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房屋买卖合同属于要式合同

2017-09-05法律快车整合|作者:未知 174人看过

  房屋买卖合同是一种要式合同,有法律规范的合同内容和相关条款,一些无良的开发商常会在合同中添加新的条款而无法看出来,达到以假混真的目的,那么,什么是要式合同?这种要式合同在房屋买卖合同上有哪些形式?

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  什么是要式合同?

  要式合同,是指合同不仅需要双方当事人协商一致,而且,还需要符合法律规定的形式才能成立的合同。如房屋买卖合同,双方需要通过书面形式订立合同,不能通过口头形式订立协议。

  房屋买卖合同法律规定应当采取书面形式订立。根据城市房地产管理法第40条规定:“房地产转让,应当签订书面转让合同……”。城市房地产开发经营管理条例第28规定:“商品房销售,当事人双方应当签订书面合同。……”上述规定是认定房屋买卖合同应当采用书面形式的法律依据。

  根据法律及相关司法解释的规定,房屋买卖合同书面形式应包括如下类型:

  正式房屋买卖合同

  正式房屋买卖合同是房屋买卖合同书面形式的基本类型,内容一般包括房屋买卖合同的基本条款,如房屋位置、结构、建筑面积、价款及其支付期限、交房期限、质量标准、产权转移登记等条款。尽管法律法规并未规定买卖双方必须采用统一的房屋买卖合同文本,但在办理产权转移登记时,房屋产权登记机关往往要求使用建设主管部门统一制订的规范的合同文本,否则,不予办理备案、登记。但是,并不因为不使用统一合同文本而影响书面房屋买卖合同的成立和效力。

  具备特定条件的预约合同

  最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称商品房买卖司法解释)第五条规定:“商品房的认购、订购、预订等协议具备<商品房销售管理办法>第16条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。”

  预约合同如果具备了商品房买卖合同的主要内容,理应认定为商品房买卖合同,不再具有预约性质。

  “出卖人已经按照约定收受购房款”,表明买卖合同已经实际履行。即使预约合同未完全具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容,只要标的物明确、价款确定,完全可以依据合同法的相关规定认定双方房屋买卖合同成立。

  房屋买卖合同的其他书面形式

  《合同法》第11条规定:“书面形式是指合同书、信件和数据电文(包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件)等可以有形地表现所载内容的形式。”根据《电子签名法》第3条第3款的规定,“涉及土地、房屋等不动产权益转让的”的文书,不适用“电子签名、数据电文”。无疑排除了以“数据电文”为表现形式的房屋买卖合同。

  认定其他书面形式的房屋买卖合同成立,已有书面证据必须能够证明三项事实:房屋买卖的意思表示、房屋具体位置和价款。

  因为房屋买卖合同属于法律具有规范性文件和条款的,属于要式合同,要式合同主要有三种形式,包括正式的房屋买卖合同、预约合同以及其他书面形式签订的合同。大家在买房是要注意这些合同条款是否明确,是否有添加条款的痕迹。

  (责任编辑:星辰花夏)

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