案例一高价承租房屋家电以旧换新

　　案例回放：

　　刚刚大学毕业的陈某经A中介(zhongjie)公司欲租一处物业，在实在查看该物业后，陈某单方面与该中介公司签订了《住房租赁合同》，约定该物业以现状交租(家电等包括在内)租金为每月1000元。签订合同当日，陈某验收了该物业所有家电，几日后入住。

　　时隔不久，陈某向业主张某了解得知，张某和A中介公司约定的该物业租赁价格是每月800元。而业主张某查看该物业后却发现，房屋内摆放的家电残缺破旧，不是之前他委托A中介公司出租该物业时所附带的崭新家电。但A中介公司却辨称：业主与他们签订了《出租房屋委托书》，委托他们代其出租该物业，双方所签合同(本案例中，《出租房屋委托书》是一种房屋租赁代理合同)属于行纪合同，业主委托出租房屋中的家电应由公司对产权人(业主)负责，所以为保障业主家电的安全，公司没有让承租人使用业主的家电，这不违反合同约定;另外，根据业主与公司所签订的《出租房屋委托书》的约定，"如果代理人(A中介公司)实际出租该物业的价格高于委托人(业主)约定的标准，则高出的租金归代理人无关"，所以公司以每月1000元的价格出租该物业也是合情合理的。

　　陈某认为，虽然所签订的《住房租赁合同》中没有约定家电一定是业主原来房屋内所放置的，但是很明显，业主委托出租物业时放置家电的目的是留给承租人使用，A中介公司偷梁换柱将业主原来的家电换成残缺不全的家电是欺诈行为。

　　案例分析

　　行纪是指经纪机构受委托人的委托，以自己的名义民第三方进行交易，并承担规定的法律责任的商业行为。行纪与代理的区别有两点：一是经委托人同意，或双方事先约定，从事行纪的经纪机构可以以低于(高于)委托人指定的价格买进(卖出)，并因此而获得更高的报酬，但也承担更多的经营风险;二是除非委托人不同意，从事行纪的经纪机构对具有市场定价的商品，经纪机构自己可以作为买受人或出卖人。从形式上看，行纪与自营很相似，但是除经纪机构自己买受委托物的情况外，大多数情况下经纪机构都并未取得交易商品的所有权，仅是依委托人的委托而进行活动。从事行纪活动的经纪人员拥有的权力较大，承担的责任也较重。在通常情况下，经纪机构与委托人之间有长期固定的合作关系。根据《合同法》地四百一十条规定：行纪合同是行纪人以自己的名义为委托人从事贸易活动，委托人支付报酬的合同。

　　本案例中，业主和中介公司所签《出租房屋委托书》不是业主委托中介公司从事贸易活动的委托合同，而是一种租租赁代理服务合同，因而，所签《出租房屋书》中，中介公司和业主有明确约定："如果代理人(A中介公司)实际出租该物业的价格高于委托人(业主)约定的标准，刚高出的租金归代理人所有，和出租人无关"，因此，A中介公司以每月1000元的价格出租该物业、获得高于800元租金外的额外收益并无过错，是双方当事人的真实意愿。业主张某与A中介公司所签《出租房屋委托书》中并没有明确表明所配置家电一定要给承租人使用;A中介公司与陈某签订的《住房租赁合同》中也没有特别约定承租人使用的电器一定要是业主原来配置的电器，并且《住房租赁合同》是在陈某实地查看待租物业(当时配置的是旧家电)后才签订的，约定的租金等事项是陈某真实意愿的表示，并对房屋中所配置家电进行当场验收。所以，A中介公司调换业主原来配置家电的行为并无不当。

　　在本案例中，如果陈某在签订《房屋租赁合同》之前，主动向出租方(物业业主)了解情况并更多地了解房屋租金的市场行情，或许可以争取到更加有利的租赁条件。另外，如果陈某要求与业主张某及A中介公司签订三方《房屋租赁合同》，也可以避免出现被A中介公司赚取大额租金差价、损害自身利益的情况。

　　案例二出租物业要备案违规不办要受罚

　　案例回放：刘某经A中介公司介绍租赁了一处物业，与业主以及A中介公司签订了三方《房屋租赁合同》，并分别向业主及A中介公司支付了第一个月租金和租赁中介服务费。后来，刘某了解到业主在签订《房屋租赁合同》后没有在法律规定期限内到房地产管理部门办理该物业租赁登记备案手续，刘某担心自己的合法权益得不到保障，提出不再承租该物业，要求业主和A中介公司分别退还所收租金和租赁中介服务费。

　　A中介公司却认为，在促成租赁过程中，公司已经提醒业主在签订《房屋租赁合同》抹到房地产管理部门依法办理该物业租赁登记备案手续，并且在已签订的《房屋租赁合同》中也对此作了特别注明，因此公司在促成此项交易过程中已善尽职责，公司并无过错，没有依法办理物业租赁登记备案的责任在于业主，建议刘某通过法律途径向业主追还所交租金。

　　案例分析

　　业主不依法办理物业租赁备案登记是本案例中刘某提出终止房屋租赁合同的原因。《广州市房屋租赁管理规定》第三章第十二条规定："房屋租赁实行登记备案制度。房屋租赁当事人应当自签订、变更合同之日起3日内，到房屋所在地的街道、镇出租屋服务管理中心办理房屋租赁登记备案手续"。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第九条第一款规定："法律、行政法规合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移"

　　根据上述法律、法规规定，在本案例中，业主在《房屋租赁合同》签订后未输房屋租赁登记备案手续违反了广州市房屋租赁管理规定，但是业主的行为不影响已签订的《房屋租赁合同》的效力。在三方已签订的《房屋租赁合同》中，虽然特别注明业主主要依法办理房屋租赁登记备案手续，但并没有相应约定对违反此规定的处罚措施，因此承租方刘某刘某以"业主不依法进行房屋租赁登记备案"为由单方面解除《房屋租赁合同》、终止交易的行为是不被法律支持的。即使解除合同，刘某也不能依法追还所交租金和中介服务费。但是，由于刘某要求解除合同的原因在于业主的违规行为，刘某可以依法要求业主赔偿因为其违规行为所导致的自身经济损失，同时业主还要承担相应的行政责任。[page]

