承租人优先购买权纠纷
导读：
核心内容：承租人租用出租人的房屋，法律赋予其优先购买权。当优先购买权发生纠纷时，应该怎么办?下面由法律快车债权债务小编通过案例为您介绍当面临优先购买权纠纷时应该怎么做，希望对您有帮助。
赤峰市中级人民法院
民 事 判 决 书
上诉人雍x菊因与被上诉人陈x红、xx工业xx大队承租人优先购买权纠纷一案，不服赤峰市红山区人民法院(2008)红民初字第xxxx号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人雍x菊的委托代理人齐x文、被上诉人陈x红及其委托代理人金x昌、被上诉人xx工业xx大队的委托代理人王x建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：本案争议的房屋原系xx工业xx大队的公房，建成后由雍x菊的丈夫陈x珍作为福利房租住。1997年房改时，陈x珍的女儿陈x红参加了房改，缴纳了购房款，并与xx工业xx大队签订了房地产买卖契约。1998年9月7日房产部门为陈x红颁发了该房屋所有权证。xx工业xx大队对此无异议。2006年11月10日，赤峰市松山区人民法院已判决撤销了陈x红办理的该房屋所有权证。2007年4月17日，雍x菊起诉至原审法院，要求依法确认本案争议的房屋归其所有。原审法院以(2007)红民初字第xxxx号民事判决书判决该房屋归雍x菊所有，该案陈x红、xx工业xx大队不服一审判决，上诉至赤峰市中级人民法院。赤峰市中级人民法院以(2007)赤民二终字第xxx号民事判决书终审判决，撤销(2007)红民初字第xxxx号民事判决书驳回被上诉人雍x菊的诉讼请求。雍x菊诉至原审法院，要求依法确认其对位于红山区战前办事处西立交桥居委会5号楼xxx室房屋享有优先购买权;依法确认陈x红和xx工业xx大队1998年5月签订的《房地产买卖契约》无效。
原审法院认为：赤峰市中级人民法院(2007)赤民字第xxx号民事判决书已经确认了该合同的效力，雍x菊所诉理由并非确认合同无效的法定情形，故雍x菊的诉讼主张不能成立。另外，根据雍x菊所述最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第118条的规定：出租人出卖房屋的，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。本案中，雍x菊并未提供证据证明xx工业xx大队未履行房改通知的义务，并且在雍x菊的诉讼中，1997年xx工业xx大队房改出售旧公房的事情，雍x菊是知道的。因此，雍x菊根据上述第118条主张优先购买权，并且据此要求确认陈x红和xx工业xx大队1998年5月签订的《房地产买卖契约》无效的诉讼请求，依法不予支持。原审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，判决：驳回雍x菊的诉讼请求。
上诉人雍x菊上诉称：请求撤销原判决，支持上诉人的诉讼请求。理由是：一、上诉人对涉案的xxx室房屋依法享有优先购买权，二被上诉人签订的《房地产买卖契约》依法无效。
1.上诉人的丈夫陈x珍系被上诉人xx工业xx大队的职工。1982年xx工业xx大队建造公房，将涉案的xxx室楼房分配给陈x珍居住。 1994年上诉人与陈x珍依法登记结婚。陈x珍与上诉人夫妻俩与xx工业xx大队之间已经形成了房屋租赁关系，在1997年房改时，陈x珍、上诉人夫妻就租赁房屋依法享有优先购买权。
2.1998年5月29日二被上诉人违法签订《房地产买卖契约》时，陈x珍、上诉人夫妻俩并不知情，2006年陈x珍病逝后，上诉人才知道涉案的xxx室房屋已登记在被上诉人陈x红的名下，在这种情况下，上诉人先后提起了行政诉讼和民事诉讼，积极维护自己的合法权益。对涉案的xxx室房屋，上诉人依法享有优先购买权。
3.赤峰市松山区人民法院(2006)松行初字第77号行政判决书依法撤销了陈x红领取的赤房权证红山区字第13D21719号房屋产权证，该判决书已查明被上诉人陈x红是以陈x珍的待遇标准参加房改的，在房改时二被上诉人弄虚作假。陈x珍、上诉人夫妻俩从来就没有放弃过参加房改的意思表示，二被上诉人的违法行为必须予以纠正。
4.被上诉人陈x红在一审答辩状中已承认上诉人对涉案的xxx室房屋依法有优先购买权，只不过是主张已过了诉讼时效。上诉人在2006年才知道二被上诉人违法行为的存在，并及时提起了行政诉讼和民事诉讼。虽然上诉人提起的房屋所有权确认之诉没有得到人民法院的支持，但并不影响雍x菊对涉案房屋依法享有优先购买权。
二、赤峰市中级人民法院(2007)赤民二终字第xxx号民事判决并没有确认二被上诉人签订的《房地产买卖契约》为有效合同，该判决针对的是上诉人提起的房屋所有权确认之诉，对上诉人是否享有优先购买权并没有审理，本案的审理与上述判决没有关联。因此，原审判决认为赤峰市中级人民法院(2007)赤民二终字第xxx号民事判决书已经确认了该合同的效力，上诉人所诉理由并非确认合同无效的法定情形，故上诉人的诉讼主张不能成立，是错误的。
三、原判决认为xx工业xx大队履行通知义务的举证责任应由上诉人承担，是错误的。
被上诉人陈x红答辩称：1997年xx工业xx大队进行房改时，陈x珍和上诉人同意陈x红购买涉案的xxx室房屋，上诉人的上诉理由不成立。
被上诉人xx工业xx大队答辩称原审判决正确，应驳回上诉人的诉讼请求。
本院经审理查明的事实同原审判决认定的事实相同。
本院认为：上诉人雍x菊在起诉状中诉称xx工业xx大队进行房改时，陈x红帮助陈x珍和上诉人雍x菊参加房改，陈x红背着二人，自己购买了涉案房屋，这一陈述，证明陈x珍和雍x菊对1997年xx工业xx大队进行房改的事实是知道的。根据法律规定和当时的房改政策，陈x珍、雍x菊对其当时租住的涉案房屋有优先购买权，但从开始房改的1997年到1998年9月7日房产部门为陈x红颁发该房屋所有权证，乃至2006年陈x珍去世前，陈x珍和雍x菊作为有完全民事行为能力人，从未向xx工业xx大队或有关部门提出过对涉案房屋房改结果的异议，应认定其二人对xx工业xx大队将涉案房屋出售给陈x红的事实是明知的，其二人当时已放弃了优先购买权。因此，雍x菊在放弃优先购买权后又再行主张该权利，不应得到支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人雍x菊的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元由上诉人雍x菊负担，邮寄费60元由各方当事人分别负担20元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王x峰
审 判 员 韩x春
审 判 员 白x峰
二〇〇九年七月九日
法官助理 雷 x
书 记 员 张x波
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