未付清购房款要求解除合同可以吗
导读：
【案情】
1998年6月5日原宜昌市华腾房地产开发公司(以下简称宜昌华腾房地产公司)与被告签订了《商品房买卖合同》，双方约定，宜昌华腾房地产公司将宜昌市西陵一路90号F2栋101号房出售给被告，价款为151800元，宜昌华腾房地产公司应于1998年12月交付房屋，被告于签订合同时支付15000元，房屋主体完工后再付50000元，余款交房后付清。被告先前交付的5000元定金抵作了房款。该房屋于1999年7月15日完工，宜昌华腾房地产公司已于1999年将房屋交付给被告使用，被告共计支付了购房款65000元，由于原、被告因交付房屋是否合格和是否符合合同约定一直产生争议，被告多次找到市建委及市委领导反映情况。经市建委及市质监站调查，确定原告所交付给被告的房屋下水管道堵塞造成积水，应由原告出资解决。另外，该房屋窗改门的施工经报批后实施。后在施工及维修中由于原、被告产生争议协商未果，被告未支付下欠的购房余款。2002年12月10日原告委托代理人向被告发出律师函，要求被告在2002年12月15日前支付欠款及违约金，否则将起诉追索债权。被告收到此函后认为原告的要求不符合合同约定，至今尚未支付下欠的购房余款。同时查明，宜昌华腾房地产公司是原深圳市华腾房地产公司(即原告)投资设立的国有企业，深圳市华腾房地产公司又于1995年6月20日变更企业名称为深圳市金众房地产公司(即原告)。宜昌华腾房地产公司已于2000年因企业改制经原告申请被注销，其债权债务由原告承担。
原告金众房地产公司诉称，1998年6月5日原告与被告签订了《商品房买卖合同》，双方约定，原告将宜昌市西陵一路90号F2栋101号房出售给被告，价款为151800元，被告于1997年3月4日交付的5000元抵作房款。后由于设计变更的原因，双方又签订了补充协议。原告依合同履行义务后，被告仅支付了65000元房款。房屋于1999年7月竣工并经验收合格后，原告已将房屋交付给被告，并多次催要购房尾款未果。现依照法律规定及合同约定，原告有权提出解除合同，请求判令1、解除原、被告双方的合同关系;2、被告返还房屋给原告;3、被告赔偿原告的经济损失25181.13元;4、诉讼费由被告负担。
被告彭某某辩称，原告的诉讼主体不符合规定，应以华腾房地产公司清算组的名义起诉，被告未付清购房尾款是由于原告未按合同约定的时间及约定的状况交付房屋，并存在违约行为，被告是依法行使后履行抗辩权。被告的行为也并不导致原告享有合同解除权。依照合同约定，原告现不具备合同解除权，且原告于2002年12月10日还曾致函被告要求被告在2002年12月15日前支付购房款及违约金，否则将起诉追索债权，因此原告请求解除合同、返还房屋的诉讼请求不能成立，请求判令驳回原告的诉讼请求。
【审判】
宜昌市三峡坝区人民法院经审理认为，宜昌华腾房地产公司注销后其债权债务由原告承担，原告据此起诉被告要求被告给付下欠宜昌华腾房地产公司的购房余款符合法律规定，被告辩称原告的诉讼主体不符合法律规定的理由不能成立。原、被告因交付房屋的标准和质量以及付款问题产生争议，原告要求解除合同，必须将解除合同关系的通知送达被告，如被告不服可由其向法院起诉确认合同效力。原告未履行解除合同的通知手续，其要求判决解除合同及返还房屋等的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第51条的规定，判决如下：
驳回原告深圳市金众房地产有限公司的诉讼请求。
宣判后，原告没有提出上诉。
【评析】
本案主要涉及到行使合同解除权的程序问题。
无论是法律规定的解除还是当事人事先约定解除权，都会有一定的条件，由当事人一方或双方享有解除权。例如一方根本违约，另一方享有解除权，但因出现不可抗力导致双方都不能履行其主要义务，此时双方均有解除权。在当事人享有法定或者约定解除权的情况下，当事人单方面行使解除权不必经过对方当事人的同意，只要享有解除权的一方将解除合同的意思表示直接通知对方即可发生解除合同的效果。因此，解除权本质上属于形成权，解除权人在行使解除权时，只需要向对方作出意思表示即可产生效力，无须对方作出答复，更不需要对方同意。如果当事人就解除权问题发生争议，一方当事人可以向仲裁机关或者人民法院提出请求，要求确认解除合同的效力。《合同法》第九十六条规定：(1)一方行使解除权解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。(2)法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记手续的，应遵循其规定。
本案中，原告在认为对方违反合同的约定后，可以行使解除权。但根据《合同法》第九十六条的规定，解除应当遵循一定的程序，即将解除合同的行为通知对方。由于原告没有遵循这一程序，而是直接向人民法院提出该项请求，显然是不符合《合同法》的规定的，因此，其诉讼请求被驳回也就在情理之中的了。
宜昌市三峡坝区人民法院：刘青春
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