租赁物被实现抵押权后，承租人如何维护权益？
导读：
近日，朋友租赁的商铺接到法院公告，称其租赁的商铺已经司法处置程序处置，并过户给新业主，现告知其应当与新业主重新协商签订租赁合同，或自行搬离。朋友懵了，认为自己与塬业主签订的租赁合同尚未到期，其租赁商铺后投入了装修，并已营运多时，此前并未接到任何商铺被处置的告知，现在与新业主无法达成一直，而搬离将造成巨大的损失，其权益到底该如何得到保护？接下来重庆渝宏律师事务所的吴柳芳律师解答相关问题。
吴柳芳律师了解到，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》对此问题早有详细规定，该解释第六十五条规定：抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。该解释第六十六条规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。
因此，本案的关键在于租赁合同是签署在抵押登记之前，还是抵押登记之后，如该租赁合同是在抵押登记前签署，那么新业主没有理由要求承租人搬离，承租人完全可以要求新业主继续履行合同。如果租赁合同是在该不动产已设置抵押登记后签署，则分情况而论，如塬出租人并未告知承租人房屋已设置抵押的情况，则承租人现遭遇的一切损失，都可向塬出租人主张。如塬出租人在双方商谈租赁事宜时已告知了承租人房屋被抵押，那么承租人面临的房屋被转卖后，新业主不承认塬租赁合同的后果则应由其自行承担。
吴柳芳律师认为，实践中，较少会存在承租人被明确告知房屋被抵押后，仍然租赁该房屋的情形，更多的情形是承租人在不知晓房屋被抵押的情况下，签署了租赁合同，而后面临租赁物被抵押权人拍卖后，才知道自己陷入权益不保的境况。
因此，针对本案，吴柳芳律师也建议朋友及时收集、保存证明自己损失的证据，及时向赔偿责任人主张权益，维护自身利益。同时，通过本案，本律师也在此提醒意欲租赁不动产的广大朋友，在与业主商拟租赁事宜时，一定要全方面的了解租赁物的权属状况，特别是该不动产的抵押登记情况，否则，如若遭遇本案承租人遇到的问题，将陷入巨大的被动和麻烦。
（本文章来源于重庆渝宏律师事务所的吴柳芳律师，版权归吴柳芳律师所有）
【律师简介】
吴柳芳，重庆人，西南政法大学研究生学历，重庆渝宏律师事务所合伙人。专业领域：刑事辩护以及民商事、合同、婚姻家庭与企业并购、房地产信托等非诉法律事务。若有相关法律问题，可以拨打联系电话：187-0231-3713
声明：该作品系作者结合法律法规，政府官网及互联网相关知识整合，如若内容错误请通过【投诉】功能联系删除.
相关知识推荐
在去进行抵押的时候，动产和不动产都是可以作为抵押物去进行登记的，那么就需要了解抵押物出租是否必须经抵押权人同意？为了帮助大家更好的了解相关法律知识，法律快车小编
承租人擅自转租，房东可以撤销合同吗？法律规定，承租人可以将租来的房屋转租，但必须经过房主的同意，如果未经房主同意擅自转租，房东是可以要求撤销合同的，并且房东可要
1997年11月，甲公司将其拥有所有权的某商铺抵押给某银行，并办理了抵押登记。2007年6月，甲公司将上述已抵押的房产出租给乙公司，租赁合同约定租赁期从2007
工程债务诉讼时效是三年。该诉讼时效一般自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算，自权利被侵害之日起超过二十年的，进行工程债务诉讼人民法院一般不予保护。
金钱债务属于种类物之债。种类之债是指，以不特定而可特定的物为标的的债。买卖、消费借贷等合同大多以不特定物为标的物，如合同中约定由债务人向债权人交付某品牌、规格的
遗产债务是被继承人应当缴纳的税款和应当偿还的债务。以继承遗产的实际价值为限，超过遗产价值的部分，继承人可以不偿还。具体如下：1、税款包括个人所得税、车船使用税等
为逃避债务无偿转让房产有法定效力，但被撤销后自始无效。债务人无偿转让财产影响债权实现的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。行为被撤销的，自始没有法律约束力
去世后，继承了遗产的妻子和子女需要承担债务。如果是夫妻共同债务，生存的另一方应当偿还债务，承担连带责任。继承人在继承遗产之前，应当在遗产范围内清偿被继承人的债务