　　根据《广州市房屋租赁管理规定》第四章第三十条规定："出租人违反本规定第十二条规定，没有办理房屋租赁合同登记备案的，由区、县级市房地产行政主管部门责令共限期补办登记备案手续，自然人逾期不补办登记备案手续的处以100元的罚款;法人或者其他组织逾期不补办登记备案手续的，处以5000元以上的10000元以下的罚款。"随着房地产市场的日益发达，房屋租赁业务也越来越多，有些房屋是不符合租赁条件的，比如安全不达标、存在火灾或其他安全隐患等等。房地产行政管理部门对房屋租赁合同进行登记备案，主要是为了保障租赁双方当事人的合法权益，加强市场管理，减少租赁双方的纠纷，有效防止非法出租房屋，维护社会稳定。但一些业主对房屋租赁登记备案制度不以为然，往往以各种借口推脱。在本案例中，租户刘某因为业主不办理租赁登记备案手续而担心自身利益受损，提出不再承租物业的做法什得称道，而该物业业主不办理租赁登记备案手续不但失去交易机会，还要为其违规行为承受到行政处罚，应该引以为鉴。

　　案例三委托物为寄放钥匙中介私配业主维权

　　案例回放：

　　朱某搬迁新居后，便委托A中介公司出售其刚搬离的旧居，并寄放此物业钥匙于该中介公司。几日后，朱某发现该物业房间内的空调有人使用，原来没有电池的电视遥控器也有人装上了电池，并且房间里的东西也有被移动过的迹象，担心自身合法权益无法得到保障的朱某便到A中介公司取回了寄放的该物业钥匙。几天后，正值在家的朱某发现有人在用钥匙开自家房门，经询问，得知原来是A中介公司一名经纪人员带领买家来实地查看物业，当该名经纪人员找开门后，朱某随即取过其的中的钥匙查看，发现该钥匙为新配，上面还写着该物业的地址。朱某认为A中介公司的行为损害了自身利益，于是向广州市房地产中介服务管理所投诉A中介公司，要求终止委托代理，同时要求A中介公司对私配钥匙一事做出合理解释并赔偿经济损失。

　　案例分析

　　在二手房地产交易市场上，很多业主怕麻烦，多选择将物业钥匙寄放在委托的中介公司，以方便经纪人员带领客户实地看楼，但往往因此留下安全隐患。本案例中，A中介公司私配物业钥匙带领客户看楼，打扰业主生活便是一种情形。更有甚者，有些业主还遭受了经济损失，例如损坏了房屋中所配置的家电设备。因此，对业主而言，如果要委托中介公司代理租售所属物业，又没有时间每次陪同客户看房而需要寄放物业钥匙时，最好选择在广州市房地产中介服务管理所进行过资质备案、信誉良好的中介公司(有关资料可以登录广州市国土房管局网站()或广州市房地产中介服务管理所网站()进行查询);同时，在委托合同中或另外书面明确钥匙使用要求和权限。这些都是保护自身权益的好办法。

　　本案例中，由于朱某及时将经纪人员所配钥匙留下，并确证该名经纪人员即是A中介公司员工，收集了重要证据并最终据此依法主张了权利的做法值得学习。

　　案例四贷款不足一年转按揭不能办

　　案例回放：

　　曾某看中了放盘于A中介公司的一处待售物业，与卖方和中介公司签订了三方《房屋买卖合同》，同时，曾某向A中介公司和卖方分别支付了1000元中介服务费用1万元购房定金。签订合同后，曾某表示由于自有资金不足希望通过贷款支付部份楼款的意愿，负责此宗交易的A中介公司经纪人员向其承诺说该物业可以办理转按揭，曾某于是按照A中介公司要求递交了办理转按揭手续所需的证件。

　　时隔不久，A中介公司通知曾某转按揭办理不成功。曾某经咨询得知，银行规定未满一年的物业抵押贷款不能办理转按揭，由于拟交易物业在银行所办理的抵押贷款还不到半年，所以不能申请转按揭。鉴于此种情况，曾某认为A中介公司在促成交易时未尽职责，隐瞒了拟交易物业的抵押贷款情况，要求终止合同，同时要求A中介公司和卖方分别退还所收中介服务费及购房定金。

　　案例分析

　　一般情况下，银行的房地产抵押贷款合同中都有明确规定：未满一年的房地产抵押贷款不能办理转按揭手续，如确有特殊情况，可向银行提出书面申请，经银行批准并履行一定手续后，可办理提前还款手续。中介公司作为促成交易的居问人，有职责与义务将有关法律法规及办事程序详细解释给买卖双方，尤其是可能影响买卖双方履行合同的相关政策和规定，并提出相应的解决办法。在本案例中，中介公司开始就应该清楚地向买卖双方解释银行在转按揭方面的相关规定，并告知双方转按揭不成功的可能性，提出解决方案供买卖双方参考，而不应单纯地为促成交易、收取中介服务费而隐瞒实情、误导购房者，或者随便做出口头承诺，损害买卖双方的利益，也损害公司的声誉。本案例纠纷的最终结果是：中介公司和卖方分别和曾某退还所收中介服务费及购房定金，终止了交易。

　　在购买有抵押贷款的二手物业时，购房者要向有关部门或银行等机构了解清楚购买此类物业的程序和常见问题;在签订合同时把各方权、责等事项逐一列明，以免发生纠纷并保障权益。本案例中，虽然中介公司和卖方分别退还了所收取的中介服务费及购房定金，但是如果在三方所签订的《房屋买卖合同》中，如果明确约定了中介公司承诺无法兑现(促成买卖双方达成交易的A中介公司经纪人员向买方承诺该物业可以办理转按揭)时应承担的责任，买方还可以据此依法追究中介公司责任。

