江苏省城乡规划条例

(江苏省人民代表大会常务委员会公告第36号)

《江苏省城乡规划条例》已由江苏省第十一届人民代表大会常务委员会第十四次会议于2010年3月26日通过，现予公布，自2010年7月1日起施行。

　　江苏省人民代表大会常务委员会

　　2010年3月26日

　　江苏省城乡规划条例

　　（2010年3月26日江苏省第十一届人民代表大会常务委员会第十四次会议通过）

　　第一章 总 则

　　第一条 为加强城乡规划管理，保障科学合理地制定和规范有序地实施城乡规划，根据《中华人民共和国城乡规划法》等法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。

　　第二条 在本省行政区域内制定、修改和实施城乡规划，在规划区内进行建设活动，适用本条例。

　　本条例所称城乡规划，包括省域城镇体系规划、区域性城镇体系规划、城市总体规划和详细规划、镇总体规划和详细规划、乡规划、村庄规划。详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。

　　本条例所称规划区，是指城市、镇和村庄的建成区以及因城乡建设和发展需要，必须实行规划控制的区域。

　　第三条 地方各级人民政府应当加强对城乡规划工作的领导,根据城乡规划工作的需要，加强规划管理机构建设，将城乡规划的编制和管理经费纳入本级财政预算。

　　第四条 省、市、县（市）人民政府城乡规划主管部门（以下简称城乡规划主管部门）负责本行政区域内的城乡规划管理工作；其他有关部门按照各自职责，共同做好城乡规划的相关工作。

　　乡、镇人民政府依法做好城乡规划的相关工作。

　　第五条 有关人民政府组织编制城市总体规划、镇总体规划、乡规划和村庄规划，应当根据城乡经济社会发展水平和统筹城乡发展的需要划定规划区。

　　对城市规划区范围内的镇、乡、村庄，镇、乡规划区范围内的村庄，不单独划定规划区，由其隶属的城市或者镇、乡统一实施规划管理。

　　第六条 制定和实施城乡规划，应当坚持以人为本，遵循城乡统筹、合理布局、节约土地、集约发展和先规划后建设的原则，协调城乡空间布局，改善人居环境和生态环境，促进资源能源节约和综合利用，保护耕地等自然资源和历史文化遗产，并符合国防建设和防灾减灾的需要，实现城乡经济社会全面协调可持续发展。

　　第七条 城市总体规划、镇总体规划以及乡规划和村庄规划的编制，应当依据国民经济和社会发展规划，并与土地利用总体规划相衔接，处理好与交通、水利等相关规划的关系。

　　第八条 鼓励开展城乡规划科学技术研究，推广和应用先进技术，推进城乡规划标准化、信息化，建设全省城乡规划管理信息系统，建立城乡规划信息共享平台，提高城乡规划的科技水平和管理效能。

　　第二章 城乡规划的制定和修改

　　第九条 省域城镇体系规划，由省人民政府根据全国城镇体系规划组织编制，报国务院审批。省域城镇体系规划应当包括下列内容：

　　（一）城镇发展战略；

　　（二）城镇空间布局和规模控制；

　　（三）区域空间的城镇功能结构和规划要求；

　　（四）为保护自然和历史文化资源、生态环境等需要严格控制的区域；[page]

　　（五）重大基础设施和公共服务设施的布局；

　　（六）保障规划实施的政策和措施。

　　省城乡规划主管部门可以根据全国城镇体系规划、省域城镇体系规划，对省内重点地区组织编制区域性城镇体系规划，报省人民政府审批。

　　区域性城镇体系规划，应当对省内重点地区的城镇空间布局、功能分工以及重大基础设施、公共服务设施布局等作出具体安排，明确禁止、限制和适宜建设的范围。
　　
　　第十条 编制城市和县人民政府所在地镇的总体规划，应当统筹考虑城市、县行政区域内的乡、镇发展布局，对城市、县行政区域内的资源保护和利用、各项基础设施和公共服务设施布局进行综合安排。

