商品房买卖中的特殊财产权
导读：
核心内容：在商品房的买卖当中，有一个特殊的财产权利，那么就是商品房的特殊财产权，这个权利如何应用怎样应用呢？下文将会详细分析，法律快车小编希望下文内容可以帮助到您。
商品房买卖，按房地产开发进度和买卖双方的合意程度，可分为四种形式。
一是早期内部协议。
即在符合预售许可条件前，甚至在房屋动工建造前，双方基于特殊的信任关系，达成特别协议，开发商将未来预期开发成功的房屋预先承诺出售给购买人，购买人支付定金或者部分乃至全部价款。开发商多为套取建设资金或炒作楼盘，购买人多为炒卖楼花，房屋套数较多，标的金额较大，与合作开发近似，但不干预开发事务。
二是认购书。
即在项目开盘时，双方签订格式认购书，就房屋买卖的有关事宜初步达成合意，并预交定金，约定双方将来正式签订预售合同，经开发商同意，购买人也可以转让认购书。开发商往往未取得预售许可，变相提前销售。
三是预售合同。
合同具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，购买人先支付定金，短期内登记备案后支付余款，并约定交房和过户期限。根据司法解释，认购书内容符合预售合同要求的，得认为预售合同。
四是现售合同。
此时，开发商已将开发成功的房地产初始登记在自己名下，双方签约后短期内付款交房，并办理过户。此外，拆迁补偿安置协议，也是商品房买卖合同的特殊形式。商品房买卖中双方对房屋各自拥有什么样的财产权，对强制执行意义重大。下文逐步分析。
首先，无论采取哪种法律形式，双方订立的合同，除非另有原因，真实意思表示应受法律保护，不因登记备案、预售许可等行政规制，而简单地否认其合同的效力。
司法解释明文规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。”该解释虽然规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但这仅是针对“预售合同”，从该解释上下文的旨意看，虽不认可“认购书”为“买卖合同”，但也承认其仍是一个独立的合同——预约合同。而对“早期内部协议”，该解释尚未置可否。合同法的同理，“早期内部协议”也不失为一种独立的合同，只是不能适用预售合同或认购书的有关特别规定而已。
其次，无论采取哪种法律形式，只要房屋所有权未过户，开发商始终仍是原始取得人，买方对房屋的权利仅限于不同程度的期待债权，而非物权。
即使预售备案登记，其性质上只是预告登记，而非物权登记。此时房屋尚未生成，未有“物”，何来“物权”？
第三，在上述四种法律形式中，买方对合同的履行预期，随着房屋开发的进度而加强；相应地，买方对房屋的请求权的受保护程度，应当越接近于物权。
现行司法解释，倒是在一定条件下，已经承认商品房消费者对预购房的权利优先于工程款和抵押权，承认房屋被拆迁人有权优先取得补偿安置房屋。物权法草案第21条也规定，当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权，预告登记后，债务人未经债权人同意，不得处分该不动产。不过，这种优先权，性质上只是类似劳动债权、船舶优先权等特种债权而已。而且，从条文表述看，只是限制债务人的自由处分，未明确是否对抗第三人尤其是法院的强制执行。
无论采用了何种法律形式，当开发商作为被执行人时，执行法院可以直接对房屋，以关于不动产执行的规定执行之。当购房人作为被执行人时，要区别对待。若仅是早期内部协议或认购书，购房人可以请求开发商继续履行合同，但却无权直接请求交付房屋或移转所有。若已是预售甚至现售合同，购房人则有权请求交付房屋并移转所有，如已备案登记，或消费者已交付全部或大部分款项，或属拆迁安置房屋的，这种请求权可被赋予某种优先性。
声明：该作品系作者结合法律法规，政府官网及互联网相关知识整合，如若内容错误请通过【投诉】功能联系删除.
引用法条
相关知识推荐
商品房买卖合同因其标的物特殊、交易程序复杂、履行期限较长而不同于一般的商品买卖合同，期房买卖合同尤为典型。合同本身的特殊性、合同当事人双方占有资源与信息的严重不
【问题】商品房买卖是按购销合同征收印花税，还是按产权转移书据征收印花税？【解答】按照《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策问题的通知》（财税〔2006〕162
因遭受人身损害导致脑震荡的受害人提起民事诉讼要求进行赔偿的范围包括有：医疗费、护理费、误工费、住院伙食补助费、交通费等治疗费用；造成精神损害的，还可以要求责任人
被人打成轻伤了可以要求民事赔偿。侵权人应当赔偿医疗费、护理费、交通费、营养费、住院伙食补助费等为治疗和康复支出的合理费用，以及因误工减少的收入。
同等责任精神损害赔偿数额确定的方式为考虑侵权人的过错程度、侵权行为的目的、方式、场合等具体情节、侵权行为所造成的后果、侵权人的获利情况以及侵权人承担责任的经济能
事故理赔费用应当首先由当事人所购买的保险的保险公司进行承担，保险赔偿额不足以承担的，再由当事人自身的财产承担。我国《机动车交通事故责任强制保险条例》规定，保险公