　　案例五代办抵押设陷阱巨额楼款难收回

　　案例回放

　　杨某经A中介公司介绍，欲将其所属一处物业卖给李某，买卖双方及A中介公司签订了三方《房屋买卖合同》，约定该物业成交价为27万元。之后，买卖双方与负责该宗交易的A中介公司经纪人员一起到B房地产抵押代办服务公司办理委托该物业抵押贷款申请以及产权过户手续，杨某和李某分别与B房地产抵押代办服务公司签订了《委托书》，杨某并应B房地产抵押代办服务公司要求把该物业房地产权证留在该公司。

　　过了一段时间，杨某向A中介公司询问楼款事宜时被告知，所申请的该物业抵押贷款银行发放给李某很久，该物业也被李某转到另一个人名下，A中介公司表示对李某尚未交付杨某楼款一事不知情，公司也无义务跟进。获悉上述情况后，杨某当即到B房地产抵押代办服务公司讨说法，该公司辩称自身是严格按照与杨某所签订的《委托书》约定事项办理相关手续和业务的，此时杨某才注意到，在与B公司签订的《委托书》上有"委托人杨某不可撤销地委托李某向B公司领取上述款项(所申请到的拟交易物业抵押贷款)，并且要承认并承担委托事项所相应产生的经济及法律责任"的约定。[page]

　　后经多方努力，杨某才从李某处收回11万元房款，而李某表示已无能力偿还余下的16万元房款。于是杨某要求A中介公司和B公司承担该16万元房款的余额，但A中介公司称，公司已经按所签订的三方《房屋买卖合同》的约定促成了买卖双方之间的交易，无承担赔偿责任;B公司也表示自身已经按照与杨某签订的《委托书》所约定的"出售杨某所属物业以及办理产权过户、申请住房抵押贷款、代收房款并转交李某"条款履行了义务，同样无任何过错。

　　案例分析

　　本案例中卖方杨某不能收回已出售物业楼款的原因是陷入了"合同陷阱";当卖方获知所申请到的住房抵押贷款被转交给了买方时，才得知自己与B公司所签《委托书》上有"委托人不可撤销地委托买方向按揭公司领取上述款项(所申请到的住房抵押贷款)，并且要承认并承担委托事项所相应产生的经济及法律责任"的约定。

　　本案例中，A中介公司将此交易的相关代理业务转给B公司，杨某与买方没有提出异议，A中介公司没有违反《广州市房地产中介服务管理条例》第十八条"房地产中介服务机构未经委托人同意，不得将受委托的中介服务业务转托给其他中介服务机构"的规定，A中介公司在此纠纷中无过错;但是，杨某与B公司所签《委托书》内容显失公平，含有会给不事人造成损失的可能，也不排除B公司与买方李某有踊的可能。根据《合同法》规定，该《委托书》无效，杨某可据此依法向B公司提出赔偿经济损失的要求。

　　对业主而言，从本案例卖方杨某的遭遇中可以吸取的教训是：第一，办理住房抵押贷款时，要委托有资质、信用好的房地产抵押代办服务公司;第二，对于所签合同中各项条款，都要仔细阅读，遇到无法理解或不明确的条款，可先咨询专业人士，切不可草率签字，例如本案例中，杨某在与B公司签订《委托书》时能警觉地辩识有些约定条款是"陷阱"，或许可以避免无法及时收回已售物业楼款的"遭遇";第三，楼款最好亲自收取，尽量不要委托他人代收。

　　案例六新政增加中介税负交易落空买家装修费难讨

　　案例回放：

　　张某看中了放盘于A中介公司的一处待售物业，与卖方及A中介公司签署了三方《房屋买卖合同》，并约定：该物业交易价格为90万元，卖方税费由A中介公司承担，交易完成时间为2005年9月1日。同时，张某分别向卖方和A中介公司支付了2万元购房定金及5000元中介服务费。

　　2005年5月11日，国务院办公厅转发了由建设部、国家发展改革委员会、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务局、中国银行业监督管理委员会七部门制定的《关于做好稳定住房价格工作意见》的通知。通知规定："从2005年6月1日起，个人购买住房不足两年转手交易的，按售房收入全额5.5%的营业税."由于拟交易的业的房地产权证办于2004年,此通知下发时,房屋购买时间还不足两年,按照通知规定,该物业在办理过户手续时,卖方需要缴纳逾5万元的营业税.按照已签订的〈房屋买卖合同的约定,这笔新增营业税应由A中介公司来承担.

　　A中介公司认为,虽然已签订的《房屋买卖合同》约定是交易过程中卖方的全部税费是由他们承担。但是因为"新政"所增加的税费是意料之外的，公司无责承担。而卖方则根据已签《房屋买卖合同》中"由A中介公司承担交易过程中应由卖方缴纳的税费"的约定，拒绝缴纳由"新政"增加的税费，鉴于此种情况，买方张某表示希望尽快解决因"新政"而引起的新增税费问题，争取在已签订的合同约定交易完成日期之内完成该物业的交易，如果此问题无法解决，卖方需将2万元定金退还并赔偿装修费(《房屋买卖合同》签署后，张某对拟交易物业进行了装修)。后因卖方和A中介公司就"新政"所增税费的负担问题无法达成一致意见，A中介公司主动退还了所收张某的中介服务费5000元，卖方也主动退还了所收购房定金，但卖方表示，虽然买方在装修该物业之前曾征求过其意见，并且自己也同意买方对该物业进行装修，但这只能说明买方装修该物业的行为是合法的，而不是约定如果买方不再购买该物业，该物业装修费要自己承担。因此，卖方拒绝赔偿买方对该物业的装修费。

