北京市朝阳区人民法院

民事判决书

原告李某某与被告王某某、谢某某房屋买卖合同一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。李某某及委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已终结。

李某某诉称：我与王某某于XXXX年XX月X日结婚，于XXXX年XX月XX日购买了位于北京市朝阳区XXXXX房屋，于XXXX年X月XX日取得房屋产权证，房屋产权登记在王某某名下，该房屋属于夫妻共同财产。后王某某在未经我同意的情况下，私自伪造我的授权委托书，将该房屋卖与谢某某。我从来没有同意出售该房屋，并且在事后也没有追认，王某某与谢某某，王某某与谢某某的买卖行为是无效的，并且该房屋属于经济适用房，根据相关规定，不满五年，不得上市交易。因此，特向法院起诉，请求法院判令王某某与谢某某于XXXX年XX月XX日签订的房屋买卖协议无效，诉讼费由王某某、谢某某负担。

王某某诉称：本案诉争房屋是用XXXXX拆迁取得的经济适用房购房指标所购买的，该平房是我弟弟赠与个人的，因此，用该平房拆迁取得的经济适用房购房指标所购买的诉争房屋也应当是属于个人的，不属于夫妻共同财产。我没有向李某某隐瞒卖房的事情，这个经济适用房购房指标在XXXX年取得，有效期为三年，因为我和李某某没有钱，所以就一直没有购买。在XXXX年底指标到期之前，我再次跟李某某提起买房的事情，李某某还是说没有钱，我就跟李某某说了自己想办法，我找人借钱买房，再把房卖了还钱。后来经人介绍我就认识了谢某某，与谢某某签订了房屋买卖协议，将房屋卖给谢某某，谢某某支付了110万元购房款，还有22万元尾款待房屋过户后支付。我与谢某某签订的房屋买卖协议是合法有效的，因此，不同意李某某的诉讼请求。

谢某某辩称：李某某不是房屋买卖协议的签订人，亦不是房屋的产权人，不具有本案的诉讼主体资格。本案诉争房屋系王某某的个人财产，我与王某某签订了房屋买卖协议，王某某将房屋卖给我，我支付了合理价款，是属于善意，房屋买卖协议是合法有效的。并且知道房屋是被出售的。因此，不同意李某某的诉讼请求。

经审理查明：李某某与王某某于XXXX年XX月X日登记结婚，李某某为再婚，小刘为李某某与前夫所生之子。位于北京市朝阳区XXXXX平房一间的原承租人为王某某之弟丁某。XXXX年XX月X日，王某某与丁某基于该房屋达成约定，并书写约定书一份，内容为：鉴于立约人王某某、丁某之父母年龄已近古稀，继续照顾其同胞之妹小丁（患精神病）已无能力，丁某作为小丁的监护人可能会在今后需要他人协助和帮助的情况，又因为王某某目前尚无工作和收入来源，生活较为困难，为此双方达成下列约定，丁某自愿将其租赁的“XXXXX”北房一间计10平米，转让王某某。约定如下：（1）王某某在小丁有生之年，必须帮助丁某在精神上和经济上（如条件许可）向小丁提供帮助行为，尽其最大的能力协助丁某尽其职责。（2）丁某自愿将位于“XXXXX”北房一间转让王某某个人租赁，各项租赁费用由王某某自负，今后的使用、收益、处分等，在王某某履行了第1条约定情况下，丁某不主张权利，如王某某未能履行本约定，丁某有权向王某某主张权利。（3）本约定之内容不排除任何第三人的权利主张，包括小高（其兄）、丁某之妻等，本约定书一式两份，双方签字之后生效。在一周内办理过户手续。约定书签订后，该房屋的承租人变更为王某某。

XXXX年X月XX日，被拆迁人（乙方）王某某与拆迁人（甲方）北京东展房屋拆迁有限公司、北京市王府井地区建设管理办公室签订了《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》。约定甲方需要拆迁乙方在拆迁范围内有正式住宅房屋壹间，建筑面积13.33平米。乙方在册人口贰人，实际居住人叁人，分别是户主王某某，之妻李某某，之子小刘。甲方给付拆迁款133457元，拆迁补助费61001.6元，合计194458.6元。王某某因该房屋拆迁实际获得的拆迁款约为45万元，王某某将部分款项给予李某某及小刘。基于上述房屋拆迁，王某某取得经济适用房住房购房资格。XXXX年X月XX日，王某某向相关部门申请购买了芍药居经济适用房，并填写了审核表。在该表中，王某某填写了格式申请，申请内容如下：本人申请购买芍药居经济适用住房，现郑重承诺本人及家庭真实情况，并交出原有住房及自建房屋。XXXX年X月XX日，相关部门经审核，批准“同意其家庭购买芍药居经济适用房二居室一套”。

