从住宅小区车位、车库“配置比例”看物权法 “车位、车库应当首
导读：
众所周知，住宅小区车位、车库问题，一直是开发商和业主矛盾的焦点，并且也是一个社会热点问题。《物权法》第74条首次对车位、车库问题给出了法律规定：“建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。但这一法律出来后，如何理解在实践中引起了广泛争议，最为突出的就是何为“首先满足业主的需要”?从2009年10月1日开始实施的最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》专门对此问题作出了进一步行解释。
一、物权法及司法解释的规定
《物权法》第74条规定：建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称司法解释)第5条规定：建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。
二、司法解释“配置比例”出台的背景
规划车位、车库是小区业主共同生活的重要辅助设施、性质上属于小区的配套设施，因此、车位、车库应当首先满足小区业主的停车需要，只有在满足本小区业主停车需要的情况下，才能考虑为小区外的其他人提供服务，因此物权法定下了“建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”的基调。但如何理解“业主的需要”可以说是《物权法》公布以来争议最大的几个问题之一。一种观点认为，满足业主的需要，就是业主想买多少车位开发商就得卖多少车位。业主想什么时候买，开发商都得无条件满足。另一种观点认为，满足业主的需要只能是特定时间段内的需要，而且只能是基本需要，数量上应当有所限制。起草司法解释的专家认为“满足业主需要只能是合理的需要，合理需要就是说，只要满足业主基本的停车需要，就认为已经满足”[王利明《物权法论》]。这种合理性，首先表现在时间上应当是合理的，例如某位业主今天买了一辆车，需要个车位，那么十年、二十年甚至五十年后该业主又买了第二辆车，如果开发商到时不能满足，就不能绝对说开发商违反《物权法》“首先满足业主的需要”的规定。其次，业主需要的数量上应当是合理的，例如一户人家有三辆车，但该小区的配置比例只有2：1，那么开发商如果满足了这户人家的要求必然导致其他业主的要求得不到满足。再次，合理需还应当理解为全体业主的需要，或者说最广大业主的需要，而不是个别业主的需要。在此综合考虑基础上，司法解释对“首先满足业主的需要”给出了一个执行标准，即“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定”。
其次，为什么用配置比例作为“应当首先满足业主的需要”的标准?那是因为配置比例是规划行政主管部门对开发商的要求，规划行政主管部门对某一新建小区规定什么配置比例，是综合考虑该小区居民的停车利益等各种因素确定的，一旦确定就具有法律意义。在开发商已经按配置比例将车位、车库处分给业主的情况下，表明其已经履行了法定义务，这时再让其承担责任便无依据。当然，在开发商和购房人以合同约定开发商有义务为购房人提供车位、车库的情况下，如果开发商因违反约定也应承担责任 ，这是开发商违反约定义务，不是本条要解决的问题。
对于“首先满足业主的需要”的理解，目前还有一种比较流行的观点是解释为业主的优先购买权或者优先承租权。但这种观点有悖《物权法》74条的本意。专家认为：所谓“首先满足业主的需要”，就是指开发商在修建了车位、车库之后应当首先将其出租、出售给业主，而不能高价卖给第三人。如果业主有能力购买就出售，没有能力购买予以出租。如果按照优先购买权或者优先承租权的理论，就意味着只要业主以外的其他人愿意以更高的价格来购买或承租车位，开发商就可以对外出售或出租车位，这种操作方法将侵害业主的权益。
三、司法解释关于车位、车库规定的理解与适用
司法解释第5条规定：“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定”。此条司法解释有以下几点要注意：
1、何为“建筑区划”
法律专家解释：建筑区划是指对按照统一的城市规划要求，遵循统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则规划建设的，能满足人们生产、生活需要的建筑物聚集区进行的区域划分。 一般来讲，建筑区划的划分应当以宗地红线内规划行政主管部门批准的建设工程规划总平面图为基础，充分考虑物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。
2、何为规划车位、车库的配置比例
所谓配置比例，是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。对于该配置比例，目前尚无统一的一述方法，有的表述为“户均XX车位”，有的表述为“XX车位XX户”，而不论哪种表述方法，最终都可以计算出车位、车库与房屋套数的配置比例。
3、何为“应当首先满足业主的需要”
司法解释对“首先满足业主的需要”给出了一个执行标准，即“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定”。
四、实践中开发商如何运用“配置比例”进行车位、车库的销售、附赠或出租?
1、开发商有权按照配置比例选择规划车位、车库的处分方式，根据《物权法》74条规定，开发商可以选择的处分方式有出售、出租以及三种附赠方式。在很多小区存在这种纠纷，例如开发商决定车位只租不卖，而业主却要求购买而不是承租。或者相反，开发商决定车位只出售，不出租，而业主却只要求承租，而不要求购买，为此引发纠纷。专家认为，出现上述纠纷是业主对《物权法》74条第2款的误解。该款规定：“建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”从该款规定可以看出车位、车库的所有权属于开发商。既然如此，到底采用出售、出租或附赠哪种方式处分车位、车库，其决定权在开发商，而不是业主。
2、开发商有权拒绝提出超标准业主对车位、车库的要求。
例如一个小区车位的配置比例为1：1，如果某个业主要求购买或承租总数为2个或者2个以上的车位、车库时，开发商是有权拒绝的，因为如果满足了这个业主的要求，很有可能造成其他业主对车位、车库的合理需求就得不到满足。
3、开发商在处理建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库时负有的义务为：凡是小区的规划车位、车库是绝对不允许出卖给业主之外的第三人的。至于出租问题，开发商根据自己对业主的了解，如果有确切把握认为即使出租了小区的部分车位、车库，也能在任何时候都保证满足小区业主的要求，可以对外出租。
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