土地开发 合同建房 招标投标 房地产项目">

　　【案例】

　　上诉人：深圳市某某投资有限公司

　　上诉人：深圳某某综合开发公司

　　上诉人深圳市某某投资有限公司(以下简称某某公司)为与上诉人深圳某某综合开发公司(以下简称某某公司)合作建房合同纠纷一案，不服广东省高级人民法院(1998)粤高法民初字第22号民事判决，向最高法院提起上诉。

　　经审理查明：

　　1992年6月28日，某某公司与深圳益国综合贸易公司(系某某公司前身)签订了三份《深圳某某综合开发区集资开发竞投方案》，约定：项目名称分别为集资开发深圳某某综合开发区西区规划第AX28—3号地块(面积为10440平方米)、规划第AX18号地块(面积为8350平方米)、规划第AX25—2号地块(面积为8640平方米);项目用地功能为“住宅”;某某公司应向某某公司支付土地开发费，按照某某公司的竞投金额，AX28—3号地块的土地开发费为17539200元，AX18号地块为12424800元，AX25—2号地块为12528000元;等等。

　　同日，双方又签订一份《深圳某某综合开发区集资开发合同书》，约定：某某公司同意按《深圳某某综合开发区集资开发竞投方案》所约定的金额向某某公司支付土地开发费，支付时间为自中标通知签发之日起30日内支付总金额的50%，余款在首期工程建筑许可证签发之日起10日内一次全部付清。规划用地面积与实际放桩测量面积不符时，按实际测量面积计土地开发费;某某公司负责本项目用地规划、三通一平、区内公建设施建设，负责项目计划立项报批及报建工作，协助申领建设许可证、建筑许可证、施工许可证。负责办理商品房销售报批，负责办理本项目用地范围内建筑物的合法产权证，负责本项目房产销售后的物业管理;某某公司负责及时支付给某某公司土地开发费，负责承付本项目自立项、报建、设计至销售完毕的一切资金、税金及政府规定的费用。负责按国家规定进行工程招标及地盘管理，工程质量保证在良好以上。负责提供按规定办理报建手续的一切费用及其他条件，按某某公司的开发计划投足资金，开发建设完毕;某某公司为某某公司工程建设设立专门的帐户，建设过程中进出资金均须通过该帐户，以便某某公司监督某某公司工程建设进度。某某公司须派员定期检查本项目工程进度及工程质量，参与诸如隐蔽工程、竣工验收等重要环节的验收工作，监督某某公司的地盘管理，某某公司必须无条件接受监督，以保护业主利益;某某公司按本项目施工设计建筑面积每平方米享有80元之固定利润，在单体施工许可证颁发之日起三十天内支付，直至按全部建筑面积收清。某某公司享有除某某公司分得利润以外的全部利润;因某某公司原因，未能及时办理各种手续，造成某某公司不能按期完成开发建设任务，其责任由某某公司负责，某某公司可要求顺延工期。因某某公司原因造成工程停工或商品房不能销售，其责任由某某公司承担，某某公司可单方要求终止合同，某某公司退还某某公司已投入资金，并赔偿已投入资金25%的损失给某某公司(留下建筑物、构筑物的产权归某某公司所有)。由于某某公司原因未按合同约定支付土地开发费余额及完成开发建设任务，某某公司要求单方面解除合同，某某公司无权要求退还已付土地开发费及已投入的建设资金，本项目用地及地面建筑物、构筑物及设备无偿归某某公司。某某公司如不能按某某公司计划如期完成开发工程，某某公司有权无偿收回本项目剩余土地和在建工程，其房产权归属某某公司，某某公司不享有该部分房产的任何收益，也无权要求任何费用。某某公司在发出报建手续的书面通知后，某某公司不前来签字验证，则视某某公司违约，由此造成的经济损失由某某公司负担。

