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借名买房案件如何处理

类别:房地产/嘉宾:靳双权/来源:快车访谈专栏组/时间:2018-05-08/标签:借名买房

  本期介绍:各地城市出台相关房屋政策,有些人没有购房资格,有些人为了减少房屋首付压力等原因,就选择向亲戚朋友购买指标的方式购买心仪的住房。借名买房,是指当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益。而借名买房有没有风险?借名买房能否过户?借名买房合同是否有效?我们有幸地邀请到了北京房地产专业律师——靳双权律师参加法律快车《律师零距离》关于房屋买卖法律的专访,以下欢迎靳双权律师总结经验,为我们细细分析“借名买房案件如何处理”的相关问题。

  访谈嘉宾简介:靳双权律师,北京市东卫律师事务所房地产业务部主管,2005年从事房地产律师业务,2013年受聘于中国律师商学院任首席律师培训师,2014年被评为“影响中国”百强大律师,2015年被评为全国十佳房地产杰出贡献律师。靳律师作为房地产专业律师,精通房地产交易涉及的资质、权属、解押、网签、面签、监管、批贷、违约、过户、交房等环节的法律问题,并办理房地产转让过程中涉及大量继承、析产、分割、确权等相关案件。具有深厚的理论基础和丰富的实践经验。

  咨询热线:134-2603-7149(来电请说明来自法律快车网)

访谈内容

靳双权律师,您好!很高兴您能在百忙之中抽身接受法律快车专访组的访谈。借名买房是什么?在法律上,借名买房的法律概念是什么?

  所谓借名买房,是指当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益。借名买房是借名人与登记人之间的一种合同,但是《合同法》分则中没有对借名买房合同作出具体规定,属于无名合同,适用合同法总则的相关规定及合同分则中最相类似的有名合同的相关规定。借名人可以依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记。

借名人在什么情况下不能要求出名人过户?

  如果登记人因欠债,房屋被法院查封或者其他原因,例如房屋上有抵押的情况是没有办法办理过户的,还有就是涉及到法律上的善意第三人的利益可能受损的情况也不能过户。另外如果借名买房合同因违法而无效,借名人也无法要求出名人过户登记。

借名人能够证明其出资,可以起诉要求过户吗?

  如果借名人提供的证据仅能够证明其对房屋的确存在出资,不能证明双方之间存在借名买房的约定,据此要求法院判决确认房屋归自己或者要求要求办理过户的,法院一般是不会支持的。当然,登记人可以另行主张出资债权,这种情况下法院会根据出资的性质依照相关的法律进行审理的。

借名买房的出名人如果将其被借名购买的房屋转让的,转让的行为是否有效呢?

  出名人将登记在其名下的房屋擅自转让给他人,借名人以其对房屋享有实际权利为由,要求确认买卖合同无效的,法院一般不支持,但借名人能够证明买受人知道或应当知道房屋存在借名登记的除外,即,买受人如果知道房屋的实际权利人不是出名人,就属于恶意的,就属于恶意串通,转让合同无效,但要想证明这一点,对于借名人来讲是非常困难的。

借名人起诉的理由是什么呢?是确权吗?

  借名人以出名人(登记人)为被告提起诉讼,要求确认房屋归其所有的,法律不予支持,因为借名买房属于合同行为,而非物权行为,应提起合同之诉,要求出名人为其办理房屋过户登记手续。

借名买房中如果遇到出名人要求腾房的怎么办?

  借名买房双方一般会进行多轮诉讼,出名人起诉要求借名人腾房,借名人以双方之间存在借名买房关系作为抗辩的,一般在双方之间的借名买房关系未解决之前,法律一般不判腾房。如果借名人反诉要求退还房款并赔偿房屋升值损失,法院一并处理。但最需要注意的是:出名人要求腾房时,应把借名人和其同住人一并起诉,如果只起诉借名人,即使法院判决了,执行时候其他同住人不腾房,出名人还需要另诉。

借名购买经济适用住房等保障性住房是否有效?

  借名人违反相关政策、法规的规定,借名购买经济适用住房等政策性保障住房,并登记在他人名下,借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的,一般不予支持。当前纠纷比较突出的是借名购买两限房,法院一般认定合同无效。

借名购买北京地区的经济适用房有特殊规定吗?

  借名购买的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日之前签订的,北京地区法院认定合同有效。原购房合同系2008年4月11日之后签订,即使现在已经满五年,法院也认定借名买房合同无效。

如果借名买房合同被法院确认无效了,借名人的权益如何保护呢?

  借名人可以主张的权利有两个,一个是要求出名人返还购房款,另一个就是要求对方赔偿房屋的升值损失。关于房屋升值的数额确定,先由双方协商,协商不能的委托专业评估机构进行评估,房屋升值部分,出名人按一定的比例进行赔偿,法院会根本双方的过错程度确定一个赔偿比例,从二八开到五五开不等。当然,这就意味着房屋要还给出名人。

二类经济适用房(按照经济适用住房管理的房屋)借名买卖是否有效?

  按照经济适用住房管理的房屋一般是拆迁所得的拆迁安置房或者某些单位出售的房改房等,这类房屋并非政策性保障住房,原则上借名购买此类房屋满足上市过户条件的均可以上市交易,即借名买房合同有效。

如果双方没有签订书面的借名买房协议,什么样的证据可以证明双方之间存在借名买房关系?

  借名买房一般发生在亲人或熟人之间,往往会基于信赖没有签订书面合同,作为借名人,最要提供的是录音或微信短信等记录,证明出名人承认双方有借名买房合同关系,如果不能提供此项证据,法院一般会从出资、房产证的持有、居住、合理解释等方面考查双方之间是否存在口头借名买房合同关系。但是因为借名买房合同没有法律明文规定,实践中,法院内部分歧也较大,即弹性较大,有些明明符合上面的条件,法院也可能以证据不足以认定为由驳回出借名人的请求,有些稍有欠缺,法院也认定双方之间存在借名买房合同。因此借名买房官司的诉讼方案和策略、案由的选择非常重要,千万不要轻视。

  当然,涉及借名买房的法律问题很多,如:
  1、借名购买房改房与上述规则不完全一致,有哪些区别;
  2、借名买房往往与离婚有关,如何办理与离婚有关的借名买房案件;
  3、有的借名买房还与共有和赠与有关系,在法律关系的认定上也很复杂;
  4、有的借名买房与借款有关系,如何认定;
  5、还有公司以个人名义借名,或个人借公司的名字买房;
  6、如果没有购房资格,现在还能否要求过户;
  7、农村房屋的借名及借名购买小产权房。等等,本人自2008年创办了中国首家借名买房律师网,专门代理借名买房案件,有深厚的理论基础有实践经验,如果遇到类似的困惑,欢迎拨打靳双权律师的电话或当面咨询,靳律师将给您提供专业细致的法律解答。

本期的访谈即将结束了,我们非常感谢靳双权律师接受法律快车《律师零距离》的专访,同时也感谢广大网友们对我们访谈栏目的支持与关注,我们下期再见。

  好的,咱们下期再见!

借名买房官司的诉讼方案和策略、案由的选择非常重要,千万不要轻视。

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