特殊身份关系和不动产公示公信原则下家人代理卖房 想反悔有点难
导读：
二手房交易中，家庭成员之间代理卖房的情况并不少见。由于各种原因，二手房交易中，家庭成员之间代理卖房的情况并不少见。然而，当房价在一段时间内明显上涨，出售方心有不平想要反悔时，要得到法院的支持却并不容易。基于家庭成员之间特殊的身份关系，以及不动产的公示、公信原则，法律保护的是善意买受方的利益。眼下，房地产市场正处于敏感时期，人们密切关注着房价的走向。上海法院近期判决的几起房屋买卖案件，可以给读者一些启发。
【案例一】
已签买卖合同 卖家却又反悔
2007年3月，秦先生获得两套动迁安置房，他将其中一套转给张女士，双方签订买卖合同约定，房屋总价95万元，首付款28.5万元，余款待秦先生协助张女士办好产证后一次性支付。
签约后，张女士实际支付了31.5万元，秦先生将房屋交付给张女士。张女士将房屋装修后入住使用。
2009年11月，涉讼房屋产权核准登记为秦先生与女儿共有。此时，猛涨的房价让秦先生对卖房行为感到后悔，不愿协助办理过户手续，张女士只能将秦先生及其女儿告上法庭。
秦先生辩称，自己卖房时未取得女儿同意，因此所签合同属无效，不同意张女士要求协助办理过户的诉讼请求。
张女士则表示愿意另外补偿25万元给秦先生。
近期，法院判决秦先生父女将涉讼房屋产权过户登记至张女士名下；张女士支付剩余购房款63.5万元；张女士自愿补偿25万元予以照准。
【说法】
本案秦先生与张女士签订的房屋买卖合同，是他们的真实意思表示，且已部分实际履行，因此，双方均应按照约定继续全面履行自己的义务。由于秦先生女儿尚未成年，作为法定代理人，秦先生代理处分其与女儿共同共有的房产的行为应为有效。同时，作为善意一方，张女士支付了房屋的对价，诉讼中又自愿补偿秦先生及其女儿25万元，并未损害秦先生女儿的合法权益。因此，法庭支持张女士的诉讼请求。
【案例二】
丈夫出售名下房产 妻子起诉合同无效
2006年，丁先生因动迁分得两套房，一套自住，一套出租，产权均登记在丁先生名下。今年1月，丁先生将出租房转让给一对小夫妻，双方约定房屋总价为145万元。
丁先生出具承诺书表示，妻子已同意出售房屋并委托自己收取房款，如果妻子反悔或不承认收取的房款，一切法律责任由丁先生本人承担。
签约后，丁先生收取了先期房款95万元。今年2月初，买卖双方至房地产交易中心申请过户。之后，丁先生的妻子将丁先生和买房的小夫妻告上法庭，要求确认买卖合同无效。
丁先生的妻子认为，涉讼房屋为夫妻共同财产，丈夫没征得自己同意，自己也没有授权，小夫妻明知该房为夫妻共同财产，因此，买卖合同应视为无效。丁先生同意妻子的意见。
日前，法院对此案作出判决，原告的诉讼请求被依法驳回。
【说法】
本案中，虽然丁先生夫妇都确认涉案房产为他们的共同财产，但这种确认并未以不动产登记的方式公示于外部，而涉讼房屋的产权登记在丁先生一人名下，买受方根据不动产的公示、公信原则，与丁先生签订买卖合同，该合同依法成立，受法律保护。
同时，丁先生出具的承诺书，也使买受方有理由相信，丁先生是有权签订合同的；再从双方的交易价格看，并未明显低于正常的市场价格，因此，原告的诉讼请求依法不予支持。
【案例三】
母亲代儿子卖房 儿子不同意被告
去年9月，王女士拿着儿子大伟的房产证和房屋钥匙到中介公司挂牌。不久，黎小姐看中了这套房。在约定房屋总价为225万元，10月25日前签订买卖合同并支付30%首付款等内容后，王女士代大伟与黎小姐签订了《售房定金协议》，并收取4万元定金，作为签订买卖合同的担保。
