租赁合同纠纷如何反败为胜？
 原创文章  作者谭志平
　　核心提示： 商铺租赁合同签订后，双方已实际履行。业主方中途进行改建扩建，影响了承租方的营业。业主要承担违约责任并赔偿吗？
民事上诉状
 
上诉人林XX，男，1967年6月12日生，汉族，江苏省高邮市人。
现住广州市番禺区榄核镇顺兴市场F2-2号。
被上诉人广州A房地产有限公司
住所：广州市番禺区榄核镇广场路。
法定代表人陈光振，总经理。
上诉请求：
  1、请求依法撤销广州市番禺区人民法院（2006）番法民三初字第2324号民事判决;
  2、依法改判支持上诉人在一审中提出的全部反诉请求，并驳回被上诉人在一审中的诉讼请求;
  3、请求判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。
上诉理由：
上诉人林XX因与被上诉人租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院作出的（2006）番法民三初字第2324号民事判决，上诉人认为该判决所认定的事实与客观事实严重不符，而且缺乏证据支持；审查认定分析证据违背法律规定;适用法律片面而且错误。因此该判决是一起完全违背事实真象的错误判决，上诉人请求二审法院主持公道，依法改判。上诉理由如下：
一、原判决认定的事实与客观事实严重不符，而且缺乏证据支持。
  1、原判决认定：一审原告对顺兴市场中心钢结构大棚肉菜综合市场的施工期为2006年4月至2006年6月。这一认定完全没有任何客观真实的证据作为依据，与客观事实严重相违背，完全是不顾事实歪曲真象的错误认定。该市场施工期的真实时间是2006年2月至9月。。理由有三：
（1）本案原判决对“施工期限”认定为2006年4月至2006年6月的认定依据，仅仅只是被上诉人的《工程合同》、《施工验收单》，而这两份材料是被上诉人单方面提供的未经查证的书面材料，它上面所写的日期并不是实际发生的事实的日期。由于工程承建方与本案被上诉人存在利益关联性，因此该证据不具有真实性和合法性，不能单独作为认定事实的证据。但是本案原判决却置客观事实与本案上诉人的大量证据于不顾，仅以两份被上诉人单方面的不真实的材料即盲目地认定了事实，真是令人费解。
（2）在本案一审中，对于一审原告的顺兴市场中心钢结构大棚肉菜综合市场的施工期，应该是2006年2月至2006年9月，这本是一个不以人的意志为转移的客观事实，因为它是实实在在发生过而且存在无数当事人和目击者的客观实在。上诉人在一审中对这一基本事实提供下列证据予以证实：a、居住在该市场的两个证人现场出庭作证；b、钢结构大棚肉菜综合市场完工后部分承租该市场摊位的经营者提交的证实市场正式开业日期的交费凭据；c、一审证据：榄核镇信访办公室番榄信访（2006）080号《复函》，清楚写明“我办从2006年3月20日至今先后五次接到你们关于顺兴市场开业后继续建设大棚工程而影响经营的情况反映”，证实本案被上诉人在2006年3月20日之前即对钢结构大棚进行了施工。一审原告于2006年8月20日对榄核镇政府和市场经营户的《回复函》，在该函第一页倒数第4行中被上诉人还书面认可“尽力将工程收尾工作抓紧时间，增加人力尽快投入使用”，从这份来源于榄核镇政府并得到被上诉人认可的证据可知，时至2006年8月20日被上诉人的钢结构大棚肉菜综合市场还未完工，这不是明摆着的事实吗？
（3）更为重要的是，对于真正施工期限的客观事实，被上诉人在一审中也从未陈述过是2006年4月至6月，也没有否定过上诉人所提出的施工期限事实。而对这一客观事实的查证，该案主审法官曾在双方当事人存场下到过涉案的榄核镇政府和市场现场，根据《民诉法》第64条之规定，人民法院完全可以予以查证核实，就会作出符合事实的认定，而不会出现这一违背客观事实的错误认定。