　　合同签订后，某某公司向某某公司支付了首期土地开发费2130万元，并在这三块土地上投入资金开发建设商品楼。AX28-3号土地建有两栋八层住宅楼主体，其中1号楼尚有一层主体未完成，2号楼已封顶，均予1995年1月停工。AX18号土地只完成人工挖孔桩工程，停工时间为1995年9月。AX25—2号土地已建好一栋八层住宅楼，竣工时间为1996年11月，与该栋住宅楼相邻处还完成了另一栋住宅楼的人工挖孔桩工程，停工时间为1995年3月，上述两处人工挖孔桩工程现浸泡于水中。

　　另查明：1992年7月17日，深圳市规划国土局作出的《关于某某公司集资开发土地的批复》称：“同意你公司采用集资方式开发北区和西区部分的土地，竞投原则可采用价高者得，国内参加竞投的单位必须是在深圳注册的房地产开发公司。”某某公司是参加竞投中标的18家开发企业之一，其不具备房地产开发企业资质，但在竞投中标后获得了深圳市规划国土局牵头召开的深圳某某综合开发区集资开发方案联审会议的认可。1994年5月18日，某某公司与深圳市规划国土局签订《深圳经济特区土地使用权出让合同书》，约定：深圳市规划国土局将660527平方米的土地(包括本案所涉土地)出让给某某公司，同时还约定了土地使用年限、土地用途、土地使用权出让金等问题。”97年10月17日，深圳市规划国土局在“关于某某综合开发区集资开发遗留问题的复函”中称：“关于某某公司与18家公司签订的(集资开发合同)，我局曾派代表参加了深圳某某开发区集资开发方案联审会议并形成纪要，可视为认可某某公司的集资开发行为。考虑到深圳某某开发区集资开发的实际情况，本着尊重事实、尊重历史的原则，国内参加集资开发的单位，均可作为集资开发的一方。在深圳无房地产开发权的企业参与集资开发的，可按规定向我局申请单项房地产经营开发权。”

　　1997年7月，某某公司起诉至深圳市中级人民法院称：某某公司与某某公司签订的《深圳某某综合开发区集资开发合同书》，由于某某公司不具有房地产开发公司经营资格，某某公司在签订合同时也没有取得土地使用权，故双方都不具备主体资格，且未经国土管理部门的批准。该合同应为无效合同，从订立时起就没有法律约束力。某某公司一直隐瞒真相，拒不提供有关重要资料，以致某某公司在被蒙骗的情况下签订合同，故造成该合同无效的责任应由某某公司承担。因此，请求法院判令：《深圳某某综合开发区集资开发合同》为无效合同，某某公司应返还某某公司土地开发费及所投入的全部资金共计83573912元及相应的利息。1998年11月，深圳市中级人民法院将本案移送一审法院审理。

