商铺投资纠纷案分析
导读：
“年回报率8%、投资零风险”、“签约即收三年20%租金收益”……4月以来，受楼市新政影响，东莞楼市住宅成交量大跌，投资客纷纷将目光转向非住宅市场，商铺成交量因此激增。
在铺天盖地的商铺广告轰炸下，不少手头有些闲钱的投资客很容易被这些诱惑蒙住了眼睛。为此，信息时报记者对近日两起案例进行盘点，希望能为即将加入商铺投资行列的投资客们提供一些借鉴。
案例 1
宣传声称“年回报率8%” 3年后却要降低回报金
东莞市某商贸中心开发有限公司(下称商贸公司)，是东莞虎门某国际交易中心(下称交易中心)的开发商。从2005年起，商贸公司通过户外广告、报纸、网络等媒体以及售楼处，向外宣传交易中心商铺的投资回报为：3年返租+5年保租、年回报率8%、投资零风险。宣传中声称，交易中心开发商斥2000万元巨资保障经营，已确保4年度推广费用，让投资者无经营后顾之忧。
2005年7月，投资客高某以45万元的价格，购买了一间交易中心的商铺。同月，高某与商贸公司、东莞市某商业管理有限公司(下称管理公司)三方签订为期3年的委托经营管理协议书并约定：由管理公司对商铺统一管理、统一招租、整体经营，管理公司按照商铺成交价8%/年的标准，向高某按月支付回报金，商贸公司为管理公司的连带担保人。三方签约后，管理公司按约定按月向高某支付回报金。
2008年4月，高某提出申请，希望在3年委托经营管理协议合同期限届满前，续签委托协议，以实现商贸公司交楼时做出的“3年返租+5年保租，年回报不低于8%、投资零风险”的承诺。
但商贸公司和管理公司却以经营困难为由，要求降低年回报率，经多次协商未果。2010年3月，高某向法院提起诉讼。
法院：按约每月付回报金
法院经审理认为，认购书中约定“3年返租+5年保租，年回报率8%”，商贸公司应全面履行。法院据此判决商贸公司在5年保租期内按3000元/月的标准每月向高某支付回报金。
案例 2
合同与广告内容不符开发商被判返回定金
2007年8月，塘厦某工贸公司投资兴建的位于东莞市塘厦镇大坪社区居委会林坪路三号的商铺正式对外公开发售。来自深圳的4位投资客看到广告单后，认为商铺属于高成长的投资性铺位，而且土地使用权为50年,就马上与某贸公司进行联系，并于当天通过银行转账方式分别交纳了5000元的购铺定金。
当年底，在准备签合同之际，4位投资客发现被告塘厦某工贸公司提供的合同范本为铺位使用权合同，且合同期限为48年，而非当初理解的购买铺位合同。经双方协商未果，4人遂诉至东莞市第三人民法院，请求双倍返还定金。
经开庭查明，被告经相关部门获准投资建设大坪农贸市场并取得相关证书，为宣传其商铺，派发了大量广告宣传资料，内容包括：“3万元=18平方米塘厦西街高成长铺王，首付3万元起，签约即收三年20%租金收益，50年长期使用权，50年大收益。”
4位投资客没有细酌发展商的广告用词就匆匆忙忙下了定金，最终在准备签订合同时，才发现发展商卖的是商铺租赁使用权，而不是商铺所有权，由此导致诉讼的发生。
法院：判开发商返还定金
第三人民法院审理认为，塘厦某工贸公司将铺位租赁期限规定为50年，违反了法律的相关规定，对于超出20年的部分，应属无效。双方在商谈时未能就主合同的这一关键内容充分协商，导致最终未能签订主合同，双方均应负一定的责任。因此，一审判决被告塘厦某工贸公司返还刘某等4人已付的定金款项各5000元，共计20000元。近日，二审维持了一审判决。
法官提醒
充分了解合同再下定金
近两年来，东莞房地产市场涨声迭起，商铺成为了投资客们的热门选择。然而，收益与风险同在，面对铺天盖地的广告，如何透过诱惑看真相是每个投资客需要注意的事项。
对此，第三人民法院法官提醒市民，上面两起案件给大家的启示是：在签订合同前，双方一定要对签订的合同予以充分了解，对合同内容进行充分协商，切勿在对合同一知半解或是仅仅看到广告就立马下定金，这样不仅增加了交易的风险，也可能会带来不必要的麻烦。
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