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土地租赁合同是否有效?

类别:合同法/嘉宾:贾奎/来源:快车访谈专栏组/时间:2017-03-15/标签:土地租赁,合同效力

  本期介绍:土地租赁合同是否有效?村民能否自己将土地租赁出去?能否将农用地改变用途?案例:某地方第七组组长潘某未经全体村民同意,擅自将一块4.2亩农用土地谎称为荒地,与江某签订土地租赁合同一份,江某租到土地后,未交付租金,而且在该土地上违法建造房屋,却不知道改变了土地的用途。当其他村民知道后,村民小组能否收回土地?并要求江某支付租金和返还土地?我们有幸地邀请到了合肥合同法专业律师--贾奎律师参加法律快车《律师零距离》关于土地租赁合同法律的专访,以下欢迎贾奎律师总结经验,为我们细细分析“土地租赁合同是否有效?”的相关问题。

  访谈嘉宾简介:贾奎律师,现执业于北京中银(合肥)律师事务所。贾奎律师业务领域:为企业、公司提供融资、扩股、并购、重组、上市等法律顾问服务,处理担保抵押合同纠纷,产品、货物买卖购销合同纠纷,过户合同纠纷,房产建设、道路施工等建设工程合同纠纷,知识产权合同纠纷。服务理念:诚信致远、专业高效、团队协作,只争当事人合法权益最大化。

  咨询热线:152-5513-6114(来电请说明来自法律快车网)

访谈内容

贾奎律师,您好!很高兴您能在百忙之中抽身接受法律快车专访组的访谈。案例中潘某在全体小组村民不知情况下,将4.2亩农用土地租出去,并与江某签订土地租赁合同,如何看合同签订的主体?

  在签订立土地租赁合同时,首先要注意对方是否具有完全行为能力,如果是委托人代为签订合同,需查看确认委托是否真实有效。其次要查看订立合同相对人是否有处置合同标的的权利,需要查验对方身份证明以及合同标的物的权属证明。

江某不知道是农用地,当他租到“荒地”后,在土地上建房子,江某的行为是否改变土地用途?改变土地用途是否违法?

  江某在租赁的农用地上建房,这一行为是改变土地用途。而改变土地用途是否违法?要看改变土地用途是否经过办理相关手续。《土地管理法》第四十四条规定,建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续。在已批准的农用地转用范围内,具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。

土地租赁合同上约定承租的土地是荒地,不是可耕地,第七组村民能否主张合同无效?

  第七组村民能主张合同无效。根据《土地管理法》第六十三条的规定,农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。农民集体所有的土地未经依法批准,用于非农业建设的,应当认定该使用土地的合同无效。

第七组村民除了主张合同无效,能否要求江某支付租金和返还土地?

  土地租赁合同被认定无效后,当事人双方因该“合同”取得的财产,应当予以返还,不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。第七组村民能够要求江某支付租金和返还土地,但要折价补偿。

当土地租赁合同无效后,江某要返还土地,那么他所建的房子会如何处理?

  江某应提交相关投入财产、资金的证明材料,导致承租土地期间可能投入的财产的金额。江某承租“土地上”投资建造的房屋等财产,应折价补偿。

最后,我们要注意签订土地租赁合同的事项有哪些?

  我们签订土地租赁合同应该注意:
  1.要看合同主体资格:审查产权证上记载的权利人与土地出租人是否一致。
  2.合同上约定的租赁期限:注明租赁起止日期和租赁年限。
  3.还有具体土地信息:列明租赁土地的名称、位置、面积、质量等级。

本期的访谈即将结束了,我们非常感谢贾奎律师接受法律快车《律师零距离》的专访,同时也感谢广大网友们对我们访谈栏目的支持与关注,我们下期再见。

  我们下期再见。

关于土地问题,要注意农民集体所有的土地未经依法批准,用于非农业建设的,应当认定该使用土地的合同无效。

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郑重声明:法律快车网对律师在访谈中所发表的内容不承担任何法律责任。如在阅读时对此访谈有异议,请将问题反馈给我们,在审查核对后,将尽快作出相关处理。如有问题请点击联系我们或致电法律快车网客服专线:400-678-1488
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