　　编制镇总体规划、乡规划，应当按照适度集聚、节约用地、有利生产、方便生活的要求，确定镇域、乡域内的村庄布局，统筹安排与村庄相关的各项基础设施和公共服务设施。

　　城市总体规划、镇总体规划的规划期限一般为二十年；城市和县人民政府所在地镇的总体规划，还应当对更长远的发展作出预测性安排。

　　第十一条 城市和镇的总体规划，按照《中华人民共和国城乡规划法》的规定编制和审批。

　　省人民政府可以根据需要确定部分镇的总体规划，由所在地城市、县人民政府审查后报省人民政府审批。

　　本省行政区域内的乡和村庄，应当制定乡规划和村庄规划。乡规划由乡人民政府组织编制，报城市、县人民政府审批。村庄规划由乡、镇人民政府组织编制，报城市、县人民政府审批。村庄规划在报送审批前，应当经村民会议或者村民代表会议讨论同意。

　　第十二条 省域城镇体系规划、城市总体规划和县人民政府所在地镇的总体规划，在报上一级人民政府审批前，应当先经本级人民代表大会常务委员会审议，常务委员会的审议意见交由本级人民政府研究处理。

　　其他镇的总体规划、乡规划在报送审批前，应当先经本级人民代表大会审议，代表的审议意见交由本级人民政府研究处理。

　　上述规划在报送审批时，应当将常务委员会的审议意见或者代表的审议意见与根据审议意见修改规划的情况一并报送。

　　第十三条 城市人民政府城乡规划主管部门组织编制城市的控制性详细规划，经本级人民政府批准后，报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府备案。

　　镇人民政府组织编制镇的控制性详细规划，报城市、县人民政府审批。县人民政府所在地镇的控制性详细规划，由县人民政府城乡规划主管部门组织编制，经县人民政府审批后，报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府备案。

　　编制控制性详细规划，应当依据城市总体规划或者镇总体规划，落实基础设施、公共服务设施用地以及水源地、水系、绿化、历史文化保护的地域范围等，具体规定各项控制指标和规划管理要求。

　　控制性详细规划不得改变城市、镇总体规划的强制性内容；需要改变城市、镇总体规划的强制性内容的，应当先按照程序修改城市、镇总体规划。

　　第十四条 城市、县城乡规划主管部门和镇人民政府可以组织编制重要地块的修建性详细规划。修建性详细规划报该重要地块所在地城市、县人民政府审批。对于特别重要地块的修建性详细规划，城市、县人民政府在审批前，应当报经本级人民代表大会常务委员会审议，常务委员会的审议意见交由城市、县人民政府研究处理。[page]

　　修建性详细规划应当符合控制性详细规划，不得改变控制性详细规划的强制性内容。

　　第十五条 城市、县城乡规划主管部门和其他有关部门可以依据城市总体规划和县人民政府所在地镇的总体规划，单独编制有关专项规划。专项规划应当报同级人民政府审批。

　　城市、县人民政府在审批城乡规划主管部门组织编制的专项规划时，应当征求其他有关部门的意见。城市、县人民政府在审批其他有关部门组织编制的涉及总体规划的专项规划时，由城乡规划主管部门就专项规划是否符合总体规划的要求提出审查意见。各类专项规划之间应当相互衔接。

　　单独编制的区域性交通、生态环境保护、绿化、供水、排水、污水处理、燃气、电力、通信、防灾减灾等专项规划，应当符合省域城镇体系规划的总体要求，并与区域性城镇体系规划相衔接。

　　法律、法规对专项规划编制和审批另有规定的，从其规定。

　　第十六条 历史文化名镇的总体规划、历史文化名村（保护）规划，由所在地城市、县人民政府报省人民政府审批。

　　历史文化名城、名镇和历史文化保护区应当编制专门的保护规划。保护规划由所在地城市、县人民政府报省人民政府审批，其中国家级历史文化名城、名镇、名村的保护规划，报国务院城乡规划主管部门、文物主管部门备案。

　　历史文化名城、名镇、名村和历史文化保护区的保护规划应当报经所在地城市、县人民代表大会常务委员会审议，常务委员会的审议意见交由城市、县人民政府研究处理。

　　历史文化名城、名镇保护规划确定的历史文化街区应当由所在地城乡规划主管部门编制修建性详细规划，经省城乡规划主管部门会同省文物主管部门组织审查后，报城市、县人民政府批准。

