优先购买权的具体适用
导读：
核心内容：如何适用优先购买权？房屋承租人只有在房屋租赁合同上使用优先购买权。拍卖程序中使用跟价法和询价法来保护优先购买权。承租人以未合理期限通知拍卖，向法院申请宣告拍卖无效。法律快车小编接下来为您详细介绍。
优先购买权的具体适用
房屋承租人优先购买权的适用范围：首先要明确，仅适用于房屋租赁合同，其他租赁合同的承租人无优先购买权。其次，是限指在承租期间出租人出卖或拍卖房屋，这就排除了继承、赠与的情形。第三，适用与抵押权人协议用租赁的房屋折抵债务，即出租人将房屋抵押的情形。
房屋承租人优先购买权的内容：首先，出租人出卖租赁房屋的，应提前15天通知承租人；拍卖的，应提前5天通知承租人；第二，承租人在同等条件享有优先于第三人购买的权利。所谓同等条件，指出租人在价款、付款方式、担保状况等均与第三人相同。拍卖时，承租人可采取“跟价”、“询价”方式。
在拍卖中，实现优先购买权也是有法可依的。最高人民法院《关于执行中评估、拍卖、变卖若干问题的规定》第十八条(优先购买权的保护)规定：“拍卖进行中，有最高出价时，优先购买权人可以表示以该最高价接受，如无更高出价，则归优先购买权人；如有更高出价，而优先购买权人不为表示的，则归最高出价人。多个优先购买权人同时表示接受的，采取抽签方式决定买受人。”
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在法院拍卖程序中，对于优先购买权的保护有两种方法：一是“跟价法”，二是“询价法”。“跟价法”是指由法院通知优先购买权人直接参与竞买，优先购买权人和竞买人一起竞价，实行价高者得。这种做法将优先购买权人视同一般的竞买人。“询价法”是指由法院通知优先购买权人到拍卖现场，但不直接参与竞价，待经过竞价产生最高应价者后，由拍卖师询问优先购买权人是否愿意购买。如果其不愿购买，则拍卖标的即由最高应价者购得。如果其愿意购买，则拍卖师询问最高应价者是否愿意再加价，如果其不愿加价，则拍卖物由优先购买权人购得；如果其表示愿意，则在加价后再询问优先购买权人。如此反复，直至其中一人退出，拍卖才成交。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十条规定：“ 执行人员应当对拍卖财产的权属状况、占有使用情况等进行必要的调查，制作拍卖财产现状的调查笔录或者收集其他有关资料。” 执行人员如果不进行必要的调查，就有可能遗漏通知承租人参与竞买。必须明确的是，如果拍卖前未在合理期限内通知承租人，承租人可以享有优先购买权为由申请法院宣告拍卖无效。
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■ 拍卖优先购买权
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