北京市第一中级人民法院  

                                      民事判决书   （2014）一中民终字第00620号  

      上诉人（原审被告）赵x1，男。 委托代理人孙某（赵x1之妻）。 被上诉人（原审原告）杜x1，女。 委托代理人田峰，北京市大嘉律师事务所律师。 委托代理人许振龙，北京市大嘉（德州）律师事务所律师。 上诉人赵x1因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第23472号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人赵x1及其委托代理人孙某，被上诉人杜x1及其委托代理人田峰、许振龙均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 杜x1诉至原审法院称：我是赵x1的祖母。其父赵x2是我的二儿子。1981年，我和丈夫赵x3分得海淀区倒座庙房屋，并于1992年购买。1996年赵x3去世，房子由我个人继承。赵x1自幼与其父与我共同生活。因他母亲去世早，赵x1都是由我抚养。2010年赵x2患重病，在过生日时向我提出希望把上述房屋过户到他名下。我同意将房子过户到赵x2名下，但在办理过户手续时因赵x2妻子的死亡证明无法开具而无法办理。情急之下，赵x1称其能够办理，便在其他家庭成员均不知情的情况下带着我到房管部门办理过户手续。由于我不识字，赵x1就欺骗我签订了房屋买卖合同，将房屋过户到他的名下，但我还一直认为房子过户到了赵x2名下，没想到会被赵x1欺骗。赵x2去世后，开始赵x1对我还算孝顺，但后来就逐渐冷淡。今年他竟然提出要卖掉房子，送我去养老院。我年事已高，身体不好，需要家人细心照顾，无法去养老院生活，故对此非常气愤。7月15日，我到房管局查询房屋的信息，才知道赵x1欺骗我的情况。现我要求撤销与赵x1签订的某号存量房屋买卖合同，诉讼费由赵x1负担。 赵x1在原审法院辩称：我祖母杜x1原来确实是要将涉案房屋过户到我父亲赵x2名下，但因我母亲的死亡证明无法开具所以没有办成。后来我通过房屋中介公司咨询，说是不用采取赠与方式，而是用买卖的方式将房屋过户。全家都同意将房屋过户到我名下，我和杜x1才到房管部门签订了房屋买卖合同并办理了过户手续。杜x1在买卖房屋过程中精神状况良好，可以辨认自己的行为。这是我和杜x1的真实意思表示，而且过户手续已经全部完成，我也通过负担杜x1的生活费用等方式陆续支付了7万多元购房款。我不同意杜x1的诉讼请求。 原审法院经审理查明：杜x1系赵x2之母，赵x1系赵x2之子。坐落于北京市海淀区倒座庙房屋1套系杜x1之夫赵x3于1992年购买，房屋所有权登记在赵x3名下。赵x3于1996年9月16日去世。2009年5月14日，赵x3的全部第一顺序法定继承人杜x1、赵彦良、赵x2、赵x4、赵x5、赵x6在北京市海诚公证处办理公证，上述房屋由杜x1继承。 2010年11月18日，因赵x2患重病，应其要求杜x1同意将上述房屋过户到赵x2名下。在办理房屋过户手续时因相关手续不齐全而未能过户。后赵x1采取与杜x1签订《存量房屋买卖合同》的方式，将房屋所有权过户到自己名下。合同中约定房屋成交价格为323 561.17元，但赵x1并未实际支付购房款。赵x1称杜x1及其他家庭成员均同意将房屋由过户到赵x2名下变更为过户到赵x1名下未向法庭提供证据。赵x1亦未提供充分证据证明其向杜x1支付了购房款。 另查，杜x1的户口薄中登记的文化程度为"文盲"。 上述事实，有双方当事人陈述、户口簿、《存量房屋买卖合同》、房屋所有权转移登记申请书、公证书、派出所证明、房屋所有权证等证据材料在案佐证。 原审法院经审理认为：因重大误解订立的合同，当事人一方有权请求人民法院撤销。本案中，涉案房屋的所有权人杜x1的真实意思表示是因其子赵x2病重而要把房屋的所有权赠与给赵x2，但因相关证明的开具出现障碍而未能办理成功，这一事实双方当事人均予以确认。