　　案例分析

　　本案例中，由于买卖双方与中介公司所签订的三方《房屋买卖合同》中含有与新政联系紧密的条款(新政策颁布后，中介公司要负担更多税费)，而在签订合同时签约各方都未考虑到这些条款可能会带来的影响。新政新施后，促成合同成立的"情境"发生了改变，从而所签订的合同丧失了成立条件，可以自动解除，并且本案例中此种情况出现后，中介公司和卖方都分别主动退还了所收取的中介服务费和购房定金。但是，当初买方征求卖方意见要对拟交易物业进行装修时，由于买卖双方没有对一旦终止交易后，如何处置物业装修费用进行约定，因而，当合同成立的"情境"发生变化、合同被终止时，买方要求卖方补偿物业装修费的请求很难被法律支持。

　　通过本案例，买卖双方和中介公司务必注意，在交易过程中建立突发事件(包括政策法规的变动等)的协商解决机制对于及时消除各方分岐是十分必要的。在本案例中，如果买卖双方及中介公司事先在合同中约定了应对政策法规的条款，那么在"新政"颁布之后，买卖双方就可按约定来处理这一空发事件，该纠纷或许可以避免。另外，为了避免节外生枝，在全部房地产交易手续办理完成之前，还没有领取到房地产权证时，买方最好不要对物业进行实体变动，比如进行装修、修改内部结构、增加固定设备等。

　　案例七提取公积金交首期延期付款物业被转卖

　　案例回放：

　　受A中介公司"即买即住即出房地产权证"的售楼广告影响，王某预购该中介公司所推荐楼盘的一处物业，在与该中介公司售楼部洽谈后，王某以36.57万元认购了该处物业。在没有签订任何合同的情况下，王某交付了1万元购房定金和3000元中介服务费，A中介公司即时开具了"定金收据"，该收据约定：认购人(王某)应在当年2月7日之前付清该物业的首期楼款11.57万元。由于王某已经交了对年的公积金，因而希望通过申请提取公积金来购买此处物业。经咨询广州市住房公积金管理中心得知，要签订正式《房屋买卖合同》、待物业产权交易完成后才能申请提取公积金。王某始料未及，只好四处筹款。

　　当年2月26日，当王某拿着凑齐的应付首期楼款来到所认购物业的售楼部时却被告知，其预购物业已被出售，原因是王某没有遵守"定金收据"约定，在当年2月7日之前付清该处物业的首期楼款，已构成违约，所交认购定金以及中介服务费不予退回。王某认为，在交易过程中，A中介公司没有尽职，没有提及申请提取公积金的条件和可能预见的困难，而且其已将办理公积金申请提取时的进度问题以及所遇到的困难及时告知了A中介公司，A中介公司对此并没有提出任何异议，如今却以其违约为由将所认购物业出售给他人。于是王某向广州市房地产中介服务管理所投诉A中介公司在促成交易过程中没有尽中介服务之义务，要求A中介公司返还所收购房定金和中介服务费。后经广州市房地产中介服务管理所调节，王某取回了所交购房定金和中介服务费。[page]

　　案例分析

　　本案例纠纷产生的原因是中介公司没有将办理提取公积金可能遇到的困难明确告知买方，造成王某为筹集首付楼款而耽误了交付楼款时间。王某因为不了解申请提取住房公积金的程序和条件，过于乐观的认为可以在约定日期之前申请到住房公积金的做法欠妥当，应该为此次交易的不成功承担部分责任;而A中介公司为善尽职责，没有明确告知王母提取住房公积金的条件，在没有签订任何形式合同的情况下，单凭一纸定金收据认定王某违约，不予退回认购定金以及中介服务费用的理由也不充分。因此，广州市房地产中介服务管理所的调解结果是较为妥当的。

　　细心的读者会注意到，在本案例中提到广州市住房公积金管理中心规定要签订正式《房屋买卖合同》、待物业产权交易完成后才能申请提取住房公积金。根据2003年9月30日施行的广州市住房公积金管理委员会《关于提取住房公积金有关问题的通知》，购买一手楼(新建商品房)的，首次提取住房公积金时，要提供购房合同(或预售契约)、购房发票(或收据)、身份证原件及复印件一份，与案例中提到的住房公积金提取条件有所差别。

　　在中介服务工程中，如果中介公司能尽职尽责地为交易双方就交易过程中可能涉及的法律、法规进行解释说明，并提出可能预见到的一些困难和解决办法，及时跟进交易过程中的每一步，为交易双方提供必要的帮助，有些纠纷和投诉或许是可以避免或化解的。当然，买卖双方及中介公司也应在交易过程中多保持联系，就交易过程中遇到的问题及时进行沟通，探讨解决办法，可以避免很多不应该发生的纠纷。

　　案例八物业过户时间可延迟约定未明买方不愿等

　　案例回放：

　　经A中介公司介绍，杨某看中了卖方康某欲出售的一处物业，买卖双方及A中介公司签订了三方《房屋买卖合同》，并约定：卖方在收到购房定金90日内向抵押银行提出转按揭申请并办理相关手续，银行转按揭合同须于签署该合同期90个工作日内完成，若非本合同三方中任何一方原因(如转按揭、赎契、房屋确权、办理房产证等不可抗力的原因)而导致本合同未在规定期限内履行，三方均同意将拟交易物业产权过户时间相对延迟。同时，买方交给A中介公司2000元购房定金，有A中介公司转交卖方。

　　过了一段时间，杨某被A中介公司告知，由于卖方拖欠银行供楼款而无法办理转按揭手续，他们以催促卖方补齐了银行欠款，转按揭手续正在办理中，杨某同意将该物业的产权过户时间延迟。时隔不久，杨某又被A中介公司告知，由于该物业开发商与银行在房屋售卖问题上产生矛盾而导致资料无法取出，该物业房地产权证无法办理。直至三方签订《房屋买卖合同》一年后，该物业仍无法顺利进行产权过户。因此，杨某提出终止已签《房屋买卖合同》，要求A中介公司退还所收购房定金。A中介公司称，杨某所交购房定金已由他们转交卖方;卖方称所签订的《房屋买卖合同》已约定交易日期可延迟，希望此交易继续下去，不同意将所购房定金退回。