　　第十七条 城市、镇地下空间开发利用规划由城市、县城乡规划主管部门会同民防主管部门，依据城市、镇的总体规划组织编制，经征求发展和改革、国土资源、文物等部门的意见后，报同级人民政府审批。

　　地下空间开发利用规划应当对地下的交通设施、人防设施、公共服务设施、市政管网、需保护的文物及其他地下建筑物、构筑物等进行统筹安排，并与地面相关设施合理衔接。控制性详细规划应当落实地下空间开发利用规划的有关内容。

　　第十八条 城乡规划组织编制机关和单位，应当委托具有相应资质等级的单位承担城乡规划的具体编制工作。

　　承担城乡规划编制任务的单位，应当取得城乡规划编制资质证书，并在资质等级许可的范围内从事城乡规划编制工作。

　　省外的城乡规划编制单位在本省行政区域内承担城市总体规划编制任务的，应当向省城乡规划主管部门备案；承担其他城乡规划编制任务的，应当向任务所在地的城市、县城乡规划主管部门备案。

　　第十九条 编制城乡规划应当遵守国家和省有关标准和技术规范，采用符合国家和省规定的有关技术资料。

　　地方人民政府及其城乡规划主管部门组织编制城乡规划，各相关部门和单位应当根据编制城乡规划的需要，提供有关规划、计划、统计、勘察、测绘、地籍、气象、地震、地质、水资源、水文、环境以及地下设施等基础资料。

　　编制城乡规划应当充分考虑防御气象、地震、地质、火灾、洪涝等灾害的需要，合理确定探测（观测）设施、防灾通道和避难场所，统筹安排相关基础设施。

　　编制城市和县人民政府所在地镇的总体规划，应当与水资源条件和防洪要求相适应。[page]

　　编制地质灾害易发区的城市总体规划、镇总体规划、乡规划和村庄规划时，应当组织进行地质灾害危险性评估。

　　第二十条 城乡规划报送审批前，组织编制机关应当依法将城乡规划草案予以公告，并采取论证会、听证会或者其他方式征求专家和公众的意见；公告的时间不少于三十日。法律、行政法规规定不得公开的内容除外。

　　组织编制机关应当充分考虑专家和公众的意见，并在报送审批的材料中附具意见采纳情况及理由。

　　省域城镇体系规划、区域性城镇体系规划、城市总体规划、镇总体规划批准前，审批机关应当组织专家和有关部门进行审查。

　　第二十一条 省域城镇体系规划、城市总体规划、镇总体规划的组织编制机关，应当组织城乡规划等有关部门和专家定期对规划实施情况进行评估，并采取论证会、听证会或者其他方式征求公众意见。组织编制机关应当向本级人民代表大会常务委员会、镇人民代表大会和原审批机关提出评估报告，并附具征求意见的情况。

　　第二十二条 经依法批准的城乡规划应当严格执行，任何单位和个人不得擅自修改。

　　省域城镇体系规划、城市总体规划、镇总体规划的修改，应当符合《中华人民共和国城乡规划法》的规定，并按照本条例第九条、第十一条、第十二条规定的审批程序报批。

　　有下列情形之一的，组织编制机关方可对控制性详细规划进行修改：

　　（一）因总体规划修改需要对控制性详细规划进行修改的；

　　（二）因实施国家、省和城市重点基础设施和公共服务设施、防灾减灾等重点工程项目需要修改的；

　　（三）规划实施过程中经编制机关组织论证认为确需修改的；

　　（四）法律、法规规定的其他情形。

　　控制性详细规划的修改，组织编制机关应当对拟修改的必要性进行论证，听取规划区域范围内利害关系人的意见，并向原审批机关提出专题报告，经原审批机关同意后，方可编制修改方案。修改后的控制性详细规划应当按照本条例第十三条规定的审批程序报批，并应当重新向社会公布。

　　第二十三条 因上级人民政府制定的城乡规划发生变更提出修改乡规划、村庄规划要求，或者乡规划、村庄规划的审批机关经组织论证后认为确需修改规划的，可以修改乡规划、村庄规划。

　　修改乡规划、村庄规划的，应当按照本条例第十一条、第十二条规定的审批程序报批。
　　
　　第二十四条 鼓励开展城市设计。城市设计的技术规范，由省城乡规划主管部门制定。

