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农村建房纠纷怎么处理?

类别:工程纠纷/嘉宾:程洪波/来源:快车访谈专栏组/时间:2017-03-22/标签:建房纠纷

  本期介绍:农村每家每户应该会有宅基地,而宅基地上都会建造自己房屋,而当农村建房产生纠纷时候,如何处理?案例:吴某想在自家的宅基地上建造一幢四层楼房,找到老同学徐某商量后,签订一份合同书约定由徐某以包工包料的方式为其建造,当时吴某未发现徐某未取得建筑资质。一个星期后,徐某带领工人开始进场施工。房屋快建好,吴某发现屋顶部存在水泥鼓包、室外凉台存在下沉、卫生间水无法排除等情况,出现质量瑕疵,吴某应该如何处理?能否拒付剩余的工程款吗?超期支付工程款,又该怎么处理?我们有幸地邀请到了北京建筑工程专业律师——程洪波律师参加法律快车《律师零距离》关于农村建房施工合同纠纷法律的专访,以下欢迎程洪波律师总结经验,为我们细细分析“农村建房纠纷怎么处理?”的相关问题。

  访谈嘉宾简介:程洪波律师,毕业于北京大学法学专业,2002年开始从事法律职业,现为在北京市盈科律师事务所专职律师。程律师承办刑事、民事、经济等各类案件数百余起,为多家顾问单位提供资产并购、公司企业设立或重组、合规经营、劳动关系等方面的法律顾问服务,以诚信、严谨的工作态度赢得了委托人的普遍满意。

  咨询热线:139-1058-9340(来电请说明来自法律快车网)

访谈内容

程洪波律师,您好!很高兴您能在百忙之中抽身接受法律快车专访组的访谈。案例中吴某准备在自己宅基地上建房子,建房子前是否需要办理相关手续?如果相关证件程序不完善,吴某还能否建房子?

  主持人好,各位网友大家好,很荣幸参与本次的访谈活动。根据国家现有法律、法规和各省、市地方政策文件的规定,我国农村居民在自有宅基地上进行房屋建设前必须要办理规划建设许可手续,由镇乡人民政府根据镇乡、村庄规划进行审批,符合条件的在10个工作日内核发《建设工程规划许可证》或者《乡村建设规划许可证》,村民即可开工建设。
  按照法律、法规的规定,如果相关证件程序不完善,吴某是不能进行房屋建设的。当然,在我国广大的农村地区,大量存在不办理手续即进行房屋建设的实际情况,但是这种情况下建起的房屋往往取得不了房产权属证书,以至于引发许多不必要的麻烦和纠纷。
  另外,由于吴某房屋是4层的楼房,在开工建设之前还应取得施工许可手续。

吴某房屋审批手续和证件已经办理好了,而承包人徐某及其团队未取得建筑资质,是否不能进行房屋施工?

  是的。根据《民用建筑设计通则》的规定,低层住宅是指3层以下的住宅,《中华人民共和国建筑法》第八十三的条也规定:农民自建低层住宅的活动不适用建筑法的规定,但是在本案例中,吴某进行建设的是4层楼房,其已超出了低层住宅的范围,按照《中华人民共和国建筑法》的规定,吴某的房屋必须承包给具有施工资质的单位。本案中,徐某及其团队没有相应的资质,是不能承接吴某的房屋建设工程的。

建房施工协议中没有明确约定房屋质量标准,当吴某认为房屋施工出现质量瑕疵,应该如何处理?能否拒付剩余的工程款吗?

  我们国家对房屋质量方面制定了通用的强制性标准,不管当事人是否约定,房屋质量必须符合这个国家标准,你可以高于这个国家标准,但不能低于它。由于这个国家标准是强制适用的,因此即使在建设施工协议中没有明确约定房屋质量标准,也是要以这个国家标准来判定建设完成的房屋是否达到合格的标准。
  如果吴某认为房屋施工存在质量瑕疵,他可委托具有相关资质的鉴定机构对房屋质量进行专业的鉴定,根据鉴定结果判定房屋质量是否合格。如果房屋质量真的存在瑕疵,吴某有权选择要求施工人维修、重做,如果经修复或重做后仍然不合格的或者施工人拒不修复、重做的,吴某可以拒绝支付剩余工程款并要求施工人赔偿损失。

如果施工质量瑕疵,比如房屋顶部存在水泥鼓包、室外凉台存在下沉、卫生间水无法排除等情况,吴某不能够拒付工程款,能从工程款总额中予以扣除吗?能够扣除多少?

  刚才我们说的房屋质量瑕疵主要指的房屋质量不合格的情况,当然,也存在房屋质量合格而局部存在瑕疵的情况,如吴某房屋所出现个别部位水泥鼓包、凉台下沉、卫生间排水不通等情况,对于局部的瑕疵,吴某不能拒付全部的工程款项,但是他有权要求施工人徐某对存在瑕疵的部分进行维修并排除这些问题,如果徐某不能维修或维修不合格,吴某可以另行委托第三方进行维修的工作,由此产生的费用和损失应该由徐某承担。对于徐某应当承担的费用和损失,吴某是可以在工程款中扣除的,这个数额要根据具体产的费用和损失进行计算。

超过建房合同约定结算工程款期限,吴某没有结算剩余工程款,要承担怎样法律后果?

  你提出的这问题是以假设房屋质量合格且施工人不存在任何违约行为为前提的。对于这种情况,吴某应当按照双方之间施工合同的约定进行结算并及时支付剩余工程款项,如果在合理的时间内吴某拒不结算和支付,那么吴某的行为就构成了违约,需根据双方合同约定的违约条款和《合同法》第一百零七条、第一百零九条的规定承担违约责任,如额外支付拖欠工程款的利息、承担给施工人造成的其他损失等。

为了避免农村建房施工纠纷,房主应该怎么做?

  借这个机会,我也给广大农村打算建房的房主们一个提醒:首先,一定要到所属镇乡人民政府根据镇乡、村庄规划进行审批,取得《建设工程规划许可证》或者《乡村建设规划许可证》;其次,找一个有施工资质的单位进行施工。再次,签订完善的施工协议,将纠纷发生后的损失降到最低。

本期的访谈即将结束了,我们非常感谢程洪波律师接受法律快车《律师零距离》的专访,同时也感谢广大网友们对我们访谈栏目的支持与关注,我们下期再见。

  谢谢法律快车提供的这么宝贵的机会,感谢广大网友对我的支持,随着经济水平的提高,我国农村自建房越来越多,但是,提醒广大房主,为了保护好您的权益,一定要合法合规建房,保障您财产和人身的安全。再次感谢法律快车。

我国农村自建房越来越多,提醒广大房主,为了保护好您的权益,一定要合法合规建房,保障您财产和人身的安全。

我要咨询程洪波律师

郑重声明:法律快车网对律师在访谈中所发表的内容不承担任何法律责任。如在阅读时对此访谈有异议,请将问题反馈给我们,在审查核对后,将尽快作出相关处理。如有问题请点击联系我们或致电法律快车网客服专线:400-678-1488
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