : 北京市盈科律师事务所(全球总部)
  • 证号 : 11101201010439992
  • 邮箱 : jia0727@163.com
  • 地址 : 北京市建国门外大街1号国贸大厦B座58层
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北京知名房产律师分析房屋买卖合同纠纷(合同的继续履行)
作者:刘甲发布时间:2019-04-10 来源:浏览量:0

一、原告诉称

周×诉称,2014914日,双方签订《北京市存量房屋买卖合同》,约定李×将位于北京市海淀区×706的房屋出售给我。2014924日,我支付李×房屋定金30万元,并办理网签。201571日贵院做出2015海民初字第2XXX0号民事调解书,要求李×继续履行2014914日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》,至今李×已经符合过户条件但仍不配合我办理过户手续。现诉至法院,要求:1、李×继续履行双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》,要求李×配合我办理位于北京市海淀区×706室房屋过户手续;2、本案诉讼费由李×承担。

二、被告辩称

李×辩称,周×违约在先,20157月双方经法院调解后继续履行房屋买卖合同,但周×至今仅支付30%的定金,没有支付我其余房款,且经卖方催告仍不支付。现我提出反诉,要求:1、解除双方于2014914日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》;2、全部诉讼费由周×承担。

周×针对李×的反诉辩称,我不同意李×的反诉请求。我没有任何违约行为,因诉争房屋存在纠纷,我不能依据合同约定履行房屋贷款及过户手续。201571日经法院调解,李×同意待房屋纠纷解决后继续履行合同。2015123日评估公司入户对诉争房屋进行评估,2016229日北京住房公积金管理中心通过我申请的公积金贷款的审批,之后银行通过了我的商业贷款申请,因此我已经依据合同履行了义务,李×是违约方。

三、本院查明

经审理查明,李×系北京市海淀区×706号房屋(以下简称诉争房屋)的所有权人。李×与李×1系兄妹关系,李×因刑事案件服刑。2014914日,李×之委托代理人李×1(出卖人)与周×(买受人)就诉争房屋签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》(合同编号:×),第四条第一款约定:“经买卖双方协商一致,该房屋成交价格为:人民币4850000元(小写),肆佰捌拾伍万元整(大写)。买受人可以在签订本合同的同时支付定金人民币300000元(小写),叁拾万元整(大写,不高于成交价格的20%)。”第四条第三款约定:“买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的,双方同意按照第2种方式解决:……(2)买受人继续申请其他银行贷款,至贷款批准,其间产生的费用由买受人自行负担;……”第五条约定:“出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷,因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的,由出卖人承担相应责任。……”第七条第二款约定:“买受人未按照附件五约定的时间付款的,按照下列第1种方式处理。1、按照逾期时间,分别处理((1)和(2)不作累加)……(2)逾期超过十日(该日期应当与第(1)项中的日期相同)后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人应当自解除合同通知送达之日起三日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金,并由出卖人退还买受人全部已付款。”同日,李×委托代理人李×1(出卖方、甲方)、周×(买受方、乙方)及北京XXXX房地产经纪有限公司(以下简称XXXX公司)签订《补充协议》,第三条约定:“乙方以4次交付房款的方式交接房款;1、在签订合同当时,乙方交付甲方定金人民币50000元,(大写:伍万元),在查档完成后,2014924日之前支付二次定金人民币250000元(贰拾伍万元整)……支付方式为:自行交接;2、乙方于过户前一日交付甲方房款人民币1500000元,(大写:壹佰伍拾万元);交付方式为:资金监管;3、乙方于过户前一日再交付甲方除贷款额外的剩余房款人民币1050000元(大写壹佰零伍万元)。交付方式为:自行交接;4、贷款部分房款人民币2000000元,由金融贷款机构依照放款流程及条件直接发放给甲方;丙方对乙方交付的房款,仅承担见证责任。”第四条约定:“此房交易产生的所有税费由乙方承担,甲方净得人民币4850000元。”合同签订后,周×给付李×之委托代理人李×1定金30万元。20141031日,周×与李×之代理人李×1办理了诉争房屋的网上签约手续。

另查,因李×与案外人李×2就诉争房屋存在纠纷,诉争房屋由李×2居住使用,导致李×无法向周×交付房屋,周×亦无法办理贷款前的房屋入户评估手续。2015年,周×将李×诉至本院,要求李×继续履行双方签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议。在该案庭审中,李×表示“因诉争房屋存在其他纠纷,现在无法交付房屋,我同意按原价继续履行房屋买卖合同。”201571日,本院出具(2015)海民初字第2XXX0号民事调解书,双方自愿达成如下协议:继续履行周×与李×于2014914日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。