　　案例分析

　　本案例中，买卖双方及中介公司在签订《房屋买卖合同》是，对合同的效力约定了附加条件，如"若非本合同(所签三方《房屋买卖合同》)三方中任何一方原因(如转按揭、赎契、房屋确权、办理房产证等不可抗力的原因)而导致本合同未在规定期限内履行，三方均同意将拟交易物业产权过户时间相对延迟"，然而并没有对"完成产权过户"可延迟时间限度作具体的约定，在签订合同一年后无法办理产权过户的情况下，买方杨某提出终止合同，但卖方却认为按照合同约定，交易仍然可以继续进行，不同意退还所收购房定金。

　　在本案例中，由于各种原因导致所约定的拟交易物业完成产权过户日期拖延过久，这毫无疑问损害了买方的利益，因而，卖方不退购房定金的行为是不正当地促成条件(所签《房屋买卖合同》中约定的符条件)成就，根据《合同法》第四十五条"当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就;不正当地促成条件成就的，视为条件不成就"的规定，卖方行为很难被法律支持。

　　购房者应从本案例中买方杨某的遭遇吸取教训：在购买房屋时，务必在所签《房屋买卖合同》中明确完成房地产产权过户时间，即使三方协商同意可能因某些不可抗力因素将产权过户时间延迟，也要注明可拖延完成产权过户的最后期限，以免因此发生纠纷。

　　案例九买方诉中介"一屋二售"却原来合同约定不明确履行

　　案例回放：

　　赵某经A中介公司B分行介绍，看中了一处"房改房"，与卖方及中介公司分行签定了三方《房屋买卖合同》，买方支付了5000元购房定金给卖方。合同中约定：买卖双方及A中介公司B分行当年2月26号到房地产交易管理部门递件并签署《房屋买卖合同》之前，买方需付清首期楼款5万元给卖方，卖方需提供原单位的出具的《房屋买卖征询意见通知》。但直到当年2月26日，卖方仍未补齐该"房改房"的标准与成本之间的差额、没有拿到《房屋买卖征询意见通知》，买方也未向卖方付清首期楼款，导致"买卖双方及A中介公司B分行到房地产交易管理部门递件并签署三方《房屋买卖合同》"的约定未能实现。因为买卖双方就"买方付清首期楼款和卖方补齐该物业的标准价与成本之间的差额"谁先谁后的问题无法达成一致意见，致使该交易一拖再拖。

　　又过了一段时间，卖方在未知会A中介公司B分行的情况下，将该物业在A中介公司C分行成功进行了出售。赵某在获知此事后，认为A中介公司在其与卖方交易期间，将该物业出售给其他买家，属于"一屋二售"要求A中介公司帮其追回所交购房定金，否则由A中介公司承担赔偿。A中介公司认为，由于买卖双方就买方付清首期楼款和卖方补齐该物业的标准价与成本之间的差额"谁先谁后的问题无法达成一致意见，B分行并没有把交易情况录入电脑，致使C分行认为该物业还无人认购，所以就促成了该物业卖方与另一买方的交易。A中介公司还认为在整个交易过程中，公司的B分行已经尽职尽责地促进买卖双方签定了《房屋买卖合同》，无责任承担赔偿买方所损失购房定金，但可以协助赵某向卖方追讨所交购房定金。而卖方却表示买方赵某未缴纳首期楼款，违约在先，购房定金不能返还。赵某于是向有关部门投诉并申请仲裁。最终，在A中介公司的帮助下，通过仲裁，赵某向卖方追回了所交购房定金。[page]

　　案例分析

　　本案例发生时,广州市已购公房(俗称房改房)进行上市交易一般程序是先要补齐标准价与成本价之间的差额,获得原单位出具的《房屋买卖征询意见通知》后方能进行交易。

　　在本案例中，买卖双方就"买方付清首期款和卖方补齐该物业的标准价与成本之间的差额谁先谁后的问题无法达成一致意见，致使该交易一拖再拖"，是由于所签合同约定不明引起的，签约各方对合同无法执行都负有责任。

　　由于合同条款约定不明，买卖双方无法达成一致意见，致使卖方在与赵某达成的交易无法进行的情况下将该物业另行出售的行为并不违反合同约定。因此A中介公司C分行将该项物业介绍给另一买家的行为没有造成"一屋二售"，当然也不属违规。但是卖方以"买方陈某未缴纳首期楼款违约在先，不返还所收购房定金"的行为是没有法律根据的。

　　事实上，如果本案例中A中介公司、赵某或者卖方中的一方熟悉《合同法》，那么即使在原合同中就"买方付清首期楼款和卖方补齐该项物业的标准价与成本之间的差额谁先谁后的问题无法达成一致意见"，也是可以采取措施使交易进行继续下去，而不至于一拖再拖。

　　《合同法》第六十一条规定："合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。"

　　《合同法》第六十二条规定："当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用范围下列规定：

　　(一)质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行;没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同工目的的特定标准履行。

　　(三)履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行;交付不动产的，在不动产所在地履行;其他标的，在履行义务一方所在地履行。

　　(四)履行期限不明确的，债务人可能随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。

　　(五)履行方式不明确的按照有利于实现合同目的的方式履行。]

