带租约的房子能出售吗
导读:
问:我在本市中心区域拥有一套小户型的房子,长期以来都对外出租,目前租给了白领何小姐,租期还有两年时间。最近,我打算把房子卖掉,并找到了合适的买家。但买家说他买这套房子是想自住的,因此要求我把租约解除后,双方再交易。我想问一下房博士,我的房子是不是在签买卖合同卖掉后,就可以直接解除租赁合同?还是因为房子带租约就不能出售,一定要解约后才能出售?
读者张阿姨
答张阿姨,你的来信收到,经咨询,先答复你的问题如下:
上海的房屋租赁市场比较发达,因此带租约房屋的买卖是很常见的。按照法律的规定,带租约的房子是可以出售的,但有两个方面的问题需要注意。
其一,需要遵守买卖不破租赁原则。按照《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见(试行)》第119条第2款的规定“私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”,以及《合同法》第229条的规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”带租约的房屋出售之后,租赁合同的主体变更到新的业主名下,合同应该继续履行。在该种情形下,租客的租赁权是受到法律保护的,不因房屋产权变动而发生变化。
其二,需要尊重租客在同等条件下的优先购买权。按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第24条的规定,出租方出售房屋,应当至少提前15天征询租客的意见,确认租客是否在同等条件下行使优先购买权。如果租客行使,则应当将房屋在同等条件下出售给租客,如果租客不行使优先购买权,则建议让租客对此进行书面确认,然后出卖方与买受方签署买卖合同,并且进行买卖交易。
所以,根据张阿姨的具体情形,首先肯定房子是可以出售的,但不能因为房屋出售的因素,而直接解除租赁合同。但考虑到买家希望买房后自己居住,因此建议张阿姨跟租客商议提前解除租赁合同,可以以支付一定的违约金作为代价。但一定要注意,除非租赁合同中有过约定,业主或者租客有单方面解约权,否则解除合同必须是在跟租客达成一致的情况下才能操作。而且,如果现有租客也想买下该房,在同等条件下,租客拥有优先购买权。
刘珍华
法律快车合同法频道为您整理租赁合同范本相关知识,欢迎浏览,感谢您的访问。
声明:该作品系作者结合法律法规,政府官网及互联网相关知识整合,如若内容错误请通过【投诉】功能联系删除.
相关知识推荐
为充分发挥公安机关的职能作用,全力服务保障全省经济社会又好又快发展,上海讨债公司看到近日,省公安厅出台了《关于公安机关服务保障全省经济社会发展的意见》,提出了公
近日,上海浦东新区法院开庭审理了首例以起诉房产中介公司方式维护业主权益的案件。上海市民房主在上海讨债公司网站上发帖出租房屋,不料在一个月的时间里,每天要接到数十
施工合同是要式合同。所谓要式合同是指根据法律规定应当采取特定方式订立的合同。施工合同是指承包人进行工程建设施工、发包人支付价款的协议,当事人订立施工合同应当采用
施工合同诉讼有效期一般是3年,特殊情况从其规定。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为3年,自权利被侵害之日起超过二十年的人民法院一般不予保护,但可以受理其诉讼
建设合同属于承揽类别合同。建设工程合同是承包人进行工程建设发包人支付价款的合同,通常包括建设工程勘察、设计、施工合同,依法订立的建设工程合同对承包人和发包人具有
承揽合同纠纷是在承揽人按照定作人的要求完成工作、交付工作成果,定作人给付报酬的过程中发生的纠纷,如报酬支付纠纷、定作物质量纠纷、承揽人保管纠纷、违约纠纷等。
先施工后签合同违法,存在一定的法律风险。对于合同签订前的履行过程,由于存在较大的不确定因素,双方的权利义务不明确、法律责任界定不清,容易产生法律纠纷,合同的事前