签了合同不能过户 原来买的是准拆迁房
导读：
核心提示:最近一直在看房小李和女朋友遇到一件蹊跷事,他们最近看中了一套二手房,在派出所咨询户口迁入问题时,却被民警告知此处房产户口已经冻结,无法办理户口迁入迁出。房子户口为何会冻结?这样二手房能办理过户吗?如果所签合同不能继续执行,小李能否向卖方要求赔偿?法律快车小编带您了解整个过程。
小李是安徽铜陵人,来南京工作已经5年了,一直从事IT行业。这些年,小李最大心愿是早日为自己安个小家,他和女朋友同心协力,省吃俭用,终于有了二十多万积蓄,可以支付一套小房子首付。小李和女朋友很开心,最近四处在看房。由于都在城北上班,小李小两口锁定了价格相对较低迈皋桥地区,中介为他们推荐了晓庄某小区一套62平方米二手房,虽然房子是上个世纪90年代,但是不要交营业税,可以落户,总价也只有65万,在预算范围内。
小李和女朋友很满意,在中介安排下和房主谈好价格、交了2万元定金,签完合同,约定一周后过户。
签了合同后,小李也没闲着,他想先把落户口相关程序问清楚,准备好需要提交材料。谁知,当他打电话给房屋所属派出所咨询迁户口事情时,当班民警却告诉他,他所购房产户口已经被冻结,无法办理户口迁入迁出。小李听蒙了,急忙赶到派出所了解详细情况,“我们也是刚刚在一个星期前接到上面通知,对包括你这套房子在内区域房产户口进行冻结,应该是马上要拆迁了。”听了民警解释,小李顿时觉得问题大了,他不知道这套房子还买不买得成。
一、煮熟鸭子又飞了
小李打电话给中介反映这个问题,中介也表示没有遇到过,要咨询相关部门。卖方常年在外地工作,对是否拆迁一事也毫不知情。小李抱着一丝希望来到南京市房产交易中心咨询此事,工作人员听说其欲购房产户口已经被冻结,明确告诉他,户口被冻结房产属于即将拆迁房产,按照规定是无法办理产权过户,进行交易。
煮熟鸭子莫名其妙地就飞了,小李悲剧了。看中一套房子不容易,小李觉得就这样终止合同真是心有不甘,而且小李听说房子拆迁很划算,还有人专门投资拆迁房呢。小李打算和卖方谈谈,就将错就错,采用私下协议方式把房子买下来,以后拆迁补偿也由自己拿。
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小李把这个想法和卖方沟通,卖方却不愿意再将这处面临拆迁房子出售了,并表示自己原先并不知情,现在希望退还定金终止合同。小李却不干了,终止合同可以,但是卖方不但要退还定金还得承担一定赔偿。卖方觉得小李说法没道理,双方只得去咨询律师该如何处理。
二、卖方不知情可撤销合同
南京高律师事务所资深律师宋辉了解了事情经过之后指出,小李所购房屋属于被拆迁房屋,因被纳入了拆迁范围,因而无法办理产权过户、户口迁入等相关手续。而且据情节来看,卖方确实不知道房屋面临拆迁事实,这种情况下小李与卖方如在协商后达成一致,可解除合同。
在无法协商一致情形下,小李和卖方也有权以买卖合同已实际不能履行为由,单方行使合同解除权。合同解除后,小李有权向卖方主张返还已付购房款。至于小李想要求卖方私下交易,继续履行合同要求,宋辉指出,由于卖方不同意,小李是无法强制执行。
至于小李提出要卖方退还定金之外还需要额外赔偿,宋辉介绍,这要符合以下条件。根据《合同法》第五十四条,下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:一、因重大误解订立;二、在订立合同时显失公平。如果卖方在签订房屋买卖合同时,隐瞒了房屋要拆迁事实,致使小李对买卖标性质产生重大误解,在合同履行中无法办理产权过户、户口迁入手续。小李有权向法院请求撤销该买卖合同,并可就所受损失向卖方主张赔偿,可主张损失范围不仅包括已付购房款及其利息损失,还可就房屋升值部分主张可得利益损失等。
宋辉提醒,为避免发生此类纠纷,建议在购房前了解下拟购房屋是否已被纳入拆迁范围,同时在房屋买卖合同中,就有合同解除权行使、赔偿范围和标准尽量做出明确约定。
三、拆迁房为啥要冻结户口
担心有人“狮子口”大开
根据规定,市房屋拆迁管理部门应当根据建设单位申请,书面通知建设、国土、房产、工商、公安、所在街道办事处等有关部门和单位,暂停办理拟拆迁范围内户口迁入等手续,并告知拟拆迁范围内居民和单位。
据相关工作人员介绍,冻结拆迁房户口主要和拆迁补偿政策有关。南京目前主要实行货币补偿,根据所属房产土地性质不同、所属区位不同、拆迁时间不同,制定一个补偿单价,补偿总款按照被拆迁房面积计算。
很多人要千方百计打户口主意,是因为涉及到安置房回购。户口决定了房主可以以优惠价格回购多少平方安置房。如果一套房子内只有一个人户口,可能只能回购80m2左右安置房,两个人说不定就有130m2,户口越多能回购房屋面积越多。“回购价格远远低于市场价,比如市场价8000多房子,拆迁户回购价可能只要3000多,很多拆迁户为了能争取更多回购面积就千方百计想迁回户口。”工作人员道出冻结户口初衷。
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引用法条
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