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房屋被冒名出卖,房屋买卖合同效力如何?

类别:合同法/嘉宾:鲁蕊/来源:快车访谈专栏组/时间:2015-10-28/标签:房屋买卖合同

  本期介绍:近日,“赵薇老公因房产买卖被起诉”的娱乐新闻引起了社会的关注,不仅因为赵薇的名气,还因为该房产并非她老公出卖,而是通过“人脸识别”技术被冒名出卖。被冒名出卖房屋在生活中并不少见,有些房主被亲戚朋友冒名签订房屋买卖合同出卖房屋;有些是被开发商或者房产中介冒名代替卖房。在被冒名卖房的纠纷中,受害者是签订房屋买卖合同的双方当事人,即房屋所有人以及购房者。房屋被冒名出卖,房屋买卖合同的效力怎样?产生的责任应该由谁负责?我们有幸地邀请到了北京合同专业律师——鲁蕊律师参加法律快车《律师零距离》关于合同法律的专访,以下欢迎鲁蕊律师总结经验,为我们细细分析“房屋被冒名出卖”的相关问题。

  访谈嘉宾简介:鲁蕊律师,北京市盈科律师事务所律师。鲁律师主要的业务专长为合同纠纷、房产纠纷、房屋买卖、土地纠纷、劳动争议。在房地产法律事务领域主要办理房屋买卖、房屋租赁、房屋拆迁、房屋继承、房屋赠与、离婚房产、房屋共有等过程中引发的各类纠纷。

访谈内容

鲁蕊律师,您好!很高兴您能在百忙之中抽身接受法律快车专访组的访谈。我们先来谈谈赵薇老公被冒名卖房这件事吧,从事件的发展来看,社会比较多的将注意力集中在“人脸识别”技术上,对于这一技术在房屋买卖中的作用,鲁律师可以跟我们说说吗?

  一般情况下,单从“人脸识别”技术本身来看,它与房屋买卖是没有什么联系的。要说清楚本案中,“人脸识别”技术,在房屋买卖中的作用,我们先要弄明白,冒名者为什么要冒他人名?无权处分人冒他人之名,无非就是要让交易相对人相信他是房屋所有权人,其是有权利出卖该房屋的。
  在上面提到的案例中,“人脸识别”技术成了冒名人的冒名手段,利用技术的缺陷或者说技术的不成熟,故意欺骗公证处,使公证处相信冒名人即是其所要冒名的本人。从而冒名人从公证处取得了经公证的本人的授权委托书,最终造成了一种本人委托的假象,从而使交易相对人相信“所谓的”委托人是有权代理,并与之订立合同。

在这一纠纷中,买方已经取得了房屋产权,是否意味着该房产就归买方所有了呢?原告是否有义务腾出房子呢?

  如果买方是基于善意取得制度取得房屋产权,那么该房产就归买方所有了。
  我国《物权法》106条规定了善意取得制度,依据该规定:在出卖人无权处分的情况下,当买方受让房产时是善意的;并且以合理的价格购买;同时购买的该房产依照法律规定已经登记的,买方可以取得该房产的所有权。作为房屋的所有权人,对房屋具有占有、使用、收益、处分的权利。从目前掌握的资料来看,房屋所有权属于买方,原告是无权占有,其有义务腾出房子。

房屋买卖合同会基于哪些原因无效呢?房屋买卖合同无效会导致哪些后果?

  我国合同法52条规定了合同无效的情形,房屋买卖合同作为买卖合同的一种,在以下情形下为无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。如果房屋买卖合同当中具有前面列举的几种情形之一,会被认定为无效。
  我国《合同法》规定:合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

在生活中,共同所有的房子,一方要出卖,另一方不肯卖,于是出卖方便找人冒名签订房屋买卖合同,房子还未过户便被发现。此种情形下,房屋买卖合同的效力应该怎么认定呢?

  出卖共有的房屋,如果各共有人之间没有约定,则需要经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。共有人中,如果一方想卖房,另一方不同意,就有可能会出现问题中提到的情况。
  冒名签订合同的行为原则上适用无权代理的规则。无权代理行为原则上属于待追认行为,被冒名人追认之后,合同有效,拒绝追认的话合同自始无效。

被冒名卖房,房屋所有人应该怎么维护自己的合法权益?若房屋正在出租的,承租人又该怎么维权呢?

  被冒名卖房,对于被冒名人来说,最大的损失莫过于自己房屋所有权发生变动,自己的房子成了别人的房子。如果像开始提到的案例那样,房屋所有权确实发生了转移,被冒名人可以向冒名人请求赔偿损失,如果买受人不符合善意取得的条件,所有权人有权追回自己的房产。
  我国《合同法法》第229条中确定了“买卖不破租赁”的原则:租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。租赁关系存续期间,买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由,要求承租人返还租赁物。

无论是知名人士,还是普通人,都可能因为上当受骗或者轻易相信他人而使房子被冒名出卖,对此,鲁律师有什么建议吗?

  房屋被冒名出卖,风险不在于冒名人与买受人之间签订的房屋买卖合同,最大的风险在于:如果买受人受让时是善意的,受让人有通过善意取得制度取得房产的可能性。
  从被冒名人的角度来说,要防范丧失房屋所有权的风险,就要确保冒名人与买受人不能进行房屋所有权变更登记。具体来说,就是要保管好自己的房产证、购买房屋的相关税票之类的

本期的访谈即将结束了,我们非常感谢鲁蕊律师接受法律快车《律师零距离》的专访,同时也感谢广大网友们对我们访谈栏目的支持与关注,我们下期再见。

  再见!

“赵薇老公因房产买卖被起诉”一案引起了大家的关注和讨论。“冒名出卖”也使得大家对自己的财产安全产生了担忧,“别人卖了自己的东西怎么办?”从我国相关法律规定来看,冒名出卖是一种无权处分的行为,无权处分情况下,只有符合善意取得的条件,才有可能取得所有权。同时作为被冒名人,如果买受人不符合善意取得的条件,出卖财产可以追回,如果对方符合善意取得的条件,取得出卖物所有权,也可以要求“冒名人”赔偿损失。

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郑重声明:法律快车网对律师在访谈中所发表的内容不承担任何法律责任。如在阅读时对此访谈有异议,请将问题反馈给我们,在审查核对后,将尽快作出相关处理。如有问题请点击联系我们或致电法律快车网客服专线:400-678-1488
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