　　一审法院认为，某某公司和某某公司之间签订的《深圳某某综合开发区集资开发竞投方案》、《深圳某某综合开发区集资开发合同书》，实质是房地产项目转让合同，合同的条款虽不规范，但该行为发生在城市房地产管理法施行之前，当事人是在平等、自愿的基础上签订合同，意思表示真实，合同的内容没有违反当时的法律规定，也没有违反国家利益和社会公共利益。合同签订后，双方当事人实际履行了合同，某某公司投资对土地进行了“三通一平”，某某公司按约投资开发了土地，部分房屋已基本建成，另有部分房屋完成了人工挖孔桩工程。本案纠纷发生后，当地规划、土地行政主管部门表示可以补办完善有关开发建设手续。依照最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第8条、第9条的规定，本案合同的主要内容应确认为有效。由双方当事人继续履行。在本案合同中，某某公司的主要权利是以收取土地开发费的形式收取地价，该地价通过土地招标竞投的方式确定。但合同另外约定某某公司按建筑面积每平方米80元的标准收取某某公司的固定利润，违反了公平原则和权利义务对等原则，故该条款应确认为无效，不受法律保护。综上所述，本案双方当事人签订的上过房地产项目转让合同是部分有效、部分无效的合同。某某公司没有按约定向某某公司支付土地开发费余款2119.2万元，构成违约。本案土地的开发建设手续是以某某公司的名义办理，造成某某公司开发经营不便，且某某公司也没有完全按合同的有效内容履行应尽义务，如完善规划内的公建设施等，故某某公司亦应负一定的违约责任。考虑本案纠纷的发生，有立法滞后和国家对房地产开发实行宏观调控的深层次原因，以及双方均有违约的实际情况，为公正处理本案，该院决定对双方当事人在本判决发生法律效力之前的违约责任以及某某公司应付未付的土地开发费的利息予以免除，不予追究，某某公司的停工损失由其自行负责。本案合同作继续履行处理后，某某公司应向某某公司清偿土地开发费余款2119.2万元，某某公司应继续依约完善规划区内的公建设施，积极协助某某公司继续完成对本案土地的开发经营。关于某某公司的房地产开发企业资质问题，根据深圳市规划国土局1997年《关于某某综合开发遗留问题的复函》的精神，某某公司应积极协助某某公司申请办理本案土地的单项房地产开发经营权手续，以及土地使用权变更登记手续。由于双方当事人明知项目转让应依法办理土地使用权变更登记手续而没有约定办理，对此双方均有过错，故本案补办土地使用权变更登记手续所发生的费用，应由双方各负担一半。某某公司起诉请求本案合同作无效处理，由某某公司退还开发投资款缺乏法律依据，一审法院不予支持。

　　一审法院据此判决：

　　(1)某某公司和某某公司签订的三份《深圳某某综合开发区集资开发竞投方案》和《深圳某某综合开发区集资开发合同书》，其中关于某某公司按项目建筑面积每平方米80元收取固定利润的条款无效，其他条款有效，应继续履行;

　　(2)某某公司应自判决发生法律效力之日起三十日内向某某公司付清土地开发费2119.2万元;

　　(3)某某公司应自判决发生法律效力之日起三十日内把本案土地使用权以及开发经营手续办理到某某公司名下，由此发生的费用由某某公司和某某公司各负担一半;

　　(4)驳回某某公司的其他诉讼请求。

　　一审案件受理费427880元，由某某公司负担299526元，某某公司负担128364元。

　　某某公司和某某公司均不服一审判决，某某公司上诉称：一审判决定性不准，适用法律不当。双方签订的不是项目转让合同，而是合作建房合同。房地产项目转让是享有土地使用权的土地使用者将土地使用权及已获得批准的该土地建设项目一并转让给土地使用权及建设项目的受让人，其前提是转让人必须享有土地使用权，其性质是项目所有权、土地使用权由转让人转移至受让人，转让完成即办理土地使用权转让登记手续后，转让人对已转让的土地及建设项目不再享有任何法律上及事实上的占有、使用、处分的权利。但本案合同完全不是这样，合同签订时某某公司尚未取得可以转让的该土地使用权，也根本没有任何该块土地建设的项目，其仅有一个综合开发区的初步规划。合作建房合同权利义务是围绕共同建设房屋这一行为而设计的，其民事行为特征表现为权利义务关系是延续的，延续于整个建房的过程中，只有当房屋建成，预期利润实现并分配完毕，其彼此的权利义务才最终消失。本案合同如果是一审判决认定的那种买断性的房地产项目转让合同，某某公司在收取价款转让该项目后就不应再对建设项目享有任何权益，但实际情况却并非如此，本案合同实际是一方出地一方出资，期望通过合作建房而获得未来房屋销售利润的合作建房合同，其不属于最高法院有关司法解释中可追认为有效合同之列。一审认定合同有效是错误的，另外这种合作建房合同条款完全违背公平原则。一审判决确认合同有效后，还判决继续履行合同属越权裁判，实际是在未审查合同履行状况下对履行状况作出肯定结论，显然超过了一审审理的范围，剥夺了某某公司依法提出解除合同的诉权。本案合同即使有效，也应因某某公司严重违约予以解除。某某公司延误两年才办完土地权证、建设报建手续，严重违约，丧失商机，是本案合同目标落空的根本原因。故请求二审法院依法改判合同无效，某某公司退还某某公司已付的土地开发费和全部投资建设款以及承担因此给某某公司造成的经济损失。