　　对城市、县人民政府所在地镇的中心区、重要功能地段、重点景观区域和主要街道两侧，城市、县人民政府城乡规划主管部门可以组织开展城市设计，用于引导城市建设。

　　第三章 城乡规划的实施

　　第二十五条 规划区范围内的土地利用和各项建设必须符合城乡规划。任何单位和个人不得违反城乡规划进行建设。

　　第二十六条 设立城市新区以及开发区、旅游度假区、科技园、产业园等各类工业、服务业园区，应当符合有关城市、镇总体规划确定的规划建设用地范围和布局。

　　市辖区、风景名胜区以及各类工业、服务业园区，由所在地城市、县城乡规划主管部门依法统一实施规划管理。

　　第二十七条 乡、镇行政区划调整方案，应当符合城镇体系规划和城市、县人民政府所在地镇总体规划中的城镇布局。村庄行政区划调整方案，应当符合所在地城市、镇总体规划和乡规划确定的村庄布局。[page]

　　第二十八条 在实施区域性城镇体系规划的过程中，有关人民政府应当就区域基础设施和公共服务设施共建共享、生态环境保护、相邻地区的重大项目等方面的规划管理，主动进行协商，必要时由共同的上一级城乡规划主管部门会同项目主管部门组织协调。

　　第二十九条 城乡规划确定的铁路、公路、港口、机场、道路、绿地、输配电设施及输电线路走廊、通信设施、广播电视设施、管道设施、河道、湖泊、水库、水源地、生态岸线、自然保护区、防汛通道、消防通道、核电站、垃圾填埋场及焚烧厂、污水处理厂、轨道交通、公交场站、燃气设施、供热设施、给水排水设施、永久性测量标志、气象探测设施、地震观测设施和公共服务设施的用地以及其他需要依法保护的用地，未经规划审批机关批准，不得改变用途；擅自改变用途进行建设的，城乡规划主管部门不予办理规划审批手续。

　　第三十条 开发利用城市、镇地下空间，应当符合有关规划和城乡规划主管部门确定的规划条件，依法办理建设项目选址、建设用地和建设工程的规划审批手续。与地面建设工程一并开发利用地下空间的，应当与地面建设工程一并办理规划审批手续；独立开发利用地下空间的，单独办理规划审批手续。

　　任何单位和个人不得开挖建筑底层地面，不得擅自改变经规划审批确定的地下空间的使用功能、层数和面积；确需改变的，应当经原负责审批的城乡规划主管部门审批。不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不予批准。

　　第三十一条 根据国家规定需要申请选址意见书的建设项目，城乡规划主管部门可以参与建设项目前期选址工作，提出选址建议；建设单位应当在报送有关部门批准或者核准建设项目前，向有关城乡规划主管部门申请核发选址意见书。

　　申请核发选址意见书，应当提交下列材料：

　　（一）包含建设单位、项目性质、建设规模、选址意向等情况说明的选址申请书；

　　（二）批准类建设项目的项目建议书批复文件，核准类建设项目的项目申请报告或者可行性研究报告；

　　（三）标明拟选址位置的地形图；

　　（四）法律、法规规定的其他材料。
　　
　　在成片规划建设用地范围外独立选址的建设项目以及可能对城乡规划产生重大影响的区域性基础设施项目，还应当提供建设项目选址论证材料。

　　第三十二条 国务院及其有关部门批准或者核准的建设项目、省级以上风景名胜区内以及跨城市、县且由省投资主管部门批准或者核准的建设项目，其选址意见书由省城乡规划主管部门核发；其他建设项目的选址意见书，由城市、县城乡规划主管部门核发。

　　选址意见书的内容，应当包括建设项目的选址位置和下一阶段规划要求，附选址位置图。

　　第三十三条 国有土地使用权出让应当符合城乡规划。城市、县城乡规划主管部门应当参与土地储备年度计划和国有土地使用权出让计划的制定。

　　在国有土地使用权出让前，城市、县城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划、修建性详细规划确定拟出让地块的规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。

