征炒房税不如征物业税
导读：
对炒房行为征收高额税费，听上去似乎义正言辞，但仔细一想却发现缺乏可操作性：什么样的行为才能被认定为炒房?就算能认定，怎么征收“炒房税”才最合理呢?
文 本刊记者/邢 力
这些年除了闻名全国的温州炒房团依然在四面出击，攻城略地外，深圳炒房团、山西炒房团、赴美炒房团等等新型炒房团也火爆异常。经常有报道称炒房团一旦经过某地，某地房价就会飙升，好似蝗虫一般。不可否认，炒房团对助长房价非理性上涨负有不可推卸的责任，但是不是像贺铿说的向炒房行为征收高额税费，或者直接开征所谓“炒房税”就能有效遏制这种炒房行为了呢?
何谓“炒房”?
摆在“炒房税”面前最大的难题是：什么样的行为算炒房?
从房地产发展历史来说，过去相当长的一段时间内，房屋只不过是用于居住的消费品，但进入现代社会后，随着人口的日益增长和城市化进程的加快，土地越来越成为稀缺资源，因此土地和建造在其之上的房屋就有了不断升值的可能。也就是说，对于手上还有余钱的老百姓来说，除了购买供自己居住的房产外，他还可以通过购买更多的房产来实现资本的增值，房地产作为投资产品的属性便应运而生。
投资房产，本身并没有问题，只不过当某种商品具有较高的利润空间和一定的法律、政策或市场漏洞时，便会引发一些非理性的投机行为，也就是一般所说的恶意爆炒。然而就像我们很难区别“炒股票”和“投资股票”之间的差别一样，我们也很难给炒房下一个严格的定义。
如果我们要把投资房产和炒房区别对待，那我们将陷入没有客观评判标准的窘境。因为表面上看，投资房产和炒房都是购买非自住用途的房产。如果你以持有房产的时间长短为标准，说炒房是快进快出，哄抬房价赚短差，而投资则是长期持有，坐等房产升值，那就会一些房产投资者会对此表示质疑：我们就认为未来3年内房产会升值，而不看好未来10年的房价走势，我投资房产的期限是3年，难道这就算炒房了吗?就像股票投资还有崇尚长期持有的价值投资和崇尚短线操作的趋势投资，难道我们能因为投资者短线操作就要对其额外征收“恶意炒股税”吗?
炒房标准难以确定
如果我们把一切非自住用途的购房行为都看成是炒房，既把炒作和投资绑在一起进行征税，那就会遇到另一个难题：如何才能知道我这套房子买了是不是自住呢?
有专家提出征收空房税或者房屋闲置税，以购买的房屋是否空置作为是否炒房的标准。可我们又如何确定这套房屋是否真的闲置无人居住呢?
如果要上门实地调查，那房主不会在调查的时候回到空房临时居住吗?如果要看屋里有没有户口，难道房主不会把一个户口迁进来吗?更何况，空置多久才算空置呢?比如有户人家在上海郊区买了套别墅，但平时还是生活在市区公寓里，只有节假日可能来此休闲居住几天，这不也是自住需求吗?再比如有些老人在海南买房，每年冬天去海南过个冬，其他时候房屋就空关，这不也是自主需求吗?
也有专家提出，买多套房产就算炒房。那我们到底是从第二套、第三套还是第四套房开始征收“炒房税”呢?
可对夫妻分居两地的人来说，家里有两套房子不是很正常吗?对于孩子在外地读书或者工作的家庭，再给孩子在外地买一套房难道就算炒房呢?更何况，如果有人用他们的七大姑八大姨的名字买房，你哪知道是第几套?
在记者的身边，因为原来住房小，待生活稳定后，家中老少团聚，另买大房居住者有之;因为经济能力不足先在房价便宜的偏远地段买房，待经济宽裕之后再购买条件更好住房的有之;也有临近退休，将城里的住房空置出租，在乡下购房颐养天年者。
在我国迈向全面小康社会的发展过程中，一户人家拥有超过一套房产本是理所当然的事情，可以说，这些“二套住房”寄托了老百姓对未来生活的美好设计和构想。
另一种情况是，如果对拥有一套200平方米房子的人免征“炒房税”，而对拥有两套50平方米房子的人征收“炒房税”，难道不也是一种不公平吗?也违背了打击炒房和多占资源者的初衷吗?这也是眼下“二套房贷”政策饱受诟病的重要原因。
其实我们常说的山西炒房团、赴美炒房团，有些并非是炒房团，而是购房团，山西那些煤老板到北京买房，目的不是炒房，而是准备以后在北京安个家。
还有许多社团、公会、公司组织的购房团，也是浩浩荡荡，采取“扫荡式”买房策略，一买就是几十套，表面上看和温州炒房团的行为并无两样，但他们这样做是希望能抱团和开发商对话，从而获得更大的价格优惠，他们所购买的房产也都是自住用途。但有谁能够确切地说这个购房团是属于炒房团性质，而那个购房团是买房自住的呢?