XXXX年XX月XX日，甲方王某某与乙方谢某某签订房屋买卖协议，协议约定甲方将位于朝阳区XXXXX出售给乙方，房屋总价为人民币132万元。乙方于2009年12月15日向甲方支付房款共计110万元整，其中50万元由工商银行高文斌帐号以划账形式转入王某某工商银行账户内，房款另50万元由谢某某浦发银行账户内，另外房款10万元以现金形式当天支付，余款22万元于房屋过户手续办理完毕之日以现金形式支付甲方。协议还约定甲方承诺全力配合乙方办理本合同涉及的一切事宜，包括但不限于交付房屋、公证、房产过户等，甲方需要出示其配偶出具的相关证明文件，证明甲方的房屋为其单独所有，不存在产权纠纷。在合同签订过程中，谢某某在知道王某某与李某某为夫妻关系的情况下，要求王某某出示李某某的授权委托书。为此，王某某向谢某某出具了一份其自行伪造的李某某签名的授权委托书，内容为李某某同意爱人王某某出售芍药居北里315楼3门1801的房屋，因本人生病住院不能到场，特全权委托爱人王某某办理房屋一切手续，本人保证此授权委托书本人所签，真实有效。房屋买卖协议签订后，谢某某向王某某支付了购房款110万元。XXXX年XX月XX日，王某某与北京市东城区住宅发展中心签订了《北京市商品房现房买卖合同（经济适用住房）》，以456790元购买了北京市朝阳区XXXXX号房屋。XXXX年X月XX日，房屋管理部门向王某某颁发了该套房屋的产权证。现该房屋由谢某某居住使用。

另查，2010年底，王某某向我院起诉，要求确认位于北京市朝阳区XXXXX房屋为其个人所有，我院作出的（2011）朝民初字第6291号民事判决书判决驳回王某某的诉讼请求。王某某对该判决不服，上诉至北京市第二中级人民法院，该院作出的（2011）二中民终字第12097号民事判决书判决驳回王某某的上诉请求，维持原判。

以上事实，有当事人陈述、约定书、《北京市住宅房屋拆迁货币补偿款协议》、《东城区居民申请购买芍药居经济适用住房审核表》、《北京市商品房现房买卖合同（经济适用房）》、房屋产权证、（2011）朝民初字第6291号民事判决书、（2011）二中民终字第12907号民事判决书等证据佐证。

本院认为：公民的合法权利受法律保护。根据本案查明的事实，王某某所承租的位于北京市东城区XXXXX平房系其弟丁某赠与，属王某某个人所有，由王某某、李某某及小刘共同居住使用在该房屋拆迁时，王某某获得了拆迁补偿款约为45万元，后其自愿给予继子小刘等人部分款项。同时，在该房屋拆迁时，王某某获得了经济适用住房购房指标，随后以家庭为单位申请购买了位于北京市朝阳区XXXXX号的经济适用住房一套。经济适用房是面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。因此，可将经济适用住房购房指标应认定是对王某某、李某某及小刘的一家的补偿。在用该指标申请购买经济适用住房的过程中，王某某虽以其名义申请，但并未排除李某某作为家庭成员的申请资格，相关部门亦表示同意由其家庭购买，并且该房屋系李某某与王某某在婚姻关系存续期间购买。因此，用该指标所购买的位于北京市朝阳区XXXXX号的经济适用住房应属于王某某与李某某的共同财产。因该房屋系王某某与李某某的共同财产，李某某系该房屋的共同共有有人。因此，李某某具有本案的诉讼主体资格。处分共有的不动产，应当经全体共同共有人同意。本案中，王某某不能证明其与谢某某签订房屋买卖协议将房屋卖与谢某某时已征得了李某某的同意，并且无法证明李某某在事后对该出卖行为进行了追认，王某某的出卖行为侵害了李某某作为该房屋共同共有人的利益。因此，王某某与谢某某签订的房屋买卖协议应属无效，李某某的诉讼请求本院予以支持。

综上，依照，《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第九十七条之规定，判决如下：

确认被告王某某与谢某某就位于北京市朝阳区XXXXX号房屋于XXXX年XX月XX日签订的房屋买卖协议无效。

案件受理费七十元由被告王某某、谢某某负担（于本判决书生效之日起七日内交纳）。

如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日仍未交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。