分家析产纠纷代理词
通过刚才的法庭调查阶段，以及原告、被告向法庭提交的诉讼材料以后，代理人认为本案在分家析产之前，应先确定家庭共同财产的范围，也应先分出原告个人所建房屋11间后，余下3间房屋才是家庭共同财产，由原告、被告等五人平均分割。具体代理意见如下，望法庭充分采纳，谢谢审判长。
一、本案在分家析产之前，应先确定家庭共同共有财产的范围，剔除原告个人修建的11间房屋：
要解决家庭共同共有财产的范围，需要先对原50年代颁发的《土地房产所有证》进行法律性质分析，《土地房产所有证》中的土地所有证已自然失效，土地不属于家庭共同财产范围：本案位于丰台镇西安胡同9号的诉争房屋，是原告的父亲孙竹生于1951年出资，以原告的爷爷孙茂的名义购买的，并按照当时的《土地改革法》第30条，《城市郊区土地改革条例》第17条的规定，对国家土地进行私有制改造以后，对私有农业土地者(农民)发给的土地所有证，是50年代私有土地及私有房屋的法律凭证。1982年《宪法》中明确规定了我国实行社会主义公有制，国家对土地实行两级所有制，国家所有制，农民集体所有制。1995年国家土地局印发(1995)国土(籍)字第26号《确定土地所有权和使用权的若干规定》第19条中，明确规定“土地改革时分给农民并颁发了土地所有证的土地，属于农民集体所有”。因此，对原告爷爷孙茂名下的原50年代颁发的《土地房产所有证》上注明的土地已经全部转为集体所有，原确定为私人所有的土地证已经自然失去法律效力，土地所有权属于当地集体组织，不能确定为家庭共同财产范围。
二、原50年代颁发的《土地房产所有证》中的房产只遗留房屋三间：
原告、被告均是城镇居民户口，对非农业户口居民原在农村的宅基地，对房屋产权没有变化的，按照国家土地局印发(1995)国土(籍)字第26号文件第48条规定，可依法确定其集体土地建设用地使用权。同时，在该文件第52条中也明确规定“空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，不确定土地使用权”。因此，按照以上国家政策规定，对诉争房屋从原50年代至今还保留下来的，没有发生产权变化的，目前只剩余西房三间，可依法确定集体土地建设用地使用权，其上房屋可视为家庭共同财产：对该院内其他10间房屋，都是原告个人新盖的，不属于集体共同财产范围。
三、对西安门胡同9号院内的其他11间房屋，是原告个人修建，其占有、使用、处分的权利属于原告个人，不属于家庭共同财产范围：
本案诉争房屋，虽然在1951年登记为14间房，但是，这14间房遗留到现在，只剩下三间房屋。原告为弄清楚诉争房屋的权属情况，多次去丰台建委第三房管所调查了解得知，1966年，原告父亲孙竹生向国家无偿捐出了5间半房子，自己只留下了三间半房子，后来自建房一间，共四间半房子归自己居住，其他房子交给国家出租给房客使用。后来，发生文化大革命，交给国家出租的房屋都没有发回产权。对以上四间半房屋及5间房屋，直到1978年，原告、原告母亲、大哥等，由敬良、郑继高主持下进行过分家，把东房两间分给了原告大哥，西房三间靠北的两间分给了原告，靠南的一间分给了原告母亲。1980年，原告大哥把其分得的两间东房全部拆走，在其妻户籍地重新建房。1981年，原告与原告母亲去派出所分户，原告单独生活。并于分户以后，在分得的两间房的北面自建房一间。1986年，原告在原告大哥拔掉两间东房的空地基上(注明：该空地基并不属于原告大哥所有，按照国家土地局印发(1995)国土(籍)字第26号文件第52条规定，拆除两年以上未恢复使用的宅基地由集体组织收回，因此，该地基属于当地集体组织所有。)自建房两间。1993年，原告妻子单位北京长城家具有限公司资助建筑材料自建北房两间。2005年至2006年，原告在院外其他空地上又自建房6间(其中一间为厨房)。这样，原告在结婚以后，自己单独出钱、出力、出物质自建房11间。对以上11间由原告自己单独修建的房屋，其占有、使用、处分的权利属于原告个人，不属于家庭共同财产范围，其他人无权争夺。
四、对原告大哥擅自拔走两间东房的处分行为无效，应向其他四位共有人赔偿两间房的损失：
原告的父亲孙竹生于1972年去世，去世以后，当时只留下4间半房子(即五间房)，这五间房是原告父亲在其结婚之前出资购买的，按照现行《继承法》属于原告父亲的遗产，此部分遗产于1978年进行过分割，当时是按照农村习俗，只分男，不分女，对原告的两个妹妹没有参与分配，现在虽然无法考证原告两个妹妹在1978年时，是否有明确表示放弃继承事实，即使原告两个妹妹当时没有明确表示放弃继承，按照《民通意见》第177条规定转为原告等五人享有的共同共有财产，但是，按照《民通意见》第89条规定，共同共有人在共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定为无效，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。因此，原告大哥应向本案的其他四位共有人赔偿擅自拆除两间东房的损失，否则的话，三间房，五个人怎么去分。
五、对本案共同共有的房屋的分家析产的处理意见：
按照《民通意见》第90条规定，共有关系终止时，有协议的按照协议，没有协议的，应当根据等分原则处理，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。因此，原告主张对以上共同共有的三间房按照等分原则处理，及先分给其中的三个共有人一人一间，再由原告大哥补偿没有分得房子的一位共有人一间房价款，其自己的一间房因其早已拆除，其损失由其自行承担。对院内的其他11间房的使用权，占有权属于原告自己行驶。
综合以上事实与理由，本案中由原告父亲遗留下来的三间老房，因共同继承原因转化为原告五人的共同共有财产，对原告于1981年、1986年、1993年、2005年至2006年等期间自行修建的11间房屋，原告的三位兄弟姐妹因各自成家另过，没有与原告形成共同生活关系事实，没有形成家庭共同共有财产。原告的母亲与原告也于1978年就分家单过，并于1981年分户自立门户，没有在一起共同生活、共同劳动，共同出资修建以上房屋，也不属于家庭共同财产情况，以上房屋是原告自己出资、出力、出物资所建，其房屋使用权等属于原告个人，望法院依法审理，依法分割。因此房屋涉及拆迁，及需腾退房屋，还请法院快速处理。
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引用法条
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