记某乡一处房屋、装修使用权及相关附属物所有权成功拍卖
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更新时间：
2019-01-04
22:54:01
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导读：
2006年9月13日，我公司受北京市高级人民法院所委托，对位于北京市某区某乡的一处房屋、装修的使用权及相关附属物的所有权成功的实施拍卖。我公司从2006年8月初接受北京高级人民法院委托，到9月成功实施拍卖，历时虽只有一月余，但因该标的权属状况复杂，政府部门介入
2006年9月13日，我公司受
北京市高级人民法院所委托，对位于北京市某区某乡的一处房屋、装修的使用权及相关附属物的所有权成功的实施拍卖。
我公司从2006年8月初接受北京高级人民法院委托，到9月成功实施拍卖，历时虽只有一月余，但因该标的权属状况复杂，政府部门介入使得此次拍卖操作上比较棘手，甚至法院曾中途要求撤拍，但经过我公司业务人员努力协调，最终顺利拍卖。此次拍卖共有4家竞买人参与，起拍价38.96万元，价格也即保留价（底价），竞价阶梯为10000元，经过100多轮的举牌竞价，最终成交价为138万元，以将近保留价的4倍成交，取得了较好的成果。
此次拍卖操作难度比较大，标的瑕疵问题、政府介入、政府与民间资本博弈历来是考验拍卖行操作能力的难题，而此次该标的则此类问题俱有。
首先，该标的所属土地为集体建设用地，已取得《集体土地建设用地使用证》，我公司所接受的委托只是对地上房屋使用权及相关附属物所有权进行拍卖，无疑，任何一个竞买人都不会对无法拥有土地的空中楼阁感兴趣，可以说，标的不包括土地使用权拍卖无论对拍卖行还是竞买人来说都是一个很大的障碍，而根据我们观察，所有四家竞买人实际上均是直奔该标的所属土地而来，我公司业务人员在招商咨询阶段，反复重点强调了该标的不包括土地使用权的拍卖，几家竞买人也均表示已经知晓这个问题，并表示这个问题由自己公关解决，我公司在已履行瑕疵（或重大事项）告知义务的情况下，与各竞买人签订了竞买（买受）协议。这里既存在一个告知的问题，《拍卖法》第18条规定： 拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵。有些拍卖行在处理此类问题时，对瑕疵刻意模糊，避重就轻，大说成小，小说成无，这样做可能会收到一时之效，但往往是给自己埋下了一个定时炸弹，当客户发现问题时，往往是对簿公堂，不仅费时费力，还影响了自己声誉。希望做大做强的公司在处理此类问题时，必定坚决履行法律所规定的义务，充分告知客户标的的各种情况，透明操作是任何一个现代拍卖企业成功的必然要素，也是拍卖法所规定的公开、公平、公正所必然要求的。另外从谨慎的角度来说，虽然拍卖法只规定了瑕疵告知义务，对于标的的重大事项（非瑕疵）未对拍卖行做出明确约束，但重大事项告知对于拍卖成交后的平稳交接也同样具有重要意义。可能在我们告知了瑕疵或重大事项后，一定程度上打击了竞买人的竞买信心，这需要我们从别的方面进行专业的服务来争取客户参加竞买，但从另一个角度来看，在得知了瑕疵情况下还能坚持竞买的客户，必定是冷静理智、实力强大的客户，这样的客户对拍卖行来说应该属于A级客户，是应该长期跟踪合作的。
另外对于该类问题标的的操作，拍卖行尤其要注意各个环节的合法性，竞买（成交）协议的严谨性，不能给成交后的标的物移交埋下隐患，不能给买受人制造任何毁约的口实。
其次，在实施此次拍卖过程中，该标的所在地政府也介入近来，并最终成为买受人。可以说，这也是我公司最想要的结果。虽然其他几家竞买人均声称有能力解决土地问题，但从我国目前的土地法律法规来说，难度很大。虽然说拍卖行作为中介服务结构，没有义务对成交后与标的本身不相关事项继续服务，但一旦在这个环节真出了问题，买受人往往以此为借口，拖延交纳成交款，甚至诉求拍卖无效，这种状况一旦出现，拍卖行拍卖前一系列工作的合法性就显得尤其重要，任何一个小的疏漏，都可能成为拍卖无效的借口。
从中国目前客观情况来说，一些地方政府在经济活动中即充当了管理者的角色，从某种意义上来说也参与其中并谋取利益，以地方政府的先天优势，作为拍卖行来说，其成为买受人是最好的结果，成交后的一系列复杂棘手问题都可以迎刃而解，拍卖行不必担社会竞买人出状况的风险。
第三，此次拍卖竞买人构成为三家社会竞买人和一家当地政府竞买人，对于拍卖行来说，操作起来尤其需要谨慎。从公共关系角度来说，在不违反公开、公平、公正的大原则下，拍卖行应更侧重于政府竞买人，但是以中国实际情况来说，任何一个客户背后可能都有一个庞大的关系网，维护好这个客户，也就意味着维护了一个关系网，也许这个关系网还有很大的能量，在这样微妙的情况下，我公司派出最精干的业务人员分别与各家竞买人联络接触，三家社会竞买人虽然最后竞买没有成功，但对我公司业务人员的专业热情服务也是很满意的。
拍卖从根本上来说，就是一种价高者得的交易方式，买受人最终能够做出最高价的意愿，除了取决于买受人实力，拍卖行专业完善的服务也是重要的举牌动力。
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