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卖方主动违约终止房屋买卖,购房者如何处理?

类别:房地产/嘉宾:刘新勇/来源:快车访谈专栏组/时间:2017-10-13/标签:房屋买卖,违约

  本期介绍:当购房者看好房子,签订合同并且给付定金后,两三个月后,突然收到卖房者信息说,房子不卖了,定金退回去。卖房者主动违约终止房屋买卖,购房者应该怎么做?违约方是否需要承担赔偿责任?赔偿的损失包括违约金吗?房价上涨的的差价又该如何确定?我们有幸地邀请到了石家庄房地产专业律师——刘新勇律师参加法律快车《律师零距离》关于房屋买卖法律的专访,以下欢迎刘新勇律师总结经验,为我们细细分析“卖方主动违约终止房屋买卖,如何处理?”的相关问题。

  访谈嘉宾简介:刘新勇律师,执业于全国优秀律师事务所-河北三和时代律师事务所,刘新勇律师拥有丰富扎实的专业知识和深厚的法律功底,具有极强逻辑分析能力及判断能力,参与处理经济、民商事案件近百起,熟知刑法、公司法、合同法、等相关法律法规,在民间借贷、合同纠纷、损害赔偿等业务领域具有深厚理论功底及实践操作经验。

  咨询热线:151-2171-5388(来电请说明来自法律快车网)

访谈内容

刘新勇律师,您好!很高兴您能在百忙之中抽身接受法律快车专访组的访谈。买卖双方签订合同并且支付定金后,三个月后卖房者主动违约且退还定金,若购房者不同意解除合同,能否要求继续履行合同?为什么?

  购房者可以要求继续履行合同。根据我国《合同法》第八条的规定,“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。”买卖双方在签订合同并支付定金后,双方的房屋买卖合同已经生效,该合同对双方都具有约束力,买方应依约支付购房款,卖方应依约交付房屋,因此,在卖方存在违约的情况下,购房者可以要求卖方履行交付房屋、办理产权变更登记等义务。

后来购房者无奈同意解除合同,除了要求退还双倍定金外,他能否获得违约金、房屋涨跌所造成的差价损失?为什么?

  对于购房者在房屋买卖合同解除的情况下能否同时主张违约金和房屋的差价损失,我国法律也做出了明确的规定。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十八的规定,“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定,请求人民法院增加违约金的,增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后,当事人又请求对方赔偿损失的,人民法院不予支持。”可见,购房者同时主张违约金和房屋的差价损失在法律上是不支持的。

其中房价差损失赔偿金额的问题,双方应该如何确定?

  购房者主张房屋差价损失需要提供相应证据,需要证明房屋购买时的价格和合同解除时的价格的数额差值,司法实践中,通常是起诉法院后委托专门的评估机构对房屋的价值进行评估,计算出房屋的差价损失。

对于违约金和房屋差价损失,双方没有协商一致,准备打官司,那么律师费、诉讼保全费、催告费这一些费用,能否让违约方承担?守约方应该怎么处理?

  通常情况下,在司法实践中,法院的诉讼费、保全费由败诉方承担,催告费由相关证据证明的可以要求违约方承担,律师费的承担一般需要合同中有约定并出具律师费发票法院才予以支持。守约方如果打算诉讼,需要保留自己所受损失的证据,并在诉讼请求中明确要求对方承担,这样才能最大程度的降低诉讼成本。

买卖双方经过法院调解后,自愿达成调解协议,但是卖房者延迟履行赔偿相关费用时,购房者应该怎么做?

  根据我国法律规定,法院出具的调解书和判决书具有同等的法律效力,在卖房者不按调解协议履行的,购房者可以直接向法院申请强制执行。

为了应对卖房者主动违约,购房者在签订合同时候应该如何约束对方?

  购房者在签订合同时,为避免对方违约造成损失,可以在合同违约条款中加重违约责任,以此来保证合同的稳定性。除此之外,购房者要注意合同中双方履行的时间节点,严格按合同约定催促对方积极履行,以免对方因房价上涨后,拒绝履行。

本期的访谈即将结束了,我们非常感谢刘新勇律师接受法律快车《律师零距离》的专访,同时也感谢广大网友们对我们访谈栏目的支持与关注,我们下期再见。

  好的,咱们下期再见!

购房者在房屋买卖过程中,经常会遇到卖房者因房价上涨而拒绝履行的情况,在遇到这种情况时,购房者可以要求对方继续履行合同交付房屋并办理过户手续,也可以要求解除合同并赔偿损失,损失的范围包括双倍返还定金、中介费、违约金或房屋差价损失、诉讼费、保全费等实际产生的损失。

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郑重声明:法律快车网对律师在访谈中所发表的内容不承担任何法律责任。如在阅读时对此访谈有异议,请将问题反馈给我们,在审查核对后,将尽快作出相关处理。如有问题请点击联系我们或致电法律快车网客服专线:400-678-1488
刘新勇律师

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卖家主动违约,你作为购房者是否要求继续履行合同?无奈同意解除并且要求对方支付违约金和双倍返还定金?

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