　　规划条件应当明确出让地块的位置、范围和面积，使用性质，容积率、建筑密度、建筑高度、建筑退让、绿地率、出入口方位、停车泊位、必须配置的公共服务设施和市政基础设施、地下空间开发利用等规划要求，以及有关规划引导要素，并附规划用地红线图。需要建设单位编制修建性详细规划的，应当在规划条件中予以明确。[page]

　　确定规划条件应当同时明确其有效期。规划条件的有效期不得少于一年。超过有效期出让国有土地使用权的，应当在出让前重新核定规划条件。重新核定规划条件的，不得违反控制性详细规划和修建性详细规划。

　　未经城乡规划主管部门确定规划条件的，国有土地使用权不得出让。国有土地使用权出让合同不得改变规划条件。规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效。

　　住宅项目的规划条件除了应当明确本条第三款规定的内容外，还应当明确同步建设的基础设施、公共服务设施的建设时序，并作为国有土地使用权出让合同的内容。住宅项目的建设单位应当按照国有土地使用权出让合同的规定同步建设基础设施、公共服务设施。

　　第三十四条 以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，按照下列程序办理建设用地规划许可：

　　（一）建设单位或者个人持建设项目选址意见书，建设项目批准、核准、备案文件，向城市、县城乡规划主管部门提出申请，并提交建设项目总平面图；

　　（二）城市、县城乡规划主管部门审查相关材料，初步审查总平面图，符合控制性详细规划的，核发建设用地规划许可证。

　　建设用地规划许可证的内容，应当包括建设用地的位置、范围、性质、面积，建设规模和建筑面积等，并附规划用地图。

　　需要编制建设项目修建性详细规划的，城市、县城乡规划主管部门应当在核发建设用地规划许可证时告知建设单位或者个人。

　　第三十五条 以出让方式提供国有土地使用权的建设项目，按照下列程序办理建设用地规划许可：

　　（一）建设单位或者个人持建设项目批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县城乡规划主管部门提出申请；

　　（二）城市、县城乡规划主管部门审核相关材料，核发建设用地规划许可证。

　　城市、县城乡规划主管部门在核发建设用地规划许可证时，不得改变国有土地使用权出让合同中的规划条件；国有土地使用权出让合同擅自改变规划条件的，城乡规划主管部门不予核发建设用地规划许可证。

　　取得建设用地规划许可证的单位或者个人，因转让通过出让方式取得的国有土地使用权等原因，致使建设主体名称变更的，应当持国有土地使用权转让合同，变更后的建设项目批准、核准、备案文件，原建设用地规划许可证，向城乡规划主管部门申请换发建设用地规划许可证。

　　第三十六条 改建、扩建已经建成并投入使用的建设项目，涉及改变原规划确定的用地性质或者提高容积率的，建设单位或者个人应当持有关主管部门的项目批准、核准、备案文件和相关材料，向城市、县城乡规划主管部门重新申请建设用地规划许可证。涉及相关国有土地使用权划拨或者出让事项的，还应当按照土地管理等法律、法规的规定办理有关手续。

　　城乡规划主管部门对改建、扩建项目在核发建设用地规划许可证前，应当采取公示、听证会、座谈会等形式，听取利害关系人的意见。不符合控制性详细规划的，不得核发建设用地规划许可证。因改建、扩建对利害关系人合法权益造成损失的，建设单位或者个人应当依法给予补偿。

　　第三十七条 在城市、镇规划区内需要临时用地的，应当经城市、县城乡规划主管部门核发临时建设用地规划许可证后，向同级土地主管部门申请办理临时用地手续。批准临时用地，不得影响城乡规划实施、妨碍城市安全。[page]

　　临时用地规划许可的有效期一般不得超过两年。确需延长的，使用单位或者个人应当在期限届满之日的三十日前，向城乡规划主管部门申请办理临时用地规划许可的延期手续，延长的期限不得超过一年。

　　临时用地的使用单位或者个人应当在期限届满之日前归还用地。

　　第三十八条 在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城乡规划主管部门申请办理建设工程规划许可证；未取得建设工程规划许可证的，有关部门不得办理建设项目施工许可、商品房预（销）售许可等手续。

　　前款所称的其他工程建设，包括广场、停车场、重点绿化工程，城市雕塑、大中型户外广告固定设施，大中型或者受保护的建筑物外立面装修，以及法律、法规规定的其他工程建设项目。

