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开发商随行就市涨房价是否违约

类别:房地产/嘉宾:刘瞻/来源:快车访谈专栏组/时间:2015-06-17/标签:房价,违约

  本期介绍:去年5月黄某签订了商品房销售签约意向书,预定了一套商品房A。合同上写明一旦不买,定金就不退回。该房屋建筑面积95平方米,售价每平方米五千元。黄某当场缴纳了2万元定金。此后,在缴纳首付款时,黄某被告知,预售房面积缩减至80平方米,价格为一口价60万元。相比意向书约定的面积和价格,房子“身价”上涨了不少。但瑞X公司坚称自己拥有最终解释权,房价随行就市,不存在违约行为。交涉未果,黄某诉至法院B,要求瑞X公司承担违约责任,双倍返还定金4万元,赔偿“房价上涨损失”16万元。一审法院判决瑞X公司承担违约责任,双倍返还定金4万元,酌定赔偿黄某信赖利益损失6万元。瑞X公司不服,向C中院提出上诉。C中院认为,因瑞X公司的违约行为导致双方不能签订正式商品房买卖合同,其违约行为造成黄某信赖利益损失,但一审法院酌定瑞X公司赔偿6万元过高,将瑞X公司应承担的赔偿损失数额调整为4万元。我们有幸地邀请到了深圳房产纠纷专业律师——刘瞻律师参加法律快车《律师零距离》关于房产纠纷的专访,以下欢迎刘瞻律师总结经验,为我们细细分析“开发商随行就市涨房价是否违约”相关问题。

  访谈嘉宾简介:刘瞻律师,武汉大学毕业,广东星辰律师事务所执业律师,担任多家公司法律顾问。 刘律师从事多年诉讼代理工作,诉讼经验丰富。本着维护委托人最大合法权益的宗旨,平争止息。以专业系统的法律知识和诉讼技能尽心服务于每一个委托人,圆满完成每一件委托工作。刘律师通过严谨、诚信、专业、务实的工作作风,获得委托人一致好评,在业界赢得了良好的口碑和知名度。

访谈内容

刘瞻律师,您好!很高兴您能在百忙之中抽身接受法律快车专访组的访谈。刘律师,黄某签订的商品房销售签约意向书应该如何定义性质(属于什么合同)?是否有效?

  首先我们说,民事合同只要不违法法律禁止性规定,并且是当事人意思达成一致,合同就是合法有效的。结合本案,当事人签订的这份《商品房销售签约意向书》是合法有效的。但是目前司法实践中对于《商品房销售签约意向书》存在不同的理解和处理方式,如果这份《商品房销售签约意向书》符合法律规定的商品房买卖合同的构成要素的,可以认定为是一份商品房买卖合同。如果《商品房销售签约意向书》内容不全或者缺乏法律规定商品房买卖合同的必要条件的,则不能认定为是商品房买卖合同,只能认定为是一份预约合同。本案中,二审法院基本认定《商品房销售签约意向书》属于预约合同性质,因为房地产公司的违约,导致黄某受损,因此应承担赔偿责任。

双方已经签订商品房销售签约意向书,买家也给了定金,开发商却临时涨价、缩减房屋大小,这样是否构成了违约呢?为什么?

  开发商的行为是构成违约。我们前面已经说了,《商品房销售签约意向书》是合法有效的合同,因此合同条款对双方都有法律约束力,而开发商临时涨价显然违反合同约定,因此是违约行为。

瑞X公司坚称自己拥有最终解释权,房价随行就市,不存在违约行为。这句话是否有道理?

  毫无道理。首先黄某和开发商之间的《商品房销售签约意向书》依法成立并生效。双方都要遵守合同的约定。任何一方当事人需要变更合同条款的,需要和对方当事人达成一致意见。
  本案中,虽然“瑞X公司坚称自己拥有最终解释权,房价随行就市”,但这个约定没有获得对方当事人同意,而且“房价随行就市“的约定并不明确,因此不具备法律效力。

房屋买卖合同纠纷案件中,随行就市涨房价的事件并不少,但是不少买家都容易陷进一个误区,已经订立合同并交付定金,合同上写明一旦不买,定金就不退回了。买家只好咬牙被宰。事实上,我国法律有没有维护买家这方面的规定呢?

  避免这种情况,需要明确两点。一是定金不能退。定金使用法律规定的定金罚则。二是订金可以退。一字之差,要注意分别。在房屋买卖合同中,对于房屋总价、单价都需要明确约定,这样才能最大维护买家的利益。

刘律师,黄某签订意向书的时候交付了两万元定金,如今瑞X公司的做法,黄某可以追讨什么赔偿?有什么关于赔偿标准的法规吗?

  黄某可以向开发商要求双倍定金返还或者赔偿其实际损失。两者取高,不能重复选择。但是我们要注意的是,赔偿损失的诉求需要提供充分证据证明有损失存在的。

刘律师,C中院认为,一审法院酌定瑞X公司赔偿6万元过高,将瑞X公司应承担的赔偿损失数额调整为4万元。这个判定结果的理由依据是什么?

  根据最高人民法院的司法解释,如果一方当事人认为违约金过高,可以向人民法院申请降低违约金标准,但是是否批准由人民法院决定。

本期的访谈即将结束了,我们非常感谢刘瞻律师接受法律快车《律师零距离》的专访,同时也感谢广大网友们对我们访谈栏目的支持与关注,我们下期再见。

  好的,通过这个案件,能让大家了解购房过程中的问题和流程,希望对大家有所帮助。

房屋买卖合同是最常见的合同,也是比一般合同复杂的合同。因为房屋买卖合同涉及到买方,房地产商,银行有些还有地产中介,合同条款很多,要注意的地方也很多,建议购房者在买房之间,先向律师咨询意见,获得专业帮助,才能尽量避免纠纷。

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