民事答辩状

答辩人：伍某某，男，1972年10月26日出生，汉族，住址：广东省台山市台城环北大道159号206房。

被答辩人：邓某某，男，1969年11月6日出生，汉族，住址广州市区荔湾区花地大道240号204房。 

被答辩人邓某某（下称“原告”）诉被答辩人伍某某（下称“被告”）房屋买卖合同纠纷一案，现被告提出如下答辩意见：

一、原告已完全履行《承诺书》约定的义务，不存在任何违约

本案所涉房产虽然登记在被告、伍AA、伍BB名下，但真正的权属人为伍AA一人，而伍AA常年居住在美国，为方便管理而把该房屋的两平方米登记在被告名下。2010年8月中旬，被告取得伍AA同意以2020万元的价格转让该房产，当时已明确告知原告：该房产的真正产权人伍AA身在美国，待伍AA回国后再商议交易细节及签订正式的买卖合同。后由于中介方及原告要求被告先签一份意向书，故被告在《房地产买卖合同》上签字。本人随后告知伍AA、伍BB在2010年9月10日前回国。2010年9月8日，伍AA及伍BB均已回到中国，并与原告、中介方在广州市番禺区招商银行会面，由于协商不成，导致交易终止。

因此，原告已充分履行了《承诺书》约定的义务。

二、双方对交易的重大事项无法达成一致意见使伍AA及伍BB没有在《房屋买卖合同》签字的必要

首先，交易款如何支付无法协商一致。《房屋买卖合同》只约定交易总价而并未约定交易款如何支付。在伍AA与原告、中介方在银行商议交易具体事宜之时，原告称只能先付现金1000万元，要求被告方先到房地产交易中心签字，把房产过户至原告名下，取得交易发票后由原告以该房产抵押给银行申请贷款600万元。在银行放款后再支付给被告一方，其余400万则以原告另一房产申请银行贷款支付。被告一方经考虑，认为只收一半的交易款就把房屋先过户并抵押的方式风险太高，如果银行最终没有放款或者原告没有办理抵押直接把房产卖给第三方，则将对被告方产生难以挽回的损失。

其次，原告要求虚报交易价格。《房屋买卖合同》约定房屋交易产生的双方税费全部由原告承担。然而，在被告一方与原告作进一步协商之时，由于原告资金不足，即使贷款也仅够支付2020多万的交易款，无法支付两百多万的税费（交易价的13.6%），故要求被告一方办理交易过户时虚报交易价款，以使其少缴税费。被告方认为该做法明显违法，这在美国是不可理喻的事情，对自己的信誉和生活产生永久的影响。

第三，经纪费计付标准无法达成协商一致。《房屋买卖合同》并未约定经纪费的计付标准。在伍AA与经纪方会面之后，经纪方称买方支付的经纪费（交易价的1%）由经纪公司统一收取，被告方承担的经纪费（交易价的1%）则支付给负责该买卖经纪小组，另要求被告再私下支付20万给负责该买卖的经纪个人，被告方认为该经纪费计付方式明显违法，无法接受。

基于就上述事项无法与原告、经纪方达成一致意见，伍AA、伍BB均未在《房屋买卖合同》上签字。退一步说，即使伍AA、伍BB在《房屋买卖合同》上签字，因为《房屋买卖合同》并未具体约定交易价款的支付方式和支付时间，也没有约定房屋的交付时间，更没有约定经纪费的计付标准，《房屋买卖合同》不过是一份交易意向书，双方最终的权利义务还须进一步协商，协商不成则交易不成。因此，伍AA、伍BB没有签字确认并非交易终止的真正原因，实际上只要付款方式、经纪费等问题达成一致，伍AA、伍BB随时可以在《房屋买卖合同》上签字。在双方确定无法交易之后，被告已按伍AA意思，本着以和为贵的原则主动将30万元的定金返还给原告。

因此，不但被告对交易终止没有任何过错，反而是原告由于资金不足造成交易不成功，对交易终止存在重大过错，原告虚构事实有违诚实守信原则，原告应向被告承担赔偿责任。

三、《承诺书》自始至终没有生效，对诉辩双方没有任何约束力

《房屋买卖合同》第十三条明确约定：“买卖双方确认，经纪方与买方或卖方签订的任何协议，以及经纪方向买方或卖方作出的任何声明或承诺，必须由经纪方书面确认并加盖经纪方的公章方可生效”；《承诺书》最后约定：“本承诺书自三方签署之日起生效！”由于《承诺书》约定10%的违约金标准远远超过买受人所支付的定金数额，明显不合理而未经经纪方公司盖章确认，《承诺书》自始至终没有生效，其合同条款对双方没有约束力，原告不能依据《承诺书》要求被告对其承担违约责任。

四、《承诺书》约定的违约金标准过高，违反法律规定

本案中，原告自始至终只向被告支付了30万元的定金，在没有证据证明对原告产生其他损失的情况下，对其产生的实际损失不过是30万元本金产生的利息损失，而《承诺书》约定的202万元的违约金是该利息损失的数千倍。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定：‘过分高于造成的损失’”。《合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”基于此，在《承诺书》约定的违约金标准过高而当事人提出调整的情况下，法院应当予以调低。

综上所述，被告对房屋交易终止不存在任何过错，原告违背客观事实，违背诚实守信原则要求向其支付违约金的行为应当受到谴责而不应得到法院的支持。被告恳请合议庭依法予以驳回，以保护被告合法权益及维护法律的公平正义。

此致

广州市天河区人民法院

                                                                   答      辩      人： 伍  某  某

                                                                   代理人：广东执正律师事务所

律师： 蔡 奕 醒

                                                                       二○一○年十二月三日