房屋合同变更适用就“近”原则

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房屋合同变更适用就“近”原则

法律快车官方整理更新时间： 2019-05-17 10:19:07 人浏览

导读：

昆明地产《律师在线》欢迎大家咨询，不管您是权益受到侵害，还是在房产消费过程中碰到法律盲点，都可以向我们寻求帮助。您可以打电话、写信或发E-mail告诉我们，我们将竭力为大家解决。案例回顾合同变更买主只认旧账2008年，张先生通过中介将自己的二手房出售给家

　　昆明地产《律师在线》欢迎大家咨询，不管您是权益受到侵害，还是在房产消费过程中碰到法律盲点，都可以向我们寻求帮助。您可以打电话、写信或发E-mail告诉我们，我们将竭力为大家解决。

　　案例回顾

　　合同变更

　　买主只认“旧”账

　　2008年，张先生通过中介将自己的二手房出售给家住昆明北市区的李先生。成交价是35万元，并签订了房屋买卖合同。张先生同意李先生分两次付清房款。合同还约定：李先生应将余款30万元在2009年9月10日之前一次性付清;如果届时不能付清房款，李先生并不算违约，只按每月2000元向张先生支付房屋租金即可。2008年5月10日支付首付款5万元后，李先生便按照合同约定入住。

　　2009年9月10日，李先生未能按合同约定支付剩余的20万元房款。在中介公司的协调下，双方于2009年9月15日重新签订了一份房屋买卖合同，将付款截止时间推迟到2009年10月15日，同时约定，如果10月15日李先生仍然不能付清房款就算违约，违约金为剩余房款的15%(4万5千元)。

　　付款期限已过，李先生仍然没能凑齐房款，并决定放弃购买该房。张先生决定按照补充合同的约定，从李先生当时交付的首付款中扣除违约金3万元。但是，李先生坚持按照最初合同的约定执行，拒绝支付违约金，只同意按照每月2000元的价格付给张先生租金。张先生十分苦恼，为此向律师咨询应该如何处理。

　　案例分析

　　就“近”原则

　　买主应付违约金

　　对于本案，云南国平律师事务所陈平主任认为：民法遵循当事人意愿自主原则，在合同依双方当事人协商一致变更后，变更后的条款只要不违反法律规定，对双方都有约束力，因此本案中双方应依照变更后的合同条款履行义务和承担责任。法律没有对违约金规定比例，但是若违约金过于高于或低于实际损失的，可以主张适当减少或增加。本案张先生扣除3万元违约金也是低于合同约定比例，行为合理且合法。

　　在购买房屋时应注意，在双方签订了多个合同，而多个合同的条款存在冲突的情形下，应以最后一次签订的合同条款为准，但同时应注意以下几个问题：

　　首先，合同变更以后，被变更的部分即失去了法律上的效力;已变更的部分，在完成变更程序之后，即产生了新的权利和义务。其次，对没有冲突的约定条款，或只在原合同有约定的条款，仍然有效。第三，合同的变更原则上将来发生效力，不存在溯及力的问题。已经履行的债务不因合同的变更而失去法律根据，未变更的权利和义务继续有效。简单地说，就是新的合同不能约定之前的行为和后果，新合同签订之前已经履行的部分也继续有效。最后，合同中原来约定的争议条款的效力，继续有效。

　　律师在线无预售证

　　购房合同无效

　　吴女士：我在没有验看《商品房预售许可证》的情况下，就买了一套房子。之后朋友提醒我，应该查验这个楼盘是否有预售证。我现在比较担心，如果开发商没有取得“预售证”，我与开发商签订的购房合同是否有效?另外，房地产开发企业预售商品房，应当符合哪些条件?

　　律师回复：开发商在未取得《商品房预售许可证》的情况下，与购房人签订的买卖合同是无效合同。但是，在起诉前如果开发企业取得了“预售证”，购房合同就变为有效的了。

　　房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(3)按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期;(4)已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

　　违反合同约定

　　开发商应承担违约责任

　　张女士：我收房时发现，厨房没有地漏，而厨房地漏一项，在购房合同中是有明确约定的。我多次与开发商协商，都没有得到解决，我该怎么办?开发商是否应该承担违约责任?

　　律师回复：购房合同中约定厨房要安装地漏，而实际上地漏却未装，很明显，开发商的行为违反了购房合同的约定。如果合同中有双方约定的违约责任条款，应按照约定执行;如果没有相关约定，您可要求开发商，依照购房合同约定，履行安装地漏的义务，或者由您自行安装，开发商则需要承担您因此而支付的费用。若您先行垫付，事后可向开发商追讨赔偿。

　　如果同楼层的其他房屋均未安装地漏，您可联合其他业主，共同向开发商主张权利。

　　第四联(提货联)发票

　　有法律效力吗?