　　某某公司上诉称：本案合同不是合作建房合同，而是房地产项目转让合同。因为，作为享有土地使用权一方的某某公司并没有以土地使用权作为投资，合同所约定的开发经营权只由单方行使和享有，不是双方共同行使和享有。收益和风险的承担不是合作双方分担而是由单方承担。即使合同的性质是合作建房合同，对照本案合同履行的事实(部分房产已经基本建成，各项建房审批及相关证件已全部办妥，合同从开始履行至今已经将近十年时间)，也应实事求是地认定本案合同是有效合同。一审法院判决“某某公司按项目建筑面积每平方米80元收取固定利润的条款无效”错误，《集资开发竞投方案》和《集资开发合同书》是两份紧密相连的文件，签约前某某公司将上述文本在同一时间发给每一位竞投者，每一位竞投者都十分清楚自己的出价不仅包括交付土地开发费，而且包括支付每平方米80元的固定利润，某某公司也不例外。以什么价格成交完全是交易双方的事情，只要交易双方的意思表示是真实自愿的，也不违反法律、法规的禁止性规定，就应当视为是公平的。某某公司在一审中并没有提出撤销该条款的请求，一审法院超出诉讼当事人的请求和争议范围作出判决，在程序上是没有法律依据的。另外，一审法院在确认某某公司没有按约定向某某公司支付土地开发费余额2119.2万元构成违约的同时，却免除了某某公司的违约责任，这是不公正的。故请求二审法院判决《集资开发竞投方案》和《集资开发合同书》全部有效，应继续完全履行;请求判决某某公司向某某公司付清土地开发费2119.2万元，并按银行同期贷款利率向某某公司支付延期付款的违约金，直至某某公司付清土地开发费之日止。

　　最高法院认为，某某公司和某某公司签订的《深圳某某综合开发区集资开发竞投方案》和《深圳某某综合开发区集资开发合同书》，虽然名为“集资开发合同”，实为合作建房性质的合同。从合同约定的内容来看，不符合一般意义上的集资法律关系的特征，其权利义务是围绕共同建设房屋这一行为而设定的。在建房筹备阶段，某某公司负责提供土地并办理相关手续，实现土地三通一平，完成建设项目立项报批，而某某公司则交纳约定的土地开发费及其他相应费用。在建房实施阶段，某某公司负责区内的公建设施建设、负责建房施工用电用水、商品房销售报批，而某某公司则负责支付建设资金、组织施工建设、保证施工质量。在房屋建成阶段，某某公司负责办理产权证，售后物业管理，而某某公司则负责有关税费。因此，本案合同属于一方出地一方出资共同建设房屋的合作建房性质的合同。双方当事人订立合同的意思表示真实，合同内容亦不违反有关法律、法规的强制性规定，且双方也实际履行了合同，深圳市规划国土局又表示可以补办完善有关开发建设手续，根据最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》有关规定的精神，一审法院认定《深圳某某综合开发区集资开发竞投方案》和《深圳某某综合开发区集资开发合同书》主要内容有效是正确的。虽然某某公司的诉讼请求是确认合同无效及返还财产，但由于对合同效力问题进行审查是人民法院依职权适用法律的行为，故一审判决认定合同有效并无不当。有关某某公司按项目建筑面积每平方米80元收取固定利润的条款，属于保底条款，其与公平原则及权利义务相一致的原则相悖，一审法院确认该条款无效亦无不当。某某公司请求确认合同无效，理当包括请求该条款无效，故一审法院根据当事人的请求对该条款进行审查并对其效力作出认定是正确的，某某公司认为一审判决确认该条款无效超出诉讼请求范围的理由不能成立。本案某某公司在一审法院起诉时的诉讼请求是确认合同无效、由某某公司返还投资款，某某公司并没有对此提出反诉。故一审法院对双方的违约责任问题进行实体审理及判决继续履行合同、某某公司支付2119.2万元土地开发费超出了当事人的诉讼请求范围，应当予以纠正。

