未通知承租人的出售行为无效吗
导读：
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【案情】
自2008年3月起，刘某租赁王某一套房屋用于居住。2009年9月，王某在未告知刘某的情况下，将该套房屋出售给李某，并办理了房屋产权变更登记。刘某获悉后，要求王某以同样价格卖给自己，遭王某拒绝。刘某遂称王某侵犯其优先购买权，王某与李某之间所达成的房屋买卖协议无效。
【分歧】
出租人未通知承租人的情况下出售房屋给第三人的行为是否有效?
第一种意见认为，出租人出卖出租屋，应提前通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权，出租人在未通知承租人的情况下，出卖房屋的行为无效。
第二种意见认为，出租人在未通知承租人的情况下，将房屋出售给第三人的行为，虽然侵犯了承租人的优先购买权，但并非无效。刘某只能要求王某赔偿其由此造成的损失。
【管析】
原文笔者同意第二种意见。其理由是：“1988年颁布的《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”从该条中可以看出，出租人在未通知承租人的情况下，出售出租屋给第三人的行为侵犯了承租人的优先购买权，承租人可向法院请求宣告该房屋买卖行为为无效行为。该条款赋予了承租人的优先购买权具有物权的效力，承租人享有对抗第三人的权利。但问题是，2007年颁布的物权法确定了物权法定的原则，物权的种类必须由法律规定，而在物权法所规定的他物权中并无优先购买权。因此，最高院的司法解释和物权法的规定存在冲突。最高院的司法解释是否还应适用呢?笔者认为，优先购买权指的是特定权利义务关系的一方当事人依照法律的具体规定享有的、在同等条件下对标的物能够优先购买的权利。该优先购买权对标的物的所有权有一定的限制力，但其并非物权的种类，它确定的是出租人在出售房屋时的义务，但不能以此对抗第三人。在合同法的第二百三十条规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”该条中也只是规定了出租人所应承担的义务，而未规定第三人是否应承担此项义务。因此，在笔者看来，因最高院司法解释中的“出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”与物权法定原则的要求存在冲突，在本案中不应适用。对于出租人未能履行合同法中所规定的义务，由此造成承租人的损害，承租人只能根据合同追究出租人的违约责任。”
本文笔者对原文笔者的观点及理由不能予以苟同，本文笔者赞同第一种观点，即承租人具有优先购买权。其理由如下：
一、最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第118条规定：“出租人出卖出租房屋的，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”。《中华人民共和国合同法》第二百三十条也规定了房屋承租人对出租的房屋有优先购买的权利：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”由上述法律及司法解释可知，我国房屋承租人在出租人出卖出租房屋时享有当然的优先购买权，是承租人的一项民事法定特权。
二、在我国，优先购买权是一种法定权利，直接依据法律规定产生，不允许当事人约定设立。只有在法律明确规定的特定买卖中才能行使优先购买权。而我国房屋承租人优先购买权具有如下法律特征：其一，法定性。我国房屋优先购买权是一种法定的权利，依据法律法规的直接规定而当然产生。出租人在行使自己的财产处分权出卖租赁房屋时不能自由选择交易对象，而必须受约束于法律规定的通知义务以及同等条件下对承租人的转让义务。其二，专属性。房屋承租人的优先购买权是由房屋租赁关系中的特定人，即承租人享有。承租人不得单独将这一权利转让他人，也不得继承。其三，限制性。房屋承租人行使优先购买权存在必然的限制条件：在时间条件上必须是在租赁合同有效期内;在前提条件上必须是出租人出卖租赁房屋;在实质条件上必须是与第三人同等购买条件下才能行使。其四，期限性。依据我国法律规定，我国房屋优先购买权制度在设定上存期限的约束，即为三个月。在该案中，出租人王某在出卖房屋时未尽到提前告知义务，致使承租人不知房屋买卖情况。其行为间接地侵害了承租人刘某的优先购买权，依据法律的规定承租人的优先购买权受到损害的其有权向法院主张该房屋买卖行为无效。因此，承租人优先购买权是法律赋予的一项法定特权，任何人无权侵犯。
三、《合同法》与《物权法》都属于法律规范，处于同一法律位阶，具有同等的法律效力。可见，《物权法》的出台并不导致优先购买权的法定权性，房屋虽属不动产为不动产物权，但《合同法》规定的房屋买卖中承租人优先购买权为债权性质。即承租人的这种优先购买权是一种等价性，同价情形下的优先购买权，这种权利的行使并不必然导致物权的直接变动，要导致物权的变动，当事人还需进行物权变动登记、公示等手续。
综上，本文笔者认为，承租人刘某具有优先购买权，出租人王某出卖房屋的行为侵害了其优先购买权，刘某有权向法院主张该买卖行为无效。
作者：江西省泰和县人民法院 黄光发
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引用法条
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