　　第三十九条 申请办理建设工程规划许可证应当提交下列材料：

　　（一）建设项目批准、核准、备案文件；

　　（二）使用土地的有关证明文件；

　　（三）建设工程设计方案；

　　（四）符合国家设计规范的建设工程施工图设计文件；

　　（五）法律、法规规定的其他材料。

　　按照规定需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。属于原有建筑物改建、扩建的，还应当提供房屋产权证明。

　　城乡规划主管部门应当对建设单位或者个人所提供的材料进行审查，符合控制性详细规划和规划条件的，核发建设工程规划许可证，并公布经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图。城乡规划主管部门在审查过程中，应当根据需要组织专家评审。

　　建设工程规划许可证应当载明建设项目位置、建设规模和使用功能等内容，附经审定的建设工程施工图设计文件；建筑物、构筑物等建设工程的规划许可证，还应当附经审定的建设工程设计方案。

　　第四十条 城乡规划主管部门应当就下列建设工程的修建性详细规划、建设工程设计方案，以公示、听证会、座谈会等形式，听取利害关系人的意见：

　　（一）与居住建筑相邻，可能影响居民合法权益的；

　　（二）位于文物保护单位建设控制地带、历史文化街区和风景名胜区内的。

　　可能对居住环境造成重大影响的建设项目，城乡规划主管部门在核发选址意见书前，应当以公示、听证会、座谈会等形式，听取利害关系人的意见。

　　核发建设工程规划许可证时，涉及修改修建性详细规划、建设工程设计方案的，应当重新听取利害关系人的意见。

　　公示的时间不少于十日。

　　第四十一条 在乡、村庄规划区内进行建设的，城市、县城乡规划主管部门应当向建设单位或者个人提供建设用地的有关规划要求。

　　进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人在申请办理乡村建设规划许可证时，应当向乡、镇人民政府提交下列材料：

　　（一）建设项目批准、核准文件；

　　（二）规划建设用地所在的村民委员会同意建设的书面意见，该意见应当经村民会议或者村民代表大会集体讨论通过；

　　（三）建设工程设计方案；[page]

　　（四）确需占用农用地的，提供农用地转用证明文件；

　　（五）法律、法规规定的其他材料。

　　乡、镇人民政府对建设单位或者个人的申请材料提出审查意见，报城市、县城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。

　　乡村建设规划许可证应当载明建设项目位置、建设规模和主要功能等内容，并附规划设计图纸。
　　
　　建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续和开工建设。

　　第四十二条 农村村民在乡、村庄规划区内农村集体土地上自建住房的，应当向乡、镇人民政府提交宅基地使用证明或者房屋权属证明、村民委员会意见、新建住宅相关图件等有效证明文件，由城市、县城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。

　　农村村民在城市、镇规划区内农村集体土地上自建住房的，应当由城市、县城乡规划主管部门核发建设工程规划许可证，其需要提供的材料和办理程序，按照前款的规定执行。

　　第四十三条 乡村建设规划许可证的办理，城乡规划主管部门应当自受理之日起二十个工作日内作出许可决定。

　　建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的办理，城乡规划主管部门应当自受理之日起三十个工作日内作出许可决定。在三十个工作日内不能作出决定的，经城乡规划主管部门负责人批准，可以延长十个工作日，并应当将延长期限的理由告知申请人。

　　第四十四条 取得建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证的建设工程开工前，建设单位或者个人应当向城市、县城乡规划主管部门申请验线，城乡规划主管部门应当在五个工作日内进行验线。未经验线，不得开工。农村集体土地上的农村村民自建住房的规划验线，城乡规划主管部门可以委托乡、镇人民政府进行。

　　第四十五条 建设单位或者个人应当按照规划条件和规划许可的内容进行建设，不得擅自变更；确需变更的，应当向城乡规划主管部门申请。变更内容依法应当先经其他有关主管部门同意的，建设单位或者个人在向城乡规划主管部门申请变更时，应当提供相关证明文件。申请变更的内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。对房地产开发项目，除因公共利益需要外，申请变更的内容涉及提高容积率、改变使用性质、降低绿地率、减少必须配置的公共服务设施和基础设施的，城乡规划主管部门不得批准。

