杜孝友律师

重庆市第五中级人民法院

民 事 判 决 书

（2014）渝五中法民终字第03523号

上诉人（原审被告）杨伟。

委托代理人付伟，重庆志同律师事务所律师。

上诉人（原审被告）黎婷瑜。

被上诉人（原审原告）曾宪娟。

委托代理人王成海，重庆佳士律师事务所律师。

委托代理人杜孝友，重庆佳士律师事务所律师。

原审第三人顾晓敏。

委托代理人顾晓明，男，1980年2月9日出生，汉族。

原审第三人重庆钢运置业代理有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪前进支路1号21-1号，组织机构代码74288496-8。

法定代表人代育松，董事长。

委托代理人段小刚，男，1987年6月2日出生，汉族。

上诉人杨伟、黎婷瑜与被上诉人曾宪娟房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2013）南法民初字第7458号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。

原审法院审理查明：位于南岸区铜元局街道双峰山路×××××房屋的产权人原为杨伟、黎婷瑜夫妇，房屋建面74.04平方米。2012年6月10日，杨伟、黎婷瑜与曾宪娟、居间人重庆钢运置业代理有限公司（下称钢运公司）签订了《房地产买卖及经纪合同》，约定：杨伟、黎婷瑜将自己名下的上述房屋以530000元价格卖给曾宪娟。合同对房款的支付方式、交房时间等权利义务进行了约定。其中对违约责任的约定为：（一）若买方或者卖方任何一方未能按照本合同之约定履行合同，则视为违约。违约方须向守约方支付本合同约定房屋总价款20%的违约金。2012年6月10日，杨伟向曾宪娟出具收条一张，主要内容为：今收到曾宪娟购房定金2万元，物业地址：融侨半岛香弥山××号。2012年7月3日，黎婷瑜向曾宪娟出具收条一张，主要内容为：今收到曾宪娟支付重庆市南岸区铜元局街道双峰山×××××房屋首付款118000元。钢运公司员工廖远兵以见证方签字。经查，该首付款118000元系顾晓敏通过银行转账方式转账给黎婷瑜的。

2012年7月13日，黎婷瑜、杨伟又与顾晓敏签订《重庆市房屋买卖合同》，该合同约定黎婷瑜、杨伟将位于重庆市南岸区铜元局街道双峰山路×××××房屋出售给顾晓敏，房屋总成交价为370000元。经过该区房管部门登记备案，黎婷瑜、杨伟将房屋过户给了顾晓敏。

2013年6月7日，顾晓敏与案外人肖倩签订《重庆市房屋买卖合同》，该合同约定顾晓敏将位于重庆市南岸区铜元局街道双峰山路×××××房屋出售给肖倩，房屋总成交价为370200元。经过该区房管部门登记备案，顾晓敏将房屋过户给了肖倩。经查，本案诉争房屋现在肖倩名下。

原审原告曾宪娟诉称，2012年6月10日，其经钢运公司介绍，购买了黎婷瑜、杨伟夫妇所有的位于重庆市南岸区铜元局街道双峰山路×××××房屋一套，双方签订了《房地产买卖合同》。曾宪娟按约向黎婷瑜、杨伟支付了购房定金20000元，又于2012年7月3日支付了购房款118000元。黎婷瑜、杨伟收取曾宪娟支付的购房款后，又将诉争房屋出卖给顾晓敏，并在房屋管理部门办理了过户手续，致使曾宪娟购买目的得不到实现，黎婷瑜、杨伟一房二卖的行为严重侵害了曾宪娟的合法权益。故起诉，要求判令：1、解除曾宪娟与黎婷瑜、杨伟所签订的房屋买卖合同；2、黎婷瑜、杨伟退还收取曾宪娟的购房款138000元及利息；3、黎婷瑜、杨伟支付违约金20000元；4、本案诉讼费用由黎婷瑜、杨伟承担。庭审过程中，曾宪娟对第2项诉求进行了明确，其中利息的计算方式为：20000元的利息从2012年6月10日起至实际付清之日；138000元的利息从2012年7月3日起至实际付清之日止，计算标准按照中国人民银行同期贷款利率。

原审被告杨伟、黎婷瑜辩称，不同意解除合同，双方之间的合同实际上已经履行完毕。首付款118000元是顾晓敏交的，不是曾宪娟交的，不予退还。黎婷瑜、杨伟不存在违约行为，不应该承担违约金。

