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限购限贷政策引起退房纠纷,该怎么处理?

类别:房地产/嘉宾:杨树筠/来源:快车访谈专栏组/时间:2017-05-10/标签:退房,限购限贷

  本期介绍:随着房价继续高涨,多个城市纷纷出台限购限贷政策,由此导致一部分原本有购房资格的购房者失去购房资格,没有购房资格还能够买房子吗?还没有网签合同流程,已经支付定金、意向金,购房者还能够拿回来吗?因政策问题,一部分购房者没有能力支付首付款,购房者能够要求解除合同、返还定金和房款吗?我们有幸地邀请到了广州房地产专业律师——杨树筠律师参加法律快车《律师零距离》关于房屋买卖法律的专访,以下欢迎杨树筠律师总结经验,为我们细细分析“限购限贷政策引起退房纠纷,该怎么处理?”的相关问题。

  访谈嘉宾简介:杨树筠律师,执业于北京市盈科(广州)律师事务所。杨树筠律师熟悉法院民商事案件审判思路和检察监督审查思路,由其主导处理的各类民商事、刑事案件,全方位把握了诉讼策略制订、法律问题分析、证据收集整理、文件起草提交及调解谈判等全过程,积极推动相关争议的顺利解决。

  咨询热线:137-1003-9811(来电请说明来自法律快车网)

访谈内容

杨树筠律师,您好!很高兴您能在百忙之中抽身接受法律快车专访组的访谈。购房者正在买房,突然下发限购限贷政策通知,导致这些正在办理买房手续的购房者失去资格,开发商不能正常交易,双方都没有违约,那么这种情况是怎么回事?

  这种情况对于购房者来说实际上是属于“不可抗力”。所谓不可抗力,是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。包括自然灾害、政府行为、社会异常事件等。各地出台的限购限贷政策,既不属于全国人大及其常委会制定的法律,也不属于国务院制定的行政法规,而是属于不可抗力中的政府行为。因此,限购限贷政策的规定不影响买卖双方签订购房合同的效力。无论限购前还是限购后签订的房屋买卖合同都是有效的。

购房者已经支付定金、意向金了,还没有网签合同流程,因政策新规失去买房资格,那么他们可以要求退返相关款项吗?

  可以。因为在政策出台前购房者是有购房资格的,但因为政策出台,购房者丧失了购房的主体资格。此政策构成了对房屋买卖双方的不可抗力。《合同法》第一百一十七条规定,因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。所以因限购导致无法履行合同的当事人,可以向对方主张解除合同,并且不承担违约责任。

购房者要求开发商退还款项时,容易出现纠纷,这时候要考虑什么事项?

  这时最需要考虑和预防的应当是由此引发出来的一系列退房退贷等不稳定因素以及群体性事件。

已经网签备案的房屋买卖合同,但未办理首期款资金监管,此时购房者受到限贷新政影响,首付款提高了无法贷款的,要如何承担违约责任吗?

  这种情况属于民法中的情势变更,主要是指因不可归责于双方当事人的事由发生重大变化而使合同的基础动摇或者丧失,若继续维持合同会显失公平,因此允许变更合同内容或解除合同。合同法司法解释(二)第二十六条规定,合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

购房者已经办理入住了,但是发现房屋面积误差超过3%,且房屋质量不合格等问题,购房者能否退房?

  如果面积误差超过3%,购房者可以要求退房。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定,出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:
  (一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;
  (二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。
  买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

因限购限贷政策无法办理房屋所有权变更登记的,这时候购房者应该怎么做?

  应按着公平的原则妥善处理,比如没有网签,但交了定金和佣金的,可以根据纸质的合同、银行的流水等加以甄别视为网签或者因不可抗力政策,双方可以解除合同,但该退的定金和佣金还是要退。

本期的访谈即将结束了,我们非常感谢杨树筠律师接受法律快车《律师零距离》的专访,同时也感谢广大网友们对我们访谈栏目的支持与关注,我们下期再见。

  谢谢法律快车的主持人,也谢谢各位网友对我的支持与关注。

在限购限贷政策出台前购房者是有购房资格的,但因为政策出台,购房者丧失了购房的主体资格。因限购导致无法履行合同的当事人,可以向对方主张解除合同,并且不承担违约责任。

我要咨询杨树筠律师

郑重声明:法律快车网对律师在访谈中所发表的内容不承担任何法律责任。如在阅读时对此访谈有异议,请将问题反馈给我们,在审查核对后,将尽快作出相关处理。如有问题请点击联系我们或致电法律快车网客服专线:400-678-1488
杨树筠律师

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