吴继成律师

  【案情】

张某在未征得妻子黄某同意的情况下擅自出卖了房屋，而买受人对此并不知情，支付了合理价格并完成了不动产过户登记，但黄某认为丈夫张某出卖房子存有恶意并主张买卖房屋合同无效，要求取回房屋。

【评析】

第一种观点认为：构成善意取得，房屋归善意的买受人所有。根据《物权法》第一百零六条的规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产的所有权，构成善意取得。一是受让人受让不动产是善意的，二是以合理价格转让，三是转让的不动产已经登记。上述案件完全符合善意取得的构成要件，因此受让人依法取得房屋所有权。至于夫妻非出卖方的权益，是通过其向夫妻出卖方请求赔偿损失的方式予以保护。

第二种观点认为：夫妻非出卖方事前不同意出卖，事后也没对出卖事实进行追认，买卖房屋的合同无效，房屋应归夫妻双方共有。根据《合同法》第四十八条的规定，行为人超越代理权订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月之内予以追认，未作表示视为拒绝追认。本案中黄某并无追认合同效力，因此该房屋买卖合同无效。

第三种观点认为：此案构成表见代理，房屋归买受人所有。根据《合同法》第四十九条的规定，行为人超越代理权以被代理人名义签订合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。上述案件符合表见代理构成要件，受让人善意，有理由相信配偶一方有代理权，且买卖合同已经满足成立和生效的要件，因此代理行为有效，房屋买卖有效。

笔者赞同第三种观点。善意取得需要满足无权处分这个构成要件。而无权处分是指无处分权人处分他人的财产，但夫妻一方出卖房屋，属于共有人处分共有财产，处分的是自己的财产，并非他人的财产，因此上述房屋买卖合同不属于无权处分合同，也就不属于善意取得制度的适用范围。对于第二种观点，即使被代理人未追认，处分人具有恶意，因买受人是善意无辜的，如果合同已经履行并已办理所有权过户登记的，法院不宜否定合同效力。如果要求买受人交回房屋，势必要损害买受人利益，损害市场交易安全，而且难以执行。其实，出卖人擅自出卖共有房屋侵害配偶的利益，可以在离婚诉讼中解决。需要强调的是，如果买受人知道出卖人是恶意，即买受人知道出卖人在闹离婚，其出卖房屋可能是隐瞒配偶、意图离婚时独占共有财产，即使合同已经履行并办理过户登记，仍要认定买卖合同无效。此时，买受人已经与夫妻出卖一方存在恶意串通损害夫妻非出卖方利益的嫌疑，并非善意，不仅不构成表见代理，还符合了《合同法》第五十二条合同无效的情形。