原审第三人钢运公司认为，曾宪娟是代表顾晓敏签订的合同，合同的实际买卖双方是黎婷瑜、杨伟和顾晓敏。曾宪娟只是顾晓敏的代理人。

原审第三人顾晓敏认为，虽然买卖合同是曾宪娟和黎婷瑜、杨伟签订的，但实际上买主是顾晓敏，购房款项也都是顾晓敏支付的，这个合同已经履行完毕。

原审法院认为：曾宪娟与黎婷瑜、杨伟签订的《房屋买卖及经纪合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律规定，合法有效，双方均应该按照合同约定履行义务。黎婷瑜、杨伟与顾晓敏签订的《房屋买卖合同》亦是双方当事人真实意思表示，内容未违反相关法律规定，合法有效。杨伟、黎婷瑜在与曾宪娟签订房屋买卖合同，并收取买方曾宪娟购房定金和首付款之后，就同一房屋又与顾晓敏签订房屋买卖合同，并将房屋过户给顾晓敏，且顾晓敏和曾宪娟之间并无委托关系，黎婷瑜、杨伟一房二卖的违约行为造成曾宪娟无法实现合同目的。故对曾宪娟提出的解除双方之间的房地产买卖合同的诉求予以支持。黎婷瑜、杨伟应将收取曾宪娟的购房定金2万元、首付款118000元退还给曾宪娟，并承担相应利息损失，利息应从支付相应款项的第二日起计算，具体为：2万元的利息从2012年6月11日起至实际付清之日；138000元的利息从2012年7月4日起至实际付清之日止，计算标准按照中国人民银行同期贷款利率。同时由于黎婷瑜、杨伟违约，还应该承担违约责任。根据合同约定违约方须向守约方支付本合同约定房屋总价款20%的违约金。即530000元×20%=106000元，现曾宪娟只起诉要求黎婷瑜、杨伟支付20000元违约金，一审法院予以支持。对于黎婷瑜、杨伟辩称的合同已经履行完毕，首付款是顾晓敏支付的，不存在违约行为的辩解，一审法院认为，黎婷瑜、杨伟给曾宪娟出具的收条上明确表示收到曾宪娟的购房定金和首付款，在履行合同过程中，又与顾晓敏签订买卖合同，将诉争房屋过户给了顾晓敏，其行为确已违约。故对其上述辩解不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，遂判决：一、解除曾宪娟与杨伟、黎婷瑜于2012年6月10日签订的《房地产买卖及经纪合同》；二、杨伟、黎婷瑜于本判决生效之日起五日内退还收取的购房定金及首付款共计138000元及利息（其中定金20000元的利息计算方式为：从2012年6月11日起计算至实际付清之日止，以中国人民银行同期贷款利率为计算标准；118000元的利息计算方式为从2012年7月4日起计算至实际付清之日止，以中国人民银行同期贷款利率为计算标准）给曾宪娟；三、杨伟、黎婷瑜于本判决生效之日起三日内支付曾宪娟违约金20000元；四、驳回曾宪娟的其他诉讼请求。案件受理费3460元，由杨伟、黎婷瑜负担。

宣判后，黎婷瑜、杨伟不服，向本院提起上诉，请求撤销原判并依法改判，一、二审诉讼费由曾宪娟负担。其理由是：1、黎婷瑜、杨伟并不存在一房二卖，而是将案涉房屋以530000元的价格出售给顾晓敏，曾宪娟仅是作为顾晓敏的代理人与黎婷瑜、杨伟签订的房屋买卖合同。具体表现在：（1）、曾宪娟仅支付了定金20000元，其余款项均由顾晓敏支付，黎婷瑜、杨伟实际只收到530000元，并没有收双份钱，也没有一房二卖的理由。（2）、黎婷瑜、杨伟与顾晓敏所签房价370000元的房屋买卖合同系为了在房交所过户而签订，实际履行的仍是房价530000元的合同。（3）、曾宪娟签订合同后，并未按约办理银行按揭贷款，而是顾晓敏办理贷款后支付房款。2、118000元的首付款系顾晓敏支付，曾宪娟无权要求黎婷瑜、杨伟返还该款并支付利息，黎婷瑜、杨伟只应返还曾宪娟支付的定金20000元。3、曾宪娟没有按合同约定支付首付款、办理按揭贷款，故合同解除的违约责任不在黎婷瑜、杨伟，不应支付违约金。

被上诉人曾宪娟答辩称：曾宪娟签订房屋买卖合同后支付了定金20000元，由于其在外地不便，遂将首付款118000元交给顾晓敏委托其代曾宪娟支付，之后黎婷瑜、杨伟向曾宪娟交付了房屋钥匙，曾宪娟已实际入住。曾宪娟离开一段时间后返回时，才发现房屋钥匙已换，房屋已被另卖他人。

原审第三人顾晓敏答辩称：其弟弟顾晓明与曾宪娟原系男女朋友关系，曾宪娟作为顾晓敏的代理人与黎婷瑜、杨伟签订了530000元的购房合同，其中定金20000元系曾宪娟用顾晓敏的钱支付，首期款118000元由顾晓敏转账给黎婷瑜，之后顾晓敏以银行贷款方式支付了黎婷瑜、杨伟390000元，余款2000元在扣除案涉房屋水电费后，支付黎婷瑜、杨伟1200元。顾晓敏实际按530000元的购房合同履行了付款义务。