　　(六)履行费用的负担不明确规定的，由履行义务一方负担。

　　按照上述法律规定，赵某可以要求卖方在合理的时间表内补齐该物业的标准价与成本之间的差额，卖方也可以要求赵某在合理的时间内付清首期楼款。

　　案例十卖方欲证买方违约中介称先均分定金

　　案例回放：

　　黄某看中了放盘于A中介公司的一处待售物业，与卖方及A中介公司签订了三方《房屋买卖合同》，同时，黄某支付志方1万元购房定金。之后勤工作，黄某在未说明任何理由的情况下，没有按照《房屋买卖合同》的约定在当年9月中旬支付首期款给卖方。面对买方不履行合同约定的事实，急于出售该物业的卖方张某向A中介公司指出买方黄某违约，要公司开具买方违约证明，以便可以合法地转售该物业。A中介公司却表示，在张某收到买方1万元购房定金后，曾与公司达成口头协议，约定若"买方违约，A中介公司和卖方均分定金"。因此，张某须交齐5000元后，公司才可为其开具买方违约证明。张某认为A中介公司的做法难以接受，向广州市房地产中介服务管理所投诉A中介公司没有尽职责来维护其利益，要求A中介公司为其开具买方违约证明。由于A中介公司没有证据证实公司曾与卖方之间有过"买方违约，A中介公司和卖方均分定金"的口头协议，其所要求的"卖方须交5000元后，才会开具买方违约证明"的要求不被法律支持。最终，A中介公司为张某开具了买方违约的证明。

　　案例分析

　　本案例中卖方在未得到或保留买方已经违约的证据(例如，卖方让中介公司开具买方违约证明)条件下，是不能将该物业另行出售的，否则，卖方很可能因"一屋两售"而遭到买方投诉，因而，本案例中卖方张某的做法很值得房屋交当事人学习。

　　关于中介公司开证明要与卖方均分定金的要求，由于A中介公司无法提供证据证实其与卖方之间的口头协议--"买方违约，A中介公司和卖方均分定金"(如何提供证实口头承诺或协议的证据，本书第一章有详细解释)，因此，A中介公司让卖方交5000元才能为其开具买方违约证明的要求是不被法律支持的。我国《城市房地产中介服务管理规定》和《广州市房地产中介服务管理条例》都有条款明确规定："房地产中介服务机构以及人员在房地产中介服务活动中，不得索取合同以外的其他酬金钷财物"。在本案例中，如果确属买方违约，A中介公司可以依法向其追讨中介服务费用以弥补公司的劳动付出，但向卖方索取一半买方所交购房定金，否则不予开具买方违约证明的做法欠妥当。

　　案例十一交房状况分歧大要约不明起纠纷

　　案例回放：

　　杨某委托A中介公司购买一处物业，与A中介公司签订了《客户委托购房要约》，同时，杨某向A中介公司支付了1000元购房诚意金。所签《客户委托购房要约》约定：一旦卖方同意以43万元出售该物业即可确认成交，买方需在两日内补足购房定金余额9000元(《客户委托购房要约》约定条款一旦被卖方接受，买方所交诚意金会自动转变为购房定金)，并在当年11月10日前到相关部门办理拟交易物业产权过户手续，否则被视作违约。之后，卖方同意以43万元的价格出售该物业，但由于在已签《客户委托购房要约》中，杨某对该物业交房状况(带有家具还是空房)没有提出要求，因而在签订三方《房屋买卖合同》时，买卖双方就该物业交房状况分歧过大，最终导致《房屋买卖合同》未能成功签订。

　　杨某认为A中介公司未促成其与卖方签订《房屋买卖合同》，交易未成，要求该中介公司退还所收1000元购房诚意金。A中介公司却认为：公司在促成交易双方达成房屋买卖交易过程中并无过错，没有达成交易合同是买卖双方存在分歧所致;杨某如不与卖方签订《房屋买卖合同》，并按照已签订的《客户委托购房要约》约定在规定时间交齐购房定金余额和办理该物业产权过户手续，则构成违约，所交购房诚意金非但不退还，公司还要按照所签订的《客户委托购房要约》约定追究其违约责任。

　　案例分析

　　本案例中导致交易不成的原因是由"买卖双方就拟交易物业交房状况(带有家具还是空房)不能达成一致意见"引起的，但是买卖双方就拟交易物业交房状况(带有家具还是空房)引起分歧的根源却在于中介公司与买方所签《客户委托购房要约》的约定条款不明。

　　在本案例中，虽然A中介公司已经履行了向卖方发出购房要约的责任，并且卖方接受了要约条件，根据《合同法》规定，此时，《客户委托购房要约》也已属有效合同，若买方无合理的理由而拒绝履行所签要约约定条款的话，则属违约，A中介公司可据此主张自己的权利，追究买方的违约责任。然而，本案例中，买方要求终止交易的理由却是所签要约中没有明确约定的，因而，买方依此来终止交易的要求是会得到法律支持的，中介公司不退回购房诚意金的行为无法律依据可循。[page]

　　虽然本案例中的买方从法律角度可以追回所交购房诚意金，但是寻求法律途径解决纠纷的过程也不尽简单。因而购房者应从本案例中吸取教训，签订任何合同之前务必谨慎，所签合同内容务必全面，防纠纷于未然。本案例中，如果买方在所签《客户委托购房要约》中对似交易物业交房状况提出明确要求，此纠纷或许可以避免。

　　案例十二发展商篡改出证期限买方诉中介没有尽责

　　案例回放：

　　经A中介公司介绍，卢某欲购买一处物业，与卖方王某及A中介公司签订了三方《房屋买卖合同》。该物业是某开发商的还债抵押物，卖方王某当初赎买了该物业，并与该物业开发商签署了《购房合同》，但房地产权证还未办理。卢某接受了A中介公司按新楼来进行交易的建议，向王某付清了楼款，并与该物业开发商签署了新的《购房合同》，合同约定：出证(房地产权证)日期为该物业交付使用后的360日内。所签合同暂由开发商保管，同时，王某与开发商所签《购房合同》被声明作废。次日，王某将该物业交付给陈某使用。

　　数月后，当卢某再次看到其与开发商所签《购房合同》时，发现《购房合同》出证(房地产权证)日期由"360日"变成了"360工作日"。了解该情况后，卢某向A中介公司讨要说法，A中介公司却表示，他们已经履行了促成此交易的义务，此事与公司无关。于是卢某向广州市房地产中介服务管理所投诉A中介公司没有按照三方《房屋买卖合同》中"A中介公司协助"买卖双方办理拟交易物业的有关交易手续，并跟进有关交易程序直至此交易完成为止的约定履行其应尽义务，称如果360日后该物业房地产权证仍未办理，A中介公司要帮助其追回购房款，否则，由A中介公司赔偿。

