如何认定擅自转租的合同解除权
导读:
【案情】
2006年3月,肖某与胡某签订了房屋租赁合同,合同约定:胡某将1栋平房租给肖某做仓库使用,租赁期限为5年,月租金为300元,在租期未到前,双方都不得终止租赁合同,不得提高或降低房租,如果胡某终止协议,赔偿肖某5年的房租,如果肖某终止协议,所缴房租不退;租赁期满时,肖某应将房屋完整地交还胡某;所租房屋只准肖某使用,不允许转租。该合同签订后,双方又将房屋租赁合同交给房管部门备案,之后,胡某即将房屋交付肖某使用。
2008年,肖某外出经商,遂将该房屋转租给其朋友谢某居住,并由谢某支付租金。胡某认为肖某违反了不得转租的约定,要求收回房屋。但肖某不同意解除合同。双方为此发生纠纷。经多次协商未果,胡某遂诉至法院,要求解除与肖某签订的房屋租赁合同,收回房屋。
【分歧】
本案的焦点是如何认定承租人擅自转租租赁房屋的合同解除权。法院经审理后,对此存在两种意见分歧。
第一种观点认为:胡某和肖某已在合同中约定“所租房屋只准肖某使用,不允许转租”,而肖某擅自将房屋转让给第三人使用,违反了法律和双方订立的租赁合同中规定的义务,侵犯了出租人应享有的权利,因此,出租人胡某有权解除该租赁合同,收回房屋。
第二种观点认为:肖某未经胡某同意,就将该房屋转租给他人,应当认定该转租行为无效。而胡某与肖某之间的房屋租赁合同尚未到期,胡某无权解除合同。
【评析】
房屋租赁合同的解除是指合同依法成立后,在尚未履行或尚未完全履行的情况下,因一方当事人的意思表示,或双方当事人的协商一致,或发生了法律、法规规定的某些情况,使合同关系归于消灭。
我国《民法通则》第91条规定:合同一方将合同的权利、义务全部或者部分转让给第三人的,应当取得合同另一方的同意,并不得牟利。《合同法》第224条规定:承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。《城市房屋租赁管理办法》第24条规定:承租人有下列行为之一的,出租人有权终止合同,收回房屋,因此而造成损失的,由承租人赔偿:1、将承租的房屋擅自转租的;2、将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自掉换使用的;3、将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的;4、拖欠租金累计六个月以上的;5、公用住宅用房无正当理由闲置六个月以上的;6、租用承租房屋进行违法活动的;7、故意损坏承租房屋的;8、法律、法规规定其他可以收回的。出租人与承租人签订租赁合同后,双方应当依据法律规定和合同约定享受权利、承担义务。
笔者同意第一种观点。本案中,肖某和胡某签订的房屋租赁合同规定了“所租房屋只准承租人使用,不允许转租”的条款,肖某在长期不需要租赁的房屋时,完全可以与胡某协商解除合同,但其擅自将租赁房屋转让给第三人使用,违反了胡某应享有的权利,因此,胡某可以提前解除房屋的租赁合同,收回房屋。
作者: 洪峰春
声明:该作品系作者结合法律法规,政府官网及互联网相关知识整合,如若内容错误请通过【投诉】功能联系删除.
引用法条
相关知识推荐
【案例】甲公司将其所有的厂房租赁给乙公司,乙公司在租赁合同期限内未经甲公司许可将租赁厂房转租给丙公司。甲公司知情后,将乙公司和丙公司告上法庭,要求解除转租合同。
一般房东将房子租给租户之后,租户没有到期的,在房东没有同意的情况下是不能够转租给第三人的,有些不合法的转租合同是无效的。那么,转租合同解除的情形有哪些?下面法律
施工合同是要式合同。所谓要式合同是指根据法律规定应当采取特定方式订立的合同。施工合同是指承包人进行工程建设施工、发包人支付价款的协议,当事人订立施工合同应当采用
施工合同诉讼有效期一般是3年,特殊情况从其规定。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为3年,自权利被侵害之日起超过二十年的人民法院一般不予保护,但可以受理其诉讼
建设合同属于承揽类别合同。建设工程合同是承包人进行工程建设发包人支付价款的合同,通常包括建设工程勘察、设计、施工合同,依法订立的建设工程合同对承包人和发包人具有
承揽合同纠纷是在承揽人按照定作人的要求完成工作、交付工作成果,定作人给付报酬的过程中发生的纠纷,如报酬支付纠纷、定作物质量纠纷、承揽人保管纠纷、违约纠纷等。
先施工后签合同违法,存在一定的法律风险。对于合同签订前的履行过程,由于存在较大的不确定因素,双方的权利义务不明确、法律责任界定不清,容易产生法律纠纷,合同的事前