租赁合同纠纷案
导读：
河南省高级人民法院民事判决书
上诉人商丘市A康乐苑（以下简称“A康乐苑”）因与被上诉人商丘市外贸B集团公司（以下简称“B公司”）、原审被告中国B品进出口集团河南B公司商丘地区支公司、原审被告中国B品进出口集团河南B公司租赁合同纠纷一案，不服商丘市中级人民法院（2000）商民二初字第34号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，A康乐苑委托代理人朱汉东、刘中光、B公司法定代表人陈付国、委托代理人潘进奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明A康乐苑与B公司1998年3月25日签订承包合同一份，合同约定，B公司将位于凯旋南路三十三号的所有房屋及全部占地发包给A康乐苑；A康乐苑投资改造后经营。合同期限为5年（自1998年6月15日至2003年6月15日），承包费每年8万元。每年的承包费按季度分期交付（每季度2万元），否则，发包方有权按所欠款额的10%加收滞纳金。合同签订后A康乐苑对该房地产进行了装修、改造。期间花装修费48万元，房屋改造费14.256万元。垃圾清理及物资搬运费2600元，建大门围墙费用14700元，以上共计花费63.98万元。A康乐苑投资进行的装修等按五年使用寿命进行折旧，至B公司停电时，实存价值为37.3217万元。自1998年6月15日至2000年7月27日，A康乐苑共交给B公司承包费57267元，尚欠承包费11.1938万元。B公司经多次催要房租，A康乐苑没有支付。B公司于2000年7月27日对A康乐苑承包的经营场所进行了停电，致使A康乐苑无法经营。
A康乐苑向法院提起诉讼，请求终止合同，判令B公司赔偿损失437853.7元。B公司反诉请求判令A康乐苑支付承包费111938元、滞纳金42322.5元及法定违约金。
原审认为，双方当事人所签订的承包合同系双方真实意思的表示，且不违反法律的规定，该合同应为有效合同。A康乐苑没按合同约定按时给付承包金，已构成违约，对造成停电的后果，A康乐苑有一定的过错，应部分承担因此造成的损失，并应按合同约定支付承包费及滞纳金。B公司没有依法解决A康乐苑所欠承包费问题，而采取了对A康乐苑经营场所停电的方式逼要承包费，致使A康乐苑无法经营，其行为违反了合同的约定，也构成了违约，对给A康乐苑造成的损失，B公司有一定的过错，应承担部分赔偿责任。双方均要求解除合同应依法准许。A康乐苑自愿放弃对第二、第三被告的诉讼，依法应予准许。判决：（1）解除双方所签订的承包合同。（2）B公司于判决书生效后十日内赔偿A康乐苑损失186608.5元，A康乐苑投资建造及装饰的实物归B公司所有。（3）A康乐苑于判决生效后十日内付给B公司承包费111938元，滞纳金11193.8元。以上共计123131.8元。
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诉讼费9110元，其他费用1830元，共计10940元，由A康乐苑和B公司各负担5470元，反诉费4570元，由A康乐苑负担。
A康乐苑不服原判，向本院提起上诉称：（1）原审划分对等责任不妥，被上诉人应负主要责任，理由是：导致合同不能履行，责任在被上诉人处，被上诉人在5月份前没有搬迁完毕，最后清理完是6月15日，对房屋也没有进行维修，影响了装饰的工程进度，被上诉人没有履行建大门、拉围墙的义务，在水电方面，由于被上诉人不配合，造成了上诉人无法正常经营，上诉人不交纳租赁费，是由于被上诉人先违约所致。（2）原审对上诉人请求的工程延误费1.5万元，供电设施费用2.4万元，不予支持是错误的，对建大门、建围墙、清垃圾的费用进行折旧是不合理的。其他的装修折旧按5年折旧没有合法依据。（3）原审判令滞纳金1万余元由上诉人支付不当。请求二审法院撤销原判依法改判或发回重审。B公司答辩称：（1）上诉人长期拖欠和拒交租赁费，是本案真正的违约者。（2）上诉人指其答辩人的四项“先行违约行为”与事实不符，原审不予认定是正确的。本合同的签订日期和生效日期均不明，双方共同认定的租赁期是1998年6月15日即承租开始日期应为本合同的生效日期。我方认为没有超过搬迁时限，房屋漏雨及排水问题已经得到及时解决，至于没有新建大门和围墙则属于双方另有约定。（3）上诉人认为装饰工程误工补助费1.6万元应由被上诉人支付无道理，误工原因是由上诉人自己造成的，其责任应自负。关于2.4万元的供电设施安装费，双方对此无约定，上诉人出资改造完全是出于自己的经营需要，原审判令这笔费用由上诉人自己承担无任何错误。关于折旧的问题，原审法院的折旧计算已让上诉人占了便宜。111938元的滞纳金判由上诉人承担无错误。要求驳回上诉，维持原判。
经审理查明的事实与原审一致。
本院认为，根据双方的合同约定，A康乐苑应按期交足承包费，而未按期交足，已违反了合同的约定，构成违约，应当交纳承包费并承担违约责任，原审判令A康乐苑交纳所欠租金和滞纳金并无不当。A康乐苑上诉称，B公司违约在先，A康乐苑才不予交纳租金的，并罗列了B公司的几种违约情形，试图依此为由行使同时履行抗辩权。经本院查证，合同约定1998年6月15日合同正式生效，B公司于6月15日将现场清理完毕，应认为已经履约。供电设施费，合同虽未明确，但系A康乐苑出于经营需要对原设备所作的改造，该费用应由A康乐苑支付。A康乐苑以上述以及代B公司建大门，修围墙，清垃圾等为理由，来行使同时履行抗辩权是不当的。本案中，双方各自负有彼此独立的合同义务，如果各自违反这些相互独立的义务，那么就应当承担违约责任，双方约定合同义务非同时履行特征，因而不能适用同时履行抗辩。由于不存在B公司迟延履行的情形，A康乐苑误工的原因不能归于B公司，因此A康乐苑请求的工程延误费，本院不予支持。关于装修、改造房屋折旧的问题，根据合同约定，合同履行期为5年，原审依此按物的使用寿命5年计算进行折旧，也无不当之处，但建大门、修围墙、清垃圾的费用不能按此方法予以折旧，围墙、大门的使用寿命长、且费用相对较少，以不折旧为宜，清理垃圾不存在折旧的问题，因此，该两项费用共计17300元应从已折旧的总数额中扣除。房屋改造、装修折旧后的款额为363125元。对B公司而言，在A康乐苑不履行交纳租金的义务时，而采取了停电的手段，也是合同不能履行的原因之一，是有过错的，原审判令双方对此后果应各自承担相应责任，并无不当。但各自承担的数额应适当调整，即上述两项之合380425元的各50%，即190212.5元。综上，A康乐苑的上诉理由大部分不能成立，不予支持。在数额计算上所提意见，予以支持，给予调整。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持商丘市中级人民法院（2000）商民二初字第34号民事判决书第（一）、（三）项；
二、变更商丘市中级人民法院（2000）商民二初字第34号民事判决书第（二）项为：B公司于本判决生效后十日内赔偿A康乐苑损失190212.5元，A康乐苑投资建造及装饰的实物归B公司所有。
一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费9110元，由A康乐苑负担7110元，B公司负担2000元。
本判决为终审判决。
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