　　案例分析

　　本案例中，买方投诉中介公司的理由是：认为开发商擅自改动了《购房合同》中所约定拟交易物业的房地产权证出证日期(由"360日"改为"360工作日")，"A中介公司在促成交易过程中未善尽职责。虽然在买卖双方办理拟交易物业的有关交易手续，并跟进有关交易程序直至此交易完成为止"，但A中介公司和买方对此约定却有不同的理解：A中介公司认为买方与开发商签订了《购房合同》，这就表明他们已经促成了该宗交易;买方认为在拿到该物业房地产权证、自己是该物业的合法所有权人的身份得到确认后才算交易完成。买方与中介公司因此而产生纠纷。

　　借助本案例，买卖双方及中介公司务必注意：在签订合同时一定要注意明确约定各方应尽的义务以及出现纠纷时各方应承担的责任，以有效维护权益。房地产经纪活动具有服务性的特点，它所提供的活劳动是无形的，不能像其他有形物化产品一样可以用产品标准化进行衡量。因此，在房地产经纪合同相关条款中，委托人对服务内容和服务质量要进行详细的描述和定义，以免产生歧义和误解。本案中，如果买方在所签《房屋买卖合同》中明确约定了中介公司应尽的义务到"确权和买方拿到似交易物业房地产权证"时为止的话，一旦产生纠纷，买方就可据此作为维权依据。

　　此外，本案例中买方找到证据正实其与拟交易物业开发商所签定《购房合同》中签定的该物业房地产权证的出证日期已经被改动并非易事，如果确能正实开发商有此违法行为，买方可据此主张权利。在此提醒读者：签定合同是有必要通过一些方法防范中介公司、房地产发展商对合同内容进行添加、删改等，例如为了防止中介公司添加其他不利于自己的内容可以把合同中空白的地方划掉，也可以让中介公司在合同复印件上签字后保留，以便对照将来返还的合同等。在绝大多数情况下，合同都是一式多份，分别有当事人各方以及相关单位分别保留，在本案例中《购房合同》单独有房地产发展商保留而买方自己没有留存副本为后来纠纷留下了隐患。

　　案例十三迟交楼款视为违约买方损失够房定金

　　案例回放：

　　孙某看中了放盘于A中介公司的一处待售物业，与卖方及中介签定了三方《房屋买卖合同》，并约定：买方应在当年7月15日前将首期楼款7.5万元交给A中介公司，再由该中介公司转交给卖方。按照合同约定，孙某交给卖方1万元购房定金。

　　当年8月22日，当孙某将首期楼款7.5万元交给A中介公司，再由A中介公司将这笔款项转交给卖方时，卖方拒绝。卖方认为买方不按一签定的《房屋买卖合同》的约定时间交齐首期楼款的行为一构成违约，要求解除合同，所收的购房定金也不会退回给买方。

　　孙某认为之所以其未能于当年7月15日之前交齐首期楼款，是因为直到当年8月11日才被A中介公司指定的防地产抵押代办服务公司通知到银行签订抵押贷款合同，迟交首期楼款并非本人有意造成的，卖方不退还购房定金的行为无理可循。孙某要求要么继续交易，要么卖方退还所收购房定金，交易终止。

　　案例分析

　　为方便客户，中介公司在促成交易的过程中通常向买卖双方推荐一些银行过选择办理房屋抵押贷款，买卖双方有权自行决定需要哪些服务和委托哪家房地产抵押代办服务公司，例如需要办理银行房屋抵押贷款手续，购房者可选择有中介公司协助把你或自行选择房地产抵押代办服务公司代为办理，也可以自己办理，中介公司不能强制买卖双方选择某个公司。在本案例中，如果A中介公司要求买方只能选择某防地产抵押代办服务公司，并且买方有证据证实A中介公司的行为，那么一旦由房地产抵押代办服务公司因素导致交易不成，A中介公司南辞其咎。

　　本案例中，如果该房地产抵押代办服务公司是中介公司推荐、买方愿意接受的，并且在所签合同约定的付清首期楼款日期之前未接到银行通知签订房屋抵押贷款协议、拿到住房贷款的情况下，未及时就该情况向中介公司和卖方说明、得到他们的"准许交易可以拖延"的承诺，或者所签定的《房屋买卖合同》中没有约定"因不可抗力导致履约不成，交易可延迟"条款，那么买方延迟交付首期楼款的行为确实构成违约，卖方不退还所收购房定金、终止交易的行为是能得到法律支持的。否则，买方可依法维护自身权益，追回所交购房定金。

　　案例十四要约价格卖方不接受买方同意协商物业却被售

　　案例回放：

　　蔡某看中一处放盘于A中介公司的代售物业，与A中介公司B分行签定了《定金支付及要约发出委托书》，正式委托该中介公司B分行就"26万、元购买该物业"事宜向卖方发出要约，同时，蔡某支付了3000元购房诚意金给该中介公司B分行。两日后，蔡某被A中介公司B分行经纪人员告之，卖方要求该物业的成交价格至少为27万元，否则不愿出售。蔡某表示愿意就该物业交易价格与卖方作进一步协商。[page]

　　A中介公司的楼盘资源共享，与此同时，另一买主吴某在该中介公司C分行看中该物业，并与卖方以及C分行签署了三方，《房屋买卖合同》，约定该物业的成交价为27万元。

　　蔡某了解到情况以后，认为其与A中介公司B分行已经签定了《定金支付及要约发出委托书》，并交给该门店3000元购房诚意金，A中介公司B分行在同意其与卖方就该物业价格作进一步协商的情况下，将该物业在C分行出售的行为已构成"一屋二售"，于是向广州市房地产中介服务管理所投诉，要求A中介公司退还所收购房诚意金。

