二手房交易最常见纠纷
导读:
一、卖方以出售房屋时未与其他共有人协商一致为由,主张房屋买卖合同无效。 依据现行法律,如果出售的房屋是共有财产,卖方在出卖时需经全体共有人协商一致同意;否则,就可能导致买卖合同无效。司法实践中,常有共有人以出售房屋时没有征得己方同意或者追认为借口,要求法院确认房屋买卖合同无效。但是,当房屋产权登记在一人名下时,买方在买房时很难判断其所购房屋是一人所有或是共同共有。
律师观点
《物权法》第106条规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:
(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;
(二)以合理的价格转让;
(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。”最高人民法院《关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释(一)》第17条第(二)项和《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条也有类似的规定。可见,我国法律已经确立了不动产物权的善意取得制度。只要符合善意取得的条件,即买方受让房屋时出于善意,并支付了合理对价并进行了登记,则从保护善意第三人、维护交易安全的目的出发,认定房屋买卖合同有效,允许买方取得房屋的所有权。
在审判实践中,按照上海市高级人民法院的司法文件,区别不同的情形分别处理:
一是房屋出售时,权利登记仅为卖方一人的,基于不动产的公示、公信原则,买方有理由相信卖方系房屋的完全权利人,其与卖方之间签订的买卖合同,应认定为有效;但如有证据证明买方存有过错,与卖方恶意串通,损害其他共有人利益的除外。
二是房屋出售时,权利登记为数人的,基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定,在其他权利人事后不予追认的情况下,应认定买卖合同无效;但买方有理由相信卖方有代理权,符合表见代理构成要件的,应确认买卖合同有效。
二、买卖双方签订两份价格不同的房屋买卖合同,当房屋成交价格发生争议时,卖方要求认定房屋买卖合同无效。
为了促成交易,在买卖双方价格拉锯战中,有的中介公司建议双方签订两份合同(俗称“阴阳合同”):一份是在产权交易中心办理纳税申报以及过户手续时使用(合同上的交易价格比真实价格要低);另一份则是买卖双方及中介机构共同签署的买卖合同或补充协议(这份买卖合同或补充协议上签订的价格才是真实的交易价格)。由于可以少缴税费,所以,买卖双方乐于其成。但是,阴阳合同是一种违规行为,在给当事人带来利益的同时,也隐藏着相应的风险。如果卖方将房屋的产权转让给买方后,买方拒绝按照真实的合同支付购房款,双方就容易产生纠纷。
律师观点
买卖双方签署阴阳合同以规避营业税、个人所得税、契税、印花税、城建税及教育费附加等税费,造成国家税款大量流失的同时,也对国家调控政策的有效实施造成了不良影响。
根据上海市高级人民法院的司法文件,对于前后合同约定的房价不一致的情况,根据后合同优先于前合同的原则,原则上应以后订立的合同为准。如一方当事人确有证据证明双方为规避纳税、骗取贷款等,而故意在此后的合同中订立虚假价格的,因该项变更非双方变更房价的真实意思,且具有非法目的,不应予以认定,仍应以前合同约定的成交价履行。判断时,除由提出异议方承担举证责任外,还应结合前后合同签订后的履行情况、约定的成交价与市场价格的差距大小、合同登记备案情况等综合判断。
再则,交易风险发生时,卖方可能拿不到全部房价款;而买方虽然少缴了契税,但再度卖房时就要为此时的贪小便宜而“埋单”,承担更多的个人所得税和土地增值税。如果说偷税达到犯罪的程度,当事人还要承担相应的刑事责任。因此,一定要考虑到阴阳合同所带来的高风险和高对价。
法律快车合同法频道为您整理买卖合同范本相关知识,欢迎浏览,感谢您的访问。
声明:该作品系作者结合法律法规,政府官网及互联网相关知识整合,如若内容错误请通过【投诉】功能联系删除.
相关知识推荐
近一段时间以来,南京等部分大中城市商品房销售持续火爆,房价也随之攀升,抢着买的原因之一就是今年底是楼市优惠政策的一年实施截止期。对此,昨天在南京出席2009住宅
离年底只剩下2个多月的时间,二手房交易免营业税的优惠政策明年还会不会延续?近日,不少在高价一手房面前望而却步的市民只能把置业重点放到二手房上,他们对二手房交易免
可以购买的二手房主要分第二次上市交易的商品房、已经取得房屋所有权证书的已购公有住房和经济适用住房,包括:按照成本价、标准价以及按标准价优惠办法购买的公有住房;按
二手房自行成交网上签约流程如下:1、买卖双方达成成交意向,并就合同条款协商一致;2、买卖双方填写《存量房买卖合同信息表(自行成交)》并持房屋所有权证和身份证件等
施工合同是要式合同。所谓要式合同是指根据法律规定应当采取特定方式订立的合同。施工合同是指承包人进行工程建设施工、发包人支付价款的协议,当事人订立施工合同应当采用
施工合同诉讼有效期一般是3年,特殊情况从其规定。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为3年,自权利被侵害之日起超过二十年的人民法院一般不予保护,但可以受理其诉讼
建设合同属于承揽类别合同。建设工程合同是承包人进行工程建设发包人支付价款的合同,通常包括建设工程勘察、设计、施工合同,依法订立的建设工程合同对承包人和发包人具有
承揽合同纠纷是在承揽人按照定作人的要求完成工作、交付工作成果,定作人给付报酬的过程中发生的纠纷,如报酬支付纠纷、定作物质量纠纷、承揽人保管纠纷、违约纠纷等。
先施工后签合同违法,存在一定的法律风险。对于合同签订前的履行过程,由于存在较大的不确定因素,双方的权利义务不明确、法律责任界定不清,容易产生法律纠纷,合同的事前