开征物业税更能打击炒房
由此可见，由于无法对炒房行为制定统一的认定标准，因此对炒房团炒房行为征收特定的高额税费的想法，在现实中缺乏可操作性。
事实上，想要在购买环节提高炒房者的交易成本，我们国家已经制定了包括营业税在内的许多税收条款，虽然5年内进行房产交易的并非都是炒房者，但炒房者往往都是进行短期房产交易的，而眼下即将“复原”的营业税政策事实上也对这种炒房行为进行了一定程度的遏制。
因此在购买环节继续增加购房成本，其实已经很难对炒房者产生更大的打击，反而会因此提高老百姓购买自住房的税费成本。正所谓“打蛇打七寸”，真正能够打到炒房者“七寸”部位的乃是在持有环节增加税费。
而在房产持有环节征收的税费其实就是多年来“只闻雷声不见雨”的物业税。
众所周知，物业税是世界各国普遍采取的在房地产保有环节征收的税种，其用意正是在于稳定房价和打压炒房行为，也旨在消弭贫富差距，公平收入分配。
比如美国的物业税又叫不动产税，归在财产税项下，税基是财产市场评估值的一定比例。目前美国各州和各地(县与市)政府的不动产税率各有不同，但名义税率一般在3%~10%，实际税率平均是一般市价的1%~3%。
又如新加坡的自住房产的物业税税率为4%，其他类型房产的物业税税率为10%。而我国台湾地区的规定则是144平方米以上的房源，每年收取房屋总价0.8%~1.5%的物业税。
按照民众的惯常期待，征收物业税意味着房屋持有成本增加，手头拥有的物业越多，时间越久，税负就越重，炒房投机者就会因此不得不放弃炒房，拥有多套住房者也会出售大部分房屋，从而使市场供应量增加，进而有效平抑畸高的房价。换句话说，根本不需要你政府挖空心思把炒房者从茫茫买房者中找出来，只要开征物业税，躲在暗地里的炒房者自然会悄悄走人。
尤其是在当前的“泡沫论”、“房价虚高论”的市场态势下，与其针对炒房行为出台所谓“炒房税”，还不如直接釜底抽薪开征物业税。因为对打击炒房行为来说，“炒房税”只能治标，物业税才是治本。
物业税的症结
然而明明对打击炒房行为，减少房产泡沫效果明显的物业税，为什么空转多年，却迟迟无法真正开征呢?
开征物业税所面临的技术难点过多是其中的关键原因。
首当其冲的问题是，按照我国现行的土地批租政策，开发商先向政府交了土地出让金，然后又由买房人的购房款买单，因此眼下的房价中，其实已经包含了一部分变相的物业税，这一部分再交物业税肯定不合理。如何处理购房人已支付的土地出让金，物业税是针对“房产”还是针对“房地产”纳税，成为许多人心中的疑问，也成为物业税开征必然要明确的问题。
再如，从目前释放的政策信号来看，物业税的出台似乎更加侧重开辟税源、增加财政收入。据报道，一年多前，财政部就称“物业税是一项长期的财政收入制度改革，不是房地产调控的短期工具”。北京师范大学房地产研究中心主任董藩也认为，征收物业税“主要是开辟税源，增加政府收入”。
国家税务总局日前还明确透露出“暂不将土地出让金纳入物业税范围”的态度。“大众本来期待土地出让金纳入物业税后，可以促使房价下降，”一位业内人士质疑道，“但透露出的信息却表明，为了保证地方政府的土地收入，物业税便未包括土地出让金部分。高地价不会改变，房价也降不下来。”这位业内人士还表示，土地出让金不纳入物业税范围，则意味着物业税要单独纳房产的税，“这就需要有专门的房产评估机构介入，但现在我国房产评估力量还很薄弱。”
事实上，如此一来，就可能出现在交易、流通环节收取土地出让金，在持有环节征收物业税的重复征税现象，此举不但不会起到平抑房价的作用，反而会增加购房者的负担和持有住宅的成本!造成民怨的进一步升级。
不可否认，相比空对空的“炒房税”，实打实的物业税更加能够打中炒房行为的要害，然而在中国特殊国情和特定制度框下，如果物业税的开征和土地出让金制度的改革同步进行的话，那要不就是物业税永远都只能是天上的馅饼——好看却吃不到，要不就成了进一步增加老百姓购房负担的帮凶。
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