　　综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项之规定，最高法院于二〇〇一年十二月二十九日判决如下：

　　(1)变更广东省高级人民法院(1998)粤高法民初字第22号民事判决第一项为：某某公司和某某公司签订的三份《深圳某某综合开发区集资开发竞投方案》和《深圳某某综合开发区集资开发合同》其中关于某某公司按项目建筑面积每平方米80元收取固定利润的条款无效，其他条款有效;

　　(2)撤销广东省高级人民法院(1998)粤高法民初字第22号民事判决第(2)三项;

　　(3)变更广东省高级人民法院(1998)粤高法民初字第22号民事判决第四项为：驳回某某公司关于确认合同无效及返还投资款的诉讼请求。

　　一、二审案件受理费共计855760元，由某某公司负担641820元，某某公司负担213940元。

　　【评析】

　　72本案最突出的问题就是法院审理案件的范围是否应当局限于当事人的诉讼请求。双方当事人和二审法院都肯定了这一点：即法院审理案件应当严格局限于当事人的诉讼请求。这符合民事审判的改革方向和民事诉讼法中的“处分原则”。根据“处分原则”，当事人有权在法律许可的范围内自由支配自己的民事权利和诉讼权利。法院审判的保护范围和方法，一般要尊重当事人的意愿。1但法院审理案件的范围严格局限于当事人的诉讼请求也可能带来严重的问题。本案某某公司的诉讼请求是确认合同无效并返还投资款83573912元及相应利息。结果是法院认定合同有效，某某公司的诉讼请求被驳回。本案经过两审议后仍遗留许多问题：某某公司投资几千万元，工程已经部分完工，某某公司应当收回多少投资，对于完工的建筑如何处理，利润或亏损如何处理等等都没有解决。除非某某公司配合，某某公司要想全部收回投资和利润势必要重新进行起诉。这显然是不合理的。

　　73最高法院亦认识到了这一问题。2001年12月6日最高人民法院审判委员会第1201次会议通过的《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限。”这一规定就能有效地避免本案这样的不合理状况的产生。如果在诉讼过程中告知某某公司法院认为合同有效，某某公司就可以改变诉讼请求，全部或部分追回投资款，当事人之间的纠纷也能得到彻底的解决。本案发生在《规定》生效以前，所以不适用本规定。

　　74本案另一个值得注意的判决结论是：“有关某某公司按项目建筑面积每平方米80元收取固定利润的条款，属于保底条款，其与公平原则及权利义务一致的原则相悖，一审法院确定该条款无效亦无不当。”法院的这一结论与最高法院的一个司法解释是一致的。最高人民法院1990年11月12日颁发的《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》之四，关于联营合同中的保底条款问题规定：“联营合同中的保底条款，通常是指联营一方虽向联营体投资，并参与共同经营，分享联营的盈利，但不承担联营的亏损责任，在联营体亏损时，仍要收回其出资和收取固定利润的条款。保底条款违背了联营活动中应当遵循的共负盈亏、共担风险的原则，损害了其他联营方和联营体的债权人的合法权益，因此，应当确认无效。联营企业发生亏损的，联营一方依保底条款收取的固定利润，应当如数退出，用于补偿联营的亏损，如无亏损，或补偿后仍有剩余的，剩余部分可作为联营的盈余，由双方重新商定合理分配或按联营各方的投资比例重新分配。”