律师支招解决二手房买卖纠纷

　　主持人好，法律快车的朋友，您们好。很高兴能通过法律快车的平台与大家分享关于二手房买卖合同中容易产生纠纷的情形及务必注意的事项。希望能给大家有所帮助。
　　我是从2004年就进入房地产行业了。近些年来，二手房买卖合同纠纷特别多，主要是因为二手房交易手续复杂，包括签订买卖合同、支付定金、公证委托担保公司、赎楼、银行资金监管、房产过户等，涉及买卖双方、房产中介、担保公司、监管银行、公证机构、评估公司等主体。正是交易流程陌生和神秘化，许多专业性和技术性行为是买卖双方无法控制和预见的，但相应的后果却由买卖双方承担，由于房产交易标的的价值重大，任何一环节出现迟延或者相互间的不信任，则容易发生纠纷。一般造成二手房纠纷有三类主体：一是因卖方违约引起的纠纷，二是因买方违约引起的纠纷，三是因中介违约引起的纠纷。

　　二手房纠纷中，卖方原因引起的纠纷居多，主要是房价上涨过快，在办理赎楼过程中至过户前，即使卖方承担违约责任后，房屋的涨价也超过违约金。因此，经常出现卖方单方违约，甚至“一房两卖”的情形。另外卖方迟延办理公证或者赎楼、迟延过户和交房等也是经常发生纠纷的原因。若出现这些情形时，作为买方应先保障自己按照合同约定履行(或咨询房地产方面的律师)，比如交付定金、办理监管和按揭手续等，即使卖方不配合，也要单方先办理或者签署相关文件，再书面通知卖方和中介，否则很容易先行进入违约状态。

　　买方违约的原因主要是签订合同后，觉得买贵了因而不履行后续的付款义务，还有就是拒不或延期付款或自身征信原因无法取得银行按揭贷款，导致合同无法履行。作为卖方，在签订合同后，除非买方有书面的不履行合同的声明，否则若买方未补齐定金，应要求书面通知买方补定，并要求按约定支付首期款和按揭申请。同时，卖方也应按合同约定的期限办理公证委托给担保公司，此时则可保障自己不违约。

　　目前，我国房地产中介市场还不规范，因中介机构引起的纠纷在二手房交易市场中常有发生，主要表现为房地产经纪机构违背行业道德和法律、违规操作的行为。例如，在卖方违约，法院判决卖方需双倍返还定金时，由于定金托管在中介，而中介不配合引起的卖方另行起诉中介要求退还定金或者要求返还交房保证金、甚至有的中介公司炒楼、吃差价后被卖方主张差价。

　　如果房屋是因质量问题所引起的，对居住生活影响安全隐患的情形下，买方可要求卖方承担责任或者进行抗辩。但因房屋本身有白蚁的问题，买方主张卖方赔偿是不予支持的。

　　在过户完成后，买方欲将户口迁入所购买的房产。目前派出所户籍登记部门一般会让买方和卖方沟通或者通知卖方，逾期不迁的，将会自动将卖方户籍迁入集体户，买方方可迁入。建议买方在签订合同时，将迁移户籍进行约定及违约责任。

　　好的，再见，关于二手房的案例，我会在后续中陆续发布给网友们分享。