杜x1年事已高，目不识丁，对房屋所有权的转移过程、相关文件内容缺乏必要的知识和认知能力，法院对杜x1误以为房屋过户到赵x2名下这一主张予以采信。签订房屋买卖合同只是杜x1办理房屋所有权转移的一种方式，赵x2虽然病重亦可以成为房屋买受人，赵x1关于杜x1改变其初衷转为将房屋出卖给自己的抗辩有悖常理，加之赵x1从未支付过购房款这一情节，法院可以认定杜x1系对合同内容产生了重大误解。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第一项之规定，判决： 撤销杜x1与赵x1于二〇一〇年十一月十八日签订的《存量房屋买卖合同》（合同编号：某）。 赵x1不服，以原审判决认定事实不清，适用法律错误为由上诉至本院，要求撤销原审判决，驳回杜x1的原审诉讼请求。赵x1的上诉理由为：第一，原审判决认为上诉人从未支付购房款与事实不符。上诉人是以向杜x1每个月支付生活费的方式来支付购房款，并以现金、银行卡方式汇到杜x1名下，给家里花费的3500元就是生活费用，也是一种支付购房款的形式。第二，杜x1与赵x1办理房屋登记过户时，有双方共同委托的中介全程陪同，还有房管部门审核双方的信息，并当面签订了购房买卖合同，根本不存在欺骗杜x1的情形。在目前房屋登记程序非常严格的情况下，原审判决不能仅仅因为杜x1年事已高为理由来否认。第三，原审判决对杜x1误以为房屋过户到赵x2名下的主张予以采信，属于认定事实错误。实际是杜x1反悔了。在海淀房管局办过户时，当时办理人员也和杜x1说的很清楚。杜x1的其他子女就明确说，既然房屋给我，让我来支付杜x1的上生活开销，直到杜x1去世。我们和杜x1签订过一个协议。但是她没有给我。 针对赵x1的上诉请求及理由，杜x1辩称：不同意赵x1的上诉请求。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。杜x1年事已高，不认识字。只会划自己名字，文化程度是文盲。赵x1说的买卖房屋情况杜x1不清楚，他没有说买卖的情况，杜x1以为写的是儿子赵x2的名字。买卖协议上虽然是杜x1签字，是赵x1让其在哪签字，就在哪签字。房管局过户时杜x1去了，就拿一堆材料让杜x1签字。当时说直接赠与给赵x2，因为没有赵x2爱人的死亡证明所以无法过户，赠与无法进行。总之是赵x1欺骗杜x1办理了房屋买卖合同。 本院审理期间，双方均未提供新证据。对于原审审理查明的事实，本院依法予以确认。 本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 依据现有证据，双方当事人均认可杜x1的真实意思表示是因其子赵x2病重而要把房屋的所有权赠与给赵x2，但因相关证明不能开具而未能办理成功。后来杜x1虽然去了房管局，并在房屋买卖合同上签字，但依据现有证据无法确认双方之间的买卖行为系双方当事人的真实意思表示，上诉人也未提供充分证据证明其直接支付了购房款，履行了上述买卖合同中约定的付款义务。因此，上诉人赵x1的上诉请求，依据不足，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费三十五元，由赵x1负担（本判决生效后七日内交纳）。 二审案件受理费七十元，由赵x1负担（已交纳）。 本判决为终审判决。

                       审  判  长    牛旭云                                              审  判  员    刘  丽 

                       代理审判员    冀  东

                    二○一四年三月二十一日  书  记  员    刘芳芳

田律师笔录：老年人的权利应该得到保护，所以老人办理与房产有关的事宜，与银行汇款有关的事宜，与遗嘱有关的事宜，最后都要与子女商量，具体办理时要有成年子女陪同。遇到不明白的或者不清楚的法律问题必须在第一时间咨询律师，以免造成不必要的损失，让老年人能够安度晚年。