房屋使用权转让事宜法律意见书
导读：
房屋使用权转让事宜法律意见书
敬启者：
本所依法受陈某的委托，依据我国法律规定及你方提供的相关信息，现就你方与吴某房屋使用权转让协议(xieyi)事宜，发表如下法律意见。
一、基本案情
1994年12月12日某县青少年宫与刘某、吴某签订租赁合同;合同约定由刘某、吴某投资兴建青少年宫前面的大门、门房以及门市，合同的有效期为三十年，从1994年12月12日起至2024年12月12日止。
同日，青少年宫又与刘某签订的附属协议(xieyi)，同意刘某在不损坏门市建筑的前提下，乙方在本合同其内有权转让7个门市的使用权。
同日，刘某与吴某签订协议，约定双方共同投资，合伙经营青少年宫的7个门市，对7个门市的获利双方各得一半。7个门市的经营管理方式，需经双方共同认可，方有效(甲、乙双方家属均不得参与管理，除继承后)否则无效。30年合同期内，在不损害对方的前提下需经对方认可(在同等条件下对方拥有优先权)，可自由转让本协议的所有权。
1995年1月26日某县公证处就青少年宫与刘某、吴某签订的《租赁合同》出具公证书。
1995年2月15日某县公证处就刘某与吴某签订的《协议书》出具公证书。
2009年2月9日吴某与陈某签订转让协议，协议约定吴某将与刘某共同持有的某县青少年宫投资兴建的七个门市的吴某所属使用权以11万的价格转让给陈某。转让期限从2009年2月9日起至2024年12月12日止。
陈某与吴某签订协议后，得知吴某还与其姐夫签订了协议，保证由其姐夫收取青少年宫七个门市的租金。陈某到青少年宫收取租金被吴某姐夫阻拦，双方我无法达成协议，最后决定等刘某回来，再商讨有关事宜。
二、本案焦点
根据以上描述的基本案情，本案焦点主要有以下两个：
1、青少年宫与刘某签订的附属协议效力是否及于吴某;
2、吴某与其姐夫签订的收租协议是否有效。
三、法律分析
1、青少年宫与刘某签订的附属协议效力是否及于吴某
1994年12月12日青少年宫与刘某、吴某签订的《租赁合同》，约定青少年宫面的大门、门房及门市由刘某和吴某共同投资兴建，建成后刘某和吴某共同享有7门市的使用权。根据《民法通则》第十三条的规定，刘某和吴某共同投资兴建青少年宫的大门、门房及门市，共享7个门市收益的行为属于民法上的个人合伙。个人合伙的合伙人有权代表合伙对外签订协议，因此，刘某有权做为合伙代表有权与青少年宫签订协议。
青少年宫与刘某签订《附属协议》的时候，明知七个门市是由刘某与吴某共同投资兴建、合伙经营的，仍约定刘某有权转让七个门市的使用权。该行为表明，青少年宫承认刘某代表个人合伙与其签订《附属协议》，否则，青少年宫无权单纯允许刘某转让七个门市的使用权。
刘某做为个人合伙代表与青少年宫签订《附属协议》，协议效力及于全体合伙人，吴某系合伙成员，享有该协议上约定的权利。吴某根据其与陆彬签订的《协议》，在征得刘某同意的情况下，有权转让其所有的门市使用权。
2、吴某与其姐夫签订协议是否有效，以及能否对抗你方与吴某签订的协议
吴某与其姐夫签订的协议是否有效，以及能否对抗你方与吴某签订的协议，有两个决定因素，第一、吴某与其姐夫签订的协议是代理协议还是处分协议;第二、该协议是否征得刘某的同意。
(1)如果吴某与其姐夫签订的协议是代理协议，只是单纯代为收取租金的行为，不涉及所有权的处分。该代理协议征得刘某同意的情况下，有效，但是该代理协议随着吴某把其所有的房屋使用权转让给你方后，不再具有效力，不能对抗你与吴某签订的协议。
(2)如果吴某与其姐夫签订的协议是转让部分使用权，则该协议属于处分协议。根据刘某与吴某所签订《协议》的第二条和第三条的规定，涉及处分协议的，必须征得对方的同意。也就是说，吴某要其把所有的使用权转让给其姐夫必须征得刘某的同意，如果没有征得刘某同意，吴某与其姐夫签订的协议不具有效力，不能对抗你与吴某文签订的《协议》。
(3)如果吴某与其姐夫签订的协议是转让部分使用权，而且协议内容征得刘某的同意，则该协议具有法律效力。而且，由于该房屋使用权已经交由吴某姐夫管理并收取租金，吴某姐夫有权以其所有的部分使用权对抗你与吴某签订的协议。在这种情况下，起诉至法院，由于租金一直由吴某的姐夫在收取，并交由刘某，法官有可能认定"刘某因为没有反对吴某的姐夫收取租金的行为是对协议的默认"，你方也可能因此而承担败诉的风险。
3、你方与吴某签订的房屋使用权转让协议有效。
你方与吴某签订的房屋使用权转让协议，是在平等自愿的基础上签订，并且征得刘某的同意，根据《合同法》有关规定以及刘某与吴某签订《协议》的约定，该协议合法有效。
四、诉讼策略
(1)、追究吴某的违约责任
由于根据你方的叙述，吴某现在国外，无法联系得到他，因此追究吴某的违约责任，无法挽回你方的损失，不具有现实意义。本所律师不建议采纳此策略。
(2)、请求法院确认陈某与吴某签署的协议有效，请求法院确认陈某有权直接收取讼争七间店面租金的一半。在诉讼过程中，并将吴某姐夫作为本案第三人。如有吴某与其姐夫的收租协议，亦可请求法院确认该收租协议无效等。
如此，会更符合本案实际情况。但是，诉讼费时费力费金钱，且有一定的风险，尽量先协调处理，实在不行再诉之法院。
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引用法条
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