　　案例分析

　　根据《合同法》第十六条和第二十条规定：要约到达受要约人时生效，但是如果受要约人对要约的内容作出实质性变更，则要约失效。在本案例中，在中介公司向拟交易物业卖方发出购房要约时，由于卖方对买方所提出的交易价格不接受，这可视为受要约人对要约做出了实质性变更，因而，买方与中介公司所签定《定金支付及要约发出委托书》失效，中介公司应依法将所收购房诚意金退还。同时，如果买方能有证据证实中介公司在同意其就该物业成交价格与卖方进一步协商的情况下将该物业出售，买方可以凭证据依法主张自己的权利，追究中介公司的违约(违规)责任。

　　案例十五一房分隔两房卖"隔墙费"起纷争

　　案例回放：

　　范某经A中介公司介绍拟购买一处代售物业，委托A中介公司代办购房事宜，并与A中介公司签定了《定金支付及要约发出委托书》，其中约定：水、煤气、电开通安装费用由两买方(拟交易物业面积很大，卖方把其分为两个面积不等的单元来出售，范某购买其中面积较小的单元，面积相对较大的单元由另一买方袁某购买)按面积分摊;如果因为物业产权问题而导致拟交易物业不能过户，退回购房定金。同时，范某交5000元购房定金给A中介公司。

　　时隔不久，A中介公司告之范某及另一买方，他们已就要约条件与卖方达成一致，要求两位买方尽快与卖方签定正式三方《房屋买卖合同》。不料，范某以"墙隔费"没有与另一方袁某谈妥为由(袁某认为"墙隔费"应按所购物业面积分摊，而范某认为"墙隔费"应由购买较大单元的一方全部承担)，拒绝签定《房屋买卖合同》，并终止了交易。同时，范某认为A中介公司在促成交易过程中并未善尽职责，要求其所收购房定金。

　　案例分析

　　本案例纠纷产生的原因在于：买方范某以"墙隔费"与另一买家无法谈妥为由，终止交易，同时在促成交易的过程中，A中介公司并未善尽职责，要求其所收购房定金。

　　本案例中，范某拒绝签定《房屋买卖合同》、单方面终止交易的行为不构成违约。这是因为：范某与A中介公司所签定《定金支付及要约发出委托书》是买方范某购房意愿的真实表达;在范某购房"要约"已经到达卖方，其"要约"条件并被卖方接受(A中介公司通知买卖双方签定正式《房屋买卖合同》说明了这一点)，虽然《合同法》第十八条和第十九条分别有"撤消要约的通知应当在受要约人发出承诺通知之前到达受要约人"以及"受要约人有理由认为要约是不可撤消的，并已经为履行合同作了准备工作"的规定，然而，范某终止交易的理由是"墙隔费"无法与卖方谈妥，而这一点恰恰是所签《定金支付及要约发出委托书》中没有进行明确约定的，因而，范某终止交易是合同约定不明引起的，其行为能得到法律的支持，不构成违约。

　　案例十六物业面积出差异买方诉中介未尽责

　　案例回放：

　　冯某看中黄某放盘于A中介公司的一处代售物业，该物业房地产权证已出，但由于开发商尚未办理接收手续，卖方黄某还未拿到该物业房地产权证，只有预售契约。买卖双方以该物业预售契约上标注的物业面积为基础谈妥了交易价格总额，同时，冯某为防范房地产权证上与预售契约上所标明该物业面积有出入，特与卖方及A中介公司在三方《房屋买卖合同》中附加约定"此次交易以拟交易物业的房地产权证所表明面积为基础，如有面积误差并由此引起的有关费用由卖方承担"。当时，A中介公司促成此宗交易的经纪人员一再强调，以前有他们所代理成交楼盘同类物业的房地产权证上与预售契约上所表明的物业面积总是一致的，所以三方也只在《房屋买卖合同》中简单约定面积补差的责任方，没有明确约定出现面积补差时，以什么计算依据来补差楼价。

　　之后，在办理该物业过户手续时，冯某了解到该物业房地产权证上比该物业预售契约上标驻的面积少了近5个平方米，冯某要求卖方黄某按照以房地产权证上的标明面积计算的每平方米单价的标准退还房款(每平方米单价等于交易价格总额除以房地产权证上标明的面积)。由于在已签《房屋买卖合同》中没有明确约定面积补差方法，买卖双方对解决问题的意见无法达成一致，加之卖方急于出国，于是，买卖双方协商解除买卖合同，并签定了《关于撤消〈房屋买卖合同〉的协议》，约定互不追究责任，同时，卖方退还冯某所交购房定金。

　　买方认为，在交易过程中A中介公司错失多次验证拟交易物业房地产权证上标明物业面积的机会，另外，在签定《房屋买卖合同》时，误导买卖双方签定没有具体内容的合同，致使交易无法成功，这一切均因A中介公司失职所致，要求A中介公司退还所收中介服务费。

　　案例分析

　　本案例纠纷是由"买卖双方对面积补差方法达成一致意见，自行签署《关于撤消〈房屋买卖合同〉的协议》确认买卖交易终止，买方诉中介公司在交易过程中失职"引起的。本案例中，如果买方确实能证实交易不成是由A中介公司未善尽职责(买方称，中介公司错失多次验证拟交易物业房地产权证上标明物业面积的机会)导致，那么A中介公司要为此次不成功交易负主要责任，买方可以据此向中介公司要回所交中介服务费。

　　由于某些因素的影响，物业预售契约上标注的物业面积与房地产权证上标注的面积会出现差异，在本案例中，买卖双方已经预见到了这种可能的情形，但由于缺乏专业经验，没有进一步约定具体可行的解决办法。而作为专业的房地产中介服务人士，A中介公司经纪人员却简单地以经验为依据，没有为委托人提供专业的帮助和指导，最后导致买卖双方发生纠纷，失去了交易机会，应该引以为鉴。

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