原审第三人钢运公司答辩称：曾宪娟与顾晓明原系男女朋友关系，房屋过户给顾晓敏时曾宪娟在场，是知晓并同意的。

二审查明，黎婷瑜、杨伟与曾宪娟、居间人钢运公司于2012年6月10日签订的《房地产买卖及经纪合同》中对于530000元房价款支付方式约定为：定金20000元于签订合同时支付，买卖双方于签订合同之日起10日内申请银行按揭贷款，买方首期款支付110000元，若银行审批的贷款数额少于双方预计能够获得的借款，则首期款相应增加。合同签订当日曾宪娟即支付定金20000元，同时杨伟向其出具收条。顾晓敏于2012年7月3日通过银行转账向黎婷瑜支付价款118000元，同日，黎婷瑜即收到该款并向曾宪娟出具收条表示收到案涉房屋首付款118000元。庭审中，黎婷瑜、杨伟及顾晓敏、钢运公司解释签订合同之时预计可在银行贷款400000元，因顾晓敏提交贷款申请后，银行审核只同意贷390000元，故首期款应支付120000元，在支付首期款过程中扣除的2000元系房屋水电费，由黎婷瑜、杨伟与顾晓敏完成交易后据实结算，顾晓敏遂通过银行转账支付黎婷瑜118000元。曾宪娟则表示顾晓明或钢运公司并未通知自己向银行申请贷款，自己系按照顾晓明的转告支付的118000元，不清楚为何首期款比合同约定的增加了8000元。二审中，曾宪娟的一位代理人王成海称首期款系曾宪娟转交顾晓明后支付给黎婷瑜、杨伟，另一位代理人杜孝友则称该款由曾宪娟亲自交付黎婷瑜、杨伟。

另查明，黎婷瑜、杨伟就案涉房屋出售事宜共计获得530000元价款，其组成为：定金20000元、银行转账118000元、银行贷款390000元、余款2000元（扣除房屋水电费后的实得现金1200元）。二审审理查明的其他事实与一审法院审理查明的事实相同，本院对此予以确认。

本院认为：本案争议焦点是案涉房屋是否属于一房二卖。从证据来看，黎婷瑜、杨伟就案涉房屋共签订两份买卖合同，一份与曾宪娟签订，售价530000元，一份与顾晓敏签订，售价370000元；黎婷瑜、杨伟与曾宪娟签订房屋买卖合同后，分别向曾宪娟出具两张收条，一张为定金20000元，一张为首付款118000元；之后案涉房屋实际出售并过户给顾晓敏。黎婷瑜、杨伟认为370000元房款的合同并非双方真实意思表示，实际上履行的是530000元的合同，而该合同的真正买方是顾晓敏，除20000元定金外，余款均由顾晓敏支付，但该辩解与黎婷瑜、杨伟向曾宪娟出具定金及首期款收条的行为相悖，特别是在顾晓敏向银行申请贷款并获得审批、通过银行转账支付黎婷瑜首期款118000元后，黎婷瑜仍向曾宪娟出具了首期款收条，黎婷瑜、杨伟也未能提供充分证据证明曾宪娟仅为顾晓敏代理人，故本院对于黎婷瑜、杨伟的此项上诉理由不予采纳。黎婷瑜、杨伟将案涉房屋实际过户给顾晓敏，致使曾宪娟购房的合同目的不能实现，黎婷瑜、杨伟构成根本违约，曾宪娟要求解除合同、返还已支付房款及利息并承担违约责任于法有据，应予支持。曾宪娟提出首期款是以自己的钱支付、顾晓敏转账的款项与此无关，但由于曾宪娟两位代理人的陈述各执一词且相互矛盾，曾宪娟亲自支付118000元首期款的说法与曾宪娟身在外地不知为何首期款增加的辩解明显相悖，曾宪娟将钱交给顾晓明支付的说法也无证据加以证明，加之顾晓敏账户转款时间、黎婷瑜账户收款时间及黎婷瑜向曾宪娟出具收条的时间能够相互印证，故本院确认曾宪娟交付的首期款118000元由顾晓敏代为支付。根据合同相对性原则，曾宪娟与黎婷瑜、杨伟所签订的合同解除，首期款虽由顾晓敏代曾宪娟支付，黎婷瑜、杨伟也应向曾宪娟返还，故黎婷瑜、杨伟认为既然118000元系顾晓敏支付则不应向曾宪娟返还的观点不能成立，本院不予支持。因黎婷瑜、杨伟实际仅收取房款530000元，其称只与顾晓敏签订并履行2012年6月10日《房地产买卖及经纪合同》的观点虽不能成立，但其在向曾宪娟返还房款后，可另行主张其获得足额售房款的权利。

综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3460元，由黎婷瑜、杨伟负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　江信红

审　判　员　　苏　渝

代理审判员　　钱昳心

二〇一四年九月十二日

书　记　员　　肖　姗