从本案谈一地两租的合同效力如何认定
导读：
【案情】
2004年9月24日郑某某与xx镇政府签订了1份合同，约定由郑某某承包xx水产场鱼池及低洼田，承包期限从2004年11月15日至2009年11月15日，承包价格共计60万元，合同签订后，郑某某与胡美春、胡军祥、吴福喜、郑高德、陈勇才、胡发主合伙进行了耕种，2007年4月15日7合伙人中的胡美春、郑高德、胡军祥与徐新魁及章冠华、胡胜田、胡胜国签订了1份转包合同，约定将郑某某等七人合伙耕种的鱼池及水田转包给徐新魁等四人，承包期限从2007年4月15日至2009年12月30日，承包费三年为60万元，签订合同时付26万元，2007年12月30日付22万元，2008年割禾之前交8万元，余款在2009年割禾之前交清。合同签订后，章冠华退出了承包，周武文、魏火金加入了承包，5承包人交纳了26万元给郑某某等人，郑某某等人也如约将鱼池及水田交给了徐新魁等人耕种。2007年10月27日徐新魁等人预付了第二期承包费2万元，由于其它原因，胡胜田、周武文、魏火金表示退出承包。2008年1月4日郑某某等七人又与第三人胡胜国、童辉科、吴忠和三人签订了1份合同，约定将转包给徐新魁等人的鱼池及水田出租给第三人，期限从签订合同之日起至2009年11月15日止，租金为40万元。除胡胜国、徐新魁因2007年4月15日的合同已交的6万元和预付的2万元外，第三人交付32万元。徐新魁要求履行原合同交涉无果，故诉至本院，提出了前述诉请。
【裁判】
法院经审理认为，徐新魁与胡美春等人于2007年4月15日签订的转包合同，双方当事人对该合同的效力均未表示异议，且符合法律规定，应受法律保护。被告方主张徐新魁未按时交纳承包金，并表示不承包，合同已解除，缺乏事实依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十二条规定：当事人协商一致，可以解除合同，第九十四条第二项规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，可以解除合同。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十四条规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。被告方主张徐新魁已明确表示放弃承包，仅有第三人提供的周武文、胡金林证词证明，同时也未提供证据证明被告方已通知徐新魁解除合同，而徐新魁提供徐克胜、程承镇证词证明其交纳承包费被拒，被告方及第三人的证据不充分，其主张不能成立。被告方在原告合伙人有人退出承包后，既未与原告方达成解除合同的书面协议，又未要求原告方在合理期限内支付承包费，就于2008年1月4日与第三人另行签订出租合同，将鱼池及水田出租给第三人，且将原告方原已预交出的8万元承包费来抵第三人应交纳的租金，依据《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包案件适用法律问题的解释》第二十条第二项之规定，发包方就同一土地签订两个以上承包合同，均未依法登记的，生效在先合同的承包方取得土地承包经营权。故2007年4月15日原、被告签订的合同并未解除，依然有效。
被告方在未与徐新魁等人解除合同的情况下又与第三人另外签订出租合同是一种违约行为，应承担民事责任，原告据此提出要求继续履行2007年4月15日与被告签订的合同，确认被告与第三人2008年1月4日签订的合同无效，以及要求被告及第三人将鱼池及水田交还原告的诉讼请求，理由正当、合法，本院予以支持。原告与被告于2007年4月15日签订的合同转包期限超过了被告与镇政府签订的承包合同的截止期限，超过部分无效，原告要求变更为2007年4月15日至2009年11月15日的请求，予以支持。但因该鱼池及低洼田用于耕种稻谷，变更的时间并不影响一年的耕种，故对原告要求将三年承包费60万元变更为51.67万元的请求，不予支持。被告方及第三人要求确认其双方签订的出租合同有效，驳回原告的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十四条第二项、第九十六条之规定，《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包案件适用法律问题的解释》第二十条第二项、第十三条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条、第一百四十五条之规定，判决如下：一、原告徐新魁与被告胡美春、郑高德、胡军祥于2007年4月15日签订的转包合同合法有效，继续履行；二、被告郑某某、胡美春、胡军祥、吴福喜、郑高德、陈勇才、胡发主与第三人胡胜国、童辉科、吴忠和于2008年1月4日签订的出租合同无效；三、原告徐新魁与被告胡美春、郑高德、胡军祥签订的合同承包期限变更为2007年4月15日至2009年11月15日；四、被告郑某某、胡美春、胡军祥、吴福喜、郑高德、陈勇才、胡发主及第三人胡胜国、童辉科、吴忠和于判决生效之日将xx水产场鱼池及周边低洼田交给原告徐新魁耕种；五、驳回原告徐新魁的其他诉讼请求。
宣判后，被告不服提起上诉，该案经二审审理，判决驳回上诉，维持原判。
【评析】
本案的焦点问题在于：就同一标的物，当事人之间有两份租赁合同，两份合同哪一份有效？2007年4月15日原告与被告方签订的合同是否已解除， 2008年1月4日被告方与第三人签订的合同是否有效？
首先应肯定的是前一份合同是当事人之间的真实意思表示，是合法有效的；后一份合同如有效，则前提是前一份合同已解除或终止。被告方主张原告已明确表示放弃承包，双方已解除承包关系，该主张不能成立。《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项规定：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以其行为表明不履行主要债务的，另一方当事人可以解除合同，第九十六条规定，依此主张解除合同的应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。被告既未提供证据证明原告已放弃承包，又未提供证据证明其已通知被告解除合同，现原告又起诉要求人民法院确认合同效力，故合同并未解除，依然有效。
最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十条规定：发包方就同一土地签订两个以上承包合同，承包方主张取得土地经营权，均未依法登记的，生效在先合同的承包方取得土地承包方取得土地承包经营权。关于登记备案的问题，被告方主张其合同已经镇政府备案。其效力比未经备案的第一份合同高。最高人民法院副院长黄松有于2005年7月29日在公布《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》新闻发布会上的讲话中讲到：《农村土地承包法》第三十七条规定，采取转让方式流转土地承包经营权的，应当经发包方同意。因此，实践中不少人认为只要未经发包方同意，承包方与他人订立的合同即为无效。《农村土地承包法》做此规定的目的并不是要限制土地承包经营权人的流转自主权，而是为了更加充分地保护承包方的权益。因为土地承包经营权对农民而言无关重要，但不能在无法定理由的情况下，干涉土地承包经营权流转自主权。因此，《解释》规定，发包方无法定理由或者拖延表态的，不影响土地承包经营权转让合同效力。第三人主张原告的合同未经发包人镇政府备案而无效的主张缺乏依据。（江西省鄱阳县人民法院·占国华）
中国法院网
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