再查,20151021日,李×2搬离诉争房屋。审理中,周×提交2015123日由北京XXXX房地产评估有限公司出具的《抵押物初审意见书》,表示评估公司入户评估时间为201510月底。李×对《抵押物初审意见书》的真实性认可,表示评估入户的时间为20151027日。周×提交:1、北京住房公积金管理中心住房公积金贷款中心于2016229日出具的《北京住房公积金管理中心组合贷款(商贷部分)银行审核通知单》,内容为:“中国建设银行股份有限公司北京朝阳支行:经我中心审核,借款申请人周×、李×3公积金部分贷款额度为:捌拾万元整,贷款年限28年,组合贷款担保方式为:抵押担保。”2、中国建设银行股份有限公司北京朝阳支行于2016422日出具的《回执》,内容为:“北京住房公积金管理中心住房公积金贷款中心:经我行审核,借款申请人周×、李×3商业贷款部分贷款额度为壹佰贰拾万元整,贷款年限28年,还款卡持卡人为周×,还款账号为6217****3128,收款单位名称李×,收款账号1100****4015。”周×表示因其于签订合同后向XXXX公司交付的办理贷款相关材料已经过期,故201511XXXX公司通知其重新交纳贷款所需相关材料,20161月初其将重新准备的材料交付XXXX公司,20162XXXX公司告知其自行找中国建设银行股份有限公司北京朝阳支行,按照该银行要求,其又补交了其名下两张信用卡的消费记录,2016422日其申请的商业贷款通过了审批。李×对《北京住房公积金管理中心组合贷款(商贷部分)银行审核通知单》、《回执》的真实性认可,但提出20151023日李×1催告周×支付房款,但周×至今未付,且贷款审批时间过长系因周×未及时交纳贷款所需材料及存在信用瑕疵。李×提交其于20151023日、20151211日、20151216日向周×发送的短信内容,证明其曾在诉争房屋具备交付及过户条件后催告周×支付房款及办理过户。周×对短信内容的真实性认可,表示李×提交的短信往来内容并不完整,且诉争房屋一直存在纠纷,其无法核实20151023日诉争房屋是否具备交房条件。周×提交其通话记录,显示2015102312:33:34周×拨打“132XXXXXXXX”,通话时间456秒。2015121117:19:38,周×拨打“133XXXXXXXX”,通话时间为1842秒,表示其在李×1发送短信当天即与李×1就买卖诉争房屋事宜进行过沟通。李×对通话记录的真实性认可,但表示不清楚通话内容,且“132XXXXXXXX”并非李×1的电话。周×提交“132XXXXXXXX”客户基本信息复印件,显示:客户名称:“孙×”,联系人:李×1;联系电话:133XXXXXXXX。李×对客户基本信息复印件的真实性及关联性不予认可。庭审中,本院当庭拨打“132XXXXXXXX”,该号码为空号。周×提交短信详单及其与李×12016318日、2016418日及2016428日的短信内容,证明李×之委托代理人李×1不配合其办理过户手续。李×对短信内容的真实性认可,对证明目的不予认可。

李×提交李×1的存折及《存量房自有交易资金划转协议》复印件(甲方、乙方未签字),表示周×明知资金监管账号但未支付房款。周×对存折的真实性认可,对关联性不予认可;对存量房自有交易资金划转协议的真实性不予认可,表示双方未签署该协议。李×提出周×违反了《北京市存量房屋买卖合同》第七条第二款的约定,经催告未按期支付除贷款之外的房款,现其要求解除双方签订的买卖合同。周×表示双方约定除贷款外的255万元房款系过户前一日支付,且贷款已经通过审批,在诉争房屋过户至其名下后的15个工作日内即可由银行直接支付李×。周×为证明其具有履行能力,于庭审后向本院交纳200万元。

上述事实,有当事人陈述、房屋所有权证、北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)、补充协议、(2015)海民初字第2XXX0号民事调解书、抵押物初审意见书、北京住房公积金管理中心组合贷款(商贷部分)银行审核通知单、回执、短信、通话记录、短信详单等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为,周×与李×签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示,其内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定,应属合法有效,双方当事人均应严格依约履行各自的合同义务。因李×与案外人就诉争房屋存在纠纷,且周×与李×签订房屋买卖合同时,诉争房屋由案外人居住使用,导致诉争房屋不具备评估、交付条件。因此,201571日,周×与李×在本院达成调解意见,即继续履行双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。现案外人已经搬离诉争房屋,诉争房屋已经具备交付条件,故周×要求继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》,李×协助其办理诉争房屋过户手续的诉讼请求,于法有据,本院予以支持。关于李×提出诉争房屋具备交付条件后周×经催告未给付其房款,要求解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的反诉请求,根据《补充协议》的约定,周×支付255万元房款的时间为过户前一日,且诉争房屋始终存在纠纷,周×在李×之委托代理人李×120151023日短信通知后未支付房款,而是开始进行抵押贷款的申办手续并不违反合同的相关约定。根据《北京市存量房屋买卖合同》的约定,买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的,双方同意买受人继续申请其他银行贷款,至贷款批准,其间产生的费用由买受人自行负担。现李×提出周×拖延申办贷款,但未提交相应证据,且周×向本院提交了北京住房公积金管理中心住房公积金贷款中心的审核通知单及中国建设银行股份有限公司北京朝阳支行的回执,并表示贷款200万元已经获得批准,周×亦在贷款全部获得审批后将此情况及时告知李×1,加之庭审中,周×对贷款的申办、审批过程已经进行了合理的解释,故李×的抗辩理由,缺乏事实与法律依据,本院不予采信。

四、裁判结果

综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定,判决如下:

一、周×与李×继续履行于二○一四年九月十四日签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及《补充协议》。

二、周×于本判决生效后七日内给付李×房款二百五十五万元,李×自收到二百五十五万元房款后的七日内协助周×办理位于北京市海淀区×七○六号房屋的过户手续,将该房屋过户至周×名下;周×于取得上述房屋所有权证后的三十日内给付李×剩余房款二百万元。

三、驳回李×的反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费二万二千八百元,由李×负担,于本判决生效后七日内交纳。

反诉案件受理费二万二千八百元,由李×负担,已交纳。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,交纳上诉案件受理费,上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理。

五、律师总结

本案中,法院以当事人陈述、房屋所有权证、北京市存量房屋买卖合同、补充协议等证据还原了案件事实,明确了诉争房屋上的权利义务关系,支持了原告的诉讼请求,维护了法律的正义。


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