2、原判决只是认定“原告在顺兴市场中部进行钢结构大棚建设施工，因被告承租的商铺位于市场中心区，施工对该商铺的经营确会造成一定影响”（见一审判决书第7页1—3行），而没有认定市场施工期间整个市场没有开业，上诉人的商铺无法经营，没有营业的事实，这也是错误的。该案法官曾查看现场，对被上诉人施工规模和施工时的状况以及施工期间上诉人能否营业的问题应该一目了然。而且上诉人在一审中还提供了被上诉人的施工现场照片，任何人一看现场和照片，都会得出施工期间不能营业的结论，除非故意歪曲事实。况且最主要的是，一审原告在施工期间，为了安全施工，在上级部门监督和处理下，完全封闭了整个市场，致使该市场在施工期间完全停业，因此上诉人在一审原告施工期间无法营业也是本案的一个基本事实。
3、原判决认定“原被告于2006年4月17日达成口头协议，原告如按照协议在2006年5月17日之前完工，则无需对被告承担赔偿责任”（见一审判决书第7页3—4行），是没有依据的错误认定。首先，本案中并无充分证据证实双方之间有如此平等自愿协商后达成如此内容的口头协议，原审判决书也没有列明证实上述认定的证据何在。其次，即使是榄核镇政府提供的《榄核镇顺兴市场经销上访者记录》，也不能认定是如此口头协议内容的一份证据，因为它仅是一份简单记录，既没有日期，也没有任何当事人或参与者的签字，并且其内容中根本就没有上诉人对被上诉人“无须承担赔偿责任”的承诺，因此，一审原判决对上述所谓“口头协议”的认定及内容分析，以及以此认定被上诉人不构成违约是缺乏依据的。
4、原判决认定被上诉人在本案中没有违约行为，不构成违约责任，这一认定违背了双方的合定约定和国家的法律规定，是错误的。
在双方签订的《租赁合同》中，在第一条明确约定，“甲方交付给乙方使用的商铺，用于合法经营”，即说明甲方租赁物的约定用途是用于经营。第七条第2点中明确约定，“甲方不按时交付商铺给乙方使用时，应按实际交付使用时间计算租金，逾期2个月以上，作违约处理”。在本案中，被上诉人按约应于2005年12月将诉争商铺交付于上诉人“使用”，即可用于正常经商营业，但是被上诉人虽然于2005年12月收取了定金，随后又收了1—3月的租金，但是其交付于上诉人的商铺，由于被上诉人的施工建设无法“使用”，时间从2006年2月至2006年9月共达7个月之久。因此被上诉人没有按合同约定时间约定用途将租赁物向上诉人“交付使用”，而且逾期在“两个月”以上。根据《合同法》第216条规定，被上诉人在本案中有违约行为，应依法承担违约责任，向上诉人赔偿其施工期间停止营业期间的经济损失，赔偿金额以该地区同期同行业营业平均收入标准，作为上诉人实际经济损失的证据。
二、原判决审查认定分析证据违背法律规定
1、原判决认定事实的证据中《工程合同》、《施工验收单》等，并不是上诉人依法定程序提交的证据，不具有合法性，不能作为认定事实的证据；
2、原判决书认定事实的几份当事人的证据中，全部都是被上诉人一方的证据材料，对于上诉人一方所举的大量证据不仅未作分析审查，甚至未予列出。这样的判决完全违背了《民事诉讼法》第64条的“人民法院应当按照法定程序，全面地，客观地审查核实证据”的规定和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》中第79条规定。
三、原判决适用法律片面
原判决中适用《合同法》第227条之规定时，忽略了其中的“承租人无正当理由”的条件。在本案中，上诉人因为在施工期限内没有正常使用租赁物，拒付租金是有正当理由的。并且原判决在适用法律时，只单纯考虑上诉人不交租金的责任，未考虑被上诉人没有将租赁物按约定用途交付使用的民事责任，因此是片面的。
综上所述，上诉人在本案诉争中，作为租赁物的承租人，按约定支付了定金和1—3月的租金，履行了合同义务，但是被上诉人不能在约定期限内和按约定用途将租赁物向上诉人“交付使用”，致使上诉人在7个月的租赁期限内未能正常使用租赁物，造成了经济损失。上诉人在上述期间不交租金是合理的。此外，被上诉人赔偿上诉人因不能使用租赁物的期间内的经济损失，也是符合约定的和法律规定的。因此上诉人对于一审歪曲事实颠倒黑白的错误判决强烈不服，请求二审法院公正严明依法办案，保护我作为社会最底层的弱势群体的合法权益。请求早日依法判决。


此致
广州市中级人民法院




                                        上诉人：林XX
                                              年  月  日