10月初，黎小姐与王女士、大伟一起到中介公司商谈签买卖合同，王女士和大伟要求当天支付首付款，黎小姐不同意，大伟当即表示不同意出售该房。之后，王女士通过中介公司，将定金还给黎小姐。
黎小姐将大伟告上法庭，认为大伟没按定金协议的约定与自己签订买卖合同，构成违约，应双倍返还定金。
大伟辩称自己从未委托母亲出售房屋，得知情况后已明确表示反对，母亲代收的定金也已返还，因此不同意诉讼请求。
近日，法院对此案作出判决，大伟应赔偿黎小姐定金4万元。
【说法】
在与黎小姐签订 《售房定金协议》时，王女士虽未出示书面委托手续，但从母子这一特殊的身份关系，以及持有涉讼房屋产权证和钥匙的情形来看，黎小姐有理由相信，王女士签约和代收定金是经过大伟同意和授权的。
据此，可以确认王女士的行为已构成表见代理，其行为的后果应由权利人本人，亦即大伟来承担。
由于4万元定金是为订立买卖合同设立的，属于订约定金，因此，作为接受定金的一方，大伟拒绝与黎小姐签订买卖合同，应当双倍返还定金。
专家点评
法律保护善意相对人的信赖利益与交易安全
在二手房价格出现波动的情况下，往往会因买卖双方受利益驱动恶意毁约而引发大量诉讼。以上三则案例均在房市一路看涨的形势下，因出售方毁约而引发诉讼。后两则案例的共同点在于，家庭成员或部分共有产权人代为售房，登记权利人或其他共有人赶在房屋尚未过户至买受人名下前，以售房行为系无权代理或无权处分为由主张合同无效。
首先，房屋登记权利人起诉确认合同无效的主要理由，往往以其他家庭成员擅自拿走房产证、身份证、户口本等资料（或主张系委托代管）出售房屋，故其对外签订的买卖合同因无权代理而应归于无效。对此类案件，双方争议焦点在于是否构成表见代理。 《合同法》第49条对表见代理的构成要件作了规定：一是无权代理人（签约人）并没有获得被代理人（房屋登记权利人）的明确授权；二是客观上存在使善意相对人相信无权代理人拥有代理权的理由，如出示了房产证、身份证、户口本等资料，甚至出示了代签的委托书;三是相对人善意而且无过失，即相对人在交易中已尽了必要的注意义务。如符合上述三要件，则构成表见代理，该代理行为直接发生法律效力。
其次，部分共有人起诉确认合同无效的主要理由，通常以其他共有人擅自处分共有财产为由 （如夫妻或家庭共有财产），故其对外签订的合同无效。对此类合同的效力问题，审判实务中曾一度存在争议，上海市高院《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》对该问题作了统一：一是房屋产权登记为出卖人一人的，基于不动产公示、公信原则，除非有证据证明买受人与出卖人恶意串通，损害其他共有人利益的情形，否则应认定合同有效。二是房屋产权登记为数人的，部分共有人擅自处分，而其他共有人事后不予追认的情况下，应认定合同无效;但买受人有理由相信出卖人有代理权，符合表见代理构成要件的，应确认合同有效。
此外，2007年颁布的《物权法》已从立法层面正式确立了物权公示、公信原则。所谓公示，指物权的享有或变动，须依据法定的方式予以公开，使第三人能够了解物权的享有或变动的情况；公信，则指通过法定公示方法所公示的权利状态，即便公示的内容有误，如相对人合理信赖其为真实的权利状态，并与不动产登记权利人进行交易，则对此种信赖予以保护。法律明确赋予不动产物权登记的公示效力，目的就在于保护善意相对人的信赖利益与交易安全。
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引用法条
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