　　孙先生问：我购买了一套住房，开发商给我开具的发票是第四联(提货联)，我认为开发商应该给我客户联，但我提出疑问时对方说是客户联拿去办产权证了。请问开发商给我的发票是否具有法律效力?

　　律师答复：不动产发票，真正具有法律效力的是第二联，也就是发票联。在开发商办理产权证时，需要将发票联交给产权处，待办理完毕后，在产权处存档，因此购房者需要用到该发票时可以到产权处查档。而开发商在购房者付款时开具的是房款发票，房款发票的法律意义在于证明购房者支付房款的事实，房款发票不存在提货联。因此不动产发票不交给客户的行为也是符合法律规定的，购房者需要关注的仅只是开发商是否确实在办理产权证。

　　稿件除署名外

　　本报记者蔡丹丹

　　云南华侨城将于近日开工

　　11月9日，云南媒体团一行20余人抵达深圳华侨城，展开深圳华侨城体验之旅。本次活动由云南华侨城实业组织，主要是为了配合2009年中国国际旅游交易会、云南华侨城项目开工仪式等活动，以增进云南媒体和公众对华侨城的了解。据相关人员介绍，云南华侨城选址阳宗海，其规模堪比深圳东部华侨城，届时将重新展现阳宗海的自然生态景观，体验休闲旅游的真正乐趣。

　　据了解，云南华侨城事业有限公司由华侨城控股股份有限公司，云南省城市建设有限公司与香港华侨城联合投资组建，依托阳宗海良好的自然和人文环境，云南华侨城将建设一个国际级度假休闲胜地，一个全新的生态旅游示范区——云南华侨城。

　　云南华侨城共包括五大分区，六大旅游产品，5个高星级和精品设计酒店和1座独立的国际会议中心。五大功能分区包括：康体运动休闲区、滨水休闲度假区、犍陀罗山谷生态旅游区、主题文化与艺术旅游区、山水生态人居社区。六大旅游产品包括：(1)康体运动休闲项目;(2)白水台温泉公园;(3)犍陀罗生态山谷;(4)滇越铁路主题文化旅游项目;(5)飞虎队主题旅游项目;(6)半山艺术风情街区。另外，云南华侨城项目规划了5个酒店，包括镶嵌在湛蓝的人工内湖上五星级滨水会议酒店、位于湖滨高地的超五星级王宫酒店，以及山谷木屋精品酒店、LOFT艺术精品酒店、火车主题酒店等设计酒店、独立的国际会议中心集会议、展览、演播、宴会于一体，同声传译，多媒体投影和影音系统一应俱全。

　　为了增进媒体和公众对华侨城项目的了解，云南华侨城在2009年11月19日至11月22日在云南昆明国际会展中心举行的“2009中国国际旅游交易会”，华侨城集团将派强大的展团参会，集中展示华侨城集团24年的重大成果;在旅交会期间还将举行隆重的云南华侨城项目开工仪式。江文

　　1000余商家出席近40个万达项目联袂招商

　　万达广场年度招商大会规模盛大

　　11月10日，大连万达集团在北京国家会议中心举行招商大会，正式对外公布2010年和2011年开业的万达广场招商计划，来自1000多家国内外商家的2000多名代表参加了此次招商大会，其中包括沃尔玛、家乐福、TESCO、国美、苏宁、迪卡侬等一大批国内外著名商家的总裁、副总裁等高管。会上，万达集团发布2010年确定开业的17个万达广场及2011年计划开业的20个万达广场的招商信息。

　　事实上，万达集团举办的这次招商大会并不仅仅为自身服务，更是业界交流的“万商会”。

　　万达集团董事长王健林表示，万达集团将每年10月份举办一次，并且规模将越办越大，明年的会期将延长一天，并增加论坛、峰会等内容，要把“万商会”办成类似于美国购物中心年会一样的世界级品牌会议，成为零售业、商业地产业互动交流的平台。

　　据资料显示，万达集团目前已在全国开业27个万达广场，持有物业面积超过400万平方米，万达的商业合作伙伴超过5000家，特别在今年，除新开业的8个万达广场外，新增万达广场项目达到20个，全年新开工面积1000万平方米，包括已开业、在建项目，万达集团的持有物业面积达到1000万平方米。

　　万达集团的商业产品不断升级换代，目前的第三代产品城市综合体拥有巨大的整体规模、先进的设计理念、优秀的业态规划、良好的运营管理，每到一处都形成一个新的城市中心。从开业万达广场的实践来看，无论选址在市中心、城市副中心，还是待发展的新城区，都能开一个火一个，持续旺场经营，因此在商家中形成了“进万达广场经营就等于赚钱”的口碑。万文

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