“阴阳合同”在二手房买卖中横行
导读：
摘要：《深圳市房地产市场监管办法》正式实施一周。业界曾寄望此办法一出，令人诟病多时的“阴阳合同”即宣告终结。然而，在暗访的结果却是，“阴阳合同”现象仍然普遍存在，尚无“退出历史舞台”的迹象。资深房地产律师建议，可以出台相关规定，将在国土部门登记备案的“阳合同”明确为有效合同，如此，“阴合同”自动失去效力。一旦发生购房纠纷，卖方比“阳合同”写明数额多收的房价，就可能变成不当得利，被买方要回去。如果诉至法院，买方的请求将获得法院支持。面对这样的高风险，卖方通过“阴阳合同”避税可能会因小失大，从而不敢轻易为之。
“阴阳合同”还在
《深圳市房地产市场监管办法》规定，房地产中介不得为交易当事人规避房地产交易税费或者其他非法目的，就同一房地产签订不同交易价款的不同合同提供便利;违者由主管部门责令限期改正，处5万元罚款。
9月7日，记者来到福田区创辉租售、信诺地产、国联地产、21世纪不动产等多家地产中介门店，以购房人身份随机了解购房合同签订的实际情况。获得的信息完全一致：二手房转让仍然普遍采用“阴阳合同”，部分中介为了规避监管，在合同方式上作了一些“技术处理”。
一位袁姓置业顾问肯定地说，目前，客户买卖二手房仍然可以采用“阴阳合同”的做法，实现以原价过户，规避各种税费的目的。
一位潘姓置业顾问表示，“阴阳合同”出笼的目的是逃避个人所得税等税费，房地产新规只是明确约束了中介的“帮忙”行为，无法禁止交易双方的避税行为。为了省下数以万计的税款，交易双方签订“阴阳合同”的冲动仍然强烈。
在梅林一村附近从业的一位地产中介人士告诉记者，6日，他手头就卖出了一套位于梅林一村的三室两厅住房，市值170多万元，而“阳”合同上写的仍是原值18万多元。二者相差150多万元。规避的个税达20多万元。
操作方式微调
由于深圳房地产新规明确，中介帮助客户签“阴阳合同”可罚款5万元。为避免犯规，一些精明的地产中介，自9月1日起，即启用了新版合同，将原先由买方、卖方、中介三方共同签订合同的版本停用，改用新的仅由买卖双方签字的合同版本，同时，中介与交易双方另签佣金合同。如此，买卖双方制作假合同，中介不牵扯进去。[page]
不过，也有部分中介继续沿用老合同，他们认为，合同房价买卖双方认可，中介只是见证而已;如果买卖双方另有一份“阴”合同，中介无从得知，也无需负责。
实际上，不少中介为了争取客户，私下里仍然在为交易双方利用“阴阳合同”避税出谋划策，身体力行。客户向中介人士咨询，得到的回答都可能是：按评估价征税的措施还没有出台，“阴阳合同”可以继续做，真想买房卖房，现在出手还来得及。
呼唤实施细则
房地产新规禁止中介对“阴阳合同”的帮助性行为，市场各方解读为当前二手房市场交易中普遍存在的“阴阳合同”，将受到打击。世联地产认为，此条款仍是一句比较笼统的表述，没有相应的操作细则，譬如，何为“提供便利”，如何认定，在禁止“阴阳合同”后，房价如何确定，税费将如何征收等等。正是因为对“阴阳合同”虽有明确的执行时间及针对中介的处罚，但并无实际可操作的细则，所以，一段时期内仍给“阴阳合同”留下了操作的空间。
专业人士认为，真正杜绝“阴阳合同”，就要将房地产新规的相关规定进行细化、明确，加大可操作性。要从“阴阳合同”产生的根源――避税出发，切断其避税的可能。这就要建立一种机制，当购房合同显示的房价明显低于同片区均价时，按税务部门核定的价格予以征税，使“阴阳合同”上标示的假房价无“用武之地”。
专家支招
按评估价征税可禁“阴阳合同”
杜绝“阴阳合同”需要怎样的思路和细则?市房地产研究中心主任王锋认为，可以参考银行依据房价评估发放贷款的模式，建立房价评估系统。如果合同房价比相应的评估房价低很多，税务部门可以依据评估价征收税款。
据知情人士透露，深圳正在积极推进二手房税收规范管理，相关工作已提到议事日程上。具体做法上，首要的一步是建立房价评估标准与体系。一旦交易双方合同显示的房价大大低于上述评估价，将以评估价作为征税依据。卖方应交的营业税、个人所得税及买方应交的契税，均按评估价计算得出。
在二手房税收中，涉及额度大、最受关注的是税率高达20%的个人所得税。如何在公平、合理的前提下进行征收，市场各方极为重视。据了解，可能的办法是，启动核定征收方式，即不按买卖价差的20%征收，而是按评估价的1%-3%征收。[page]
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