本期介绍:被司法机关查封的房屋能否买卖?所签订的房屋买卖合同是否有效?普通老百姓穷其毕生积蓄买到一套属于自己的房屋,对于整个家庭而言乃是安身立命的大事,然而现实中,众多“问题”房屋的存在加之购房者的疏忽大意以及出卖人的不当引诱,使得购房人最终落得“钱房两空”的情形并非罕见。
本期法律快车访谈栏目有幸请到北京市惠诚律师事务所的金牌律师——【路焜律师】作客访谈现场,欢迎路焜律师就房屋买卖中的案例进行“以案说法”,给购房者以风险警示,避免“钱房两空”的悲剧重现。
【路焜律师,毕业于北京大学法学院,法律功底深厚,执业经验丰富,被客户尊为“金牌律师”。擅长公司、合同、房地产、婚姻家庭、债权债务等领域的专门法律业务。咨询电话:13811664295 (请说明来自法律快车)】
路律师您好,很高兴您在百忙之中来到法律快车访谈专栏,为广大网民讲解可能“钱房两空”的案例警示。
主持人好,各位法律快车的朋友们,大家好!
路律师,请您先简单介绍一下基本案情?
这则案例很典型,基本案情为:秦某经某房屋中介公司介绍从王某处购买商品房一套,合同签订后秦某交付首付款60万元,双方约定剩余尾款待过户后用银行按揭贷款偿还。当中介公司带领买卖双方到住建委办理房屋过户手续时,被告知房屋在签订合同前早已被法院查封,不能办理产权过户手续。王某对房屋查封的事实供认不讳,称其因欠巨额高利贷无力偿还被迫才将房屋出卖,所得全部首付款都已经偿还了高利贷,现已身无分文。秦某表示因购房时正值房价大幅上涨,这60万元还是东拼西凑借来的,秦某不甘心自己买不到房屋,将王某诉至法院要求王某协助办理房屋过户手续。最终,法院驳回了秦某的诉讼请求。
已经被法院查封的房屋还允许买卖吗?秦某与王某签订的房屋买卖合同是否有效?
根据我国《房地产管理法》第三十八条的规定,司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产,不得转让。我国《合同法》第五十二条第(五)项规定,违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。
本案中,秦某所购房屋在其签订房屋买卖合同前就已被法院查封,按照房地产管理法的规定被查封的房屋不得转让,而王某又将房屋出售给秦某,违反了法律的强制性规定,依据法律规定秦某、王某签订的购房合同应属无效合同。秦某在经过审理法院释明后,执意要求对方协助办理过户手续,法院只能依据相关法律规定驳回其诉讼请求。
法院驳回了秦某的诉讼请求后,秦某还有其他救济途径吗?可否要求王某赔偿损失?
从理论上讲,秦某虽然不能要求王某协助过户,但可以要求王某退还购房款,但因王某已欠下巨额高利贷,自身没有任何履行能力,即便法院判决其退还房款恐怕最后也只能落得一纸空文,更别提因房屋价格上涨另行购买房屋产生的间接损失了。
这则案例给广大购房者的风险警示是什么?
在现实生活中,买卖双方一般在协商好房屋价款、付款方式、房屋交付时间等事项后即签订书面的房屋买卖合同,购房人先交付部分定金或首付款,待办理产权过户后再用房屋抵押贷款支付剩余尾款,但却忽略了买房之中最为重要的环节:一定要先行核实所要购买的房屋是否是合法的、可转让的、没有其他权利限制的。
本案中,秦某在签订合同、交付首付款前没有向住建委等部门核实房屋的具体情况,被骗后才追悔莫及。在此提醒大家,在签订合同之前一定要去住建委等相关部门核实房屋情况,确保所购房屋依法可以转让。
买房之前除了要核实房屋是否被查封外,还需要核实哪些问题?
除了本案中的是否被查封外,还要核实房屋是否属于共有房产?有没有取得共有人的书面同意?房屋上是否存在抵押等他项权利?是否属于小产权房?是否存在出租等等。
非常感谢路焜律师的精彩讲解,让我们对买房过程中可能存在的风险有了更深入的认识和警示。同时也感谢各位网友对我们访谈栏目的大力支持。我们下期再见。
网友们,再见!
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