　　城乡规划主管部门在审批变更规划许可前应当采取公示、听证会、座谈会等形式，听取利害关系人的意见。因变更规划许可内容给利害关系人合法权益造成损失的，申请变更的建设单位或者个人应当依法给予补偿。

　　第四十六条 在城市、镇规划区内进行下列临时建设，应当向城市、县城乡规划主管部门申请临时建设工程规划许可证：

　　（一）在临时用地上建设的建筑物、构筑物；

　　（二）在建设用地上因施工、管理等需要临时搭建的工棚、库房、管理用房、围墙等；

　　（三）其他确需进行的临时建设。

　　临时建设不得妨碍城市交通和公共安全，不得影响城市景观和周围建筑物的使用，不得影响近期建设规划和控制性详细规划的实施。

　　第四十七条 临时建设的使用期，一般不得超过两年；确需延长的，应当在期限届满之日的三十日前，向城乡规划主管部门申请办理延期手续。延长的期限不得超过一年。临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除，恢复场地原有状况。[page]

　　临时建设不得擅自改变使用性质，不得办理房屋产权登记。

　　第四十八条 建设工程竣工后，建设单位或者个人应当就建设工程是否符合规划条件和规划许可内容，向城乡规划主管部门申请核实。城乡规划主管部门应当及时组织核实。未申请核实或者经核实不符合规划条件和规划许可内容的，建设单位或者个人不得组织竣工验收，产权登记机关不予办理产权登记手续。

　　规划条件确定应当同步配套建设的基础设施、公共服务设施，建设单位应当一并向城乡规划主管部门申请核实。未申请核实或者经核实不符合规划条件和规划许可内容的，建设单位或者个人不得组织竣工验收。

　　城乡规划主管部门进行核实时，建设单位或者个人应当提供下列材料：

　　（一）建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证；

　　（二）建设工程验线证明文件；

　　（三）经依法取得相应测绘资质证书的单位测绘的竣工图等资料。

　　农村集体土地上的农村村民自建住房，城乡规划主管部门可以委托乡、镇人民政府进行核实。

　　建设单位或者个人应当在竣工验收后六个月内，向城乡规划主管部门报送建设项目的有关竣工验收资料。

　　第四十九条 建设单位或者个人在取得选址意见书一年内未办理建设项目批准或者核准文件，在取得建设用地规划许可证一年内未办理用地批准文件，在取得建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证一年内未办理施工许可证，且未申请延期或者申请延期未获批准的，相应的选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和乡村建设规划许可证失效，城乡规划主管部门应当予以注销。

　　第五十条 房屋产权登记机关核发的房屋权属证件上记载的用途，应当与建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证确定的用途一致。

　　业主不得违反法律、法规以及管理规约，擅自将住宅改变为经营性用房。确需改变的，应当满足建筑安全、居住环境、景观、交通、邻里等方面的要求，征得利害关系人同意，报经城乡规划主管部门批准，到房屋产权登记机关办理相关变更手续；涉及改变土地用途的，应当依法办理审批手续。

　　违反前款规定，擅自将住宅改变为经营性用房的，工商、文化等有关部门不得核发相关证件。

　　第四章 监督检查

　　第五十一条 省、城市和县人民政府及其城乡规划主管部门应当加强对城乡规划编制、审批、实施、修改的监督检查。省人民政府及其城乡规划主管部门应当加强对城市、县人民政府及其城乡规划主管部门城乡规划工作的监督检查。

　　第五十二条 地方各级人民政府应当定期向本级人民代表大会常务委员会或者乡、镇人民代表大会报告城乡规划的实施情况，并接受监督。地方各级人民代表大会常务委员会或者乡、镇人民代表大会根据需要，可以作出相应的决议、决定。

　　第五十三条 任何单位或者个人都有权对城乡规划的制定和实施提出意见和建议，就建设活动是否符合规划的要求向城乡规划主管部门查询；有权向城乡规划主管部门或者其他有关部门举报、控告违反城乡规划的行为，城乡规划主管部门或者其他有关部门应当依法及时受理并查处。

　　第五十四条 除在农村集体土地上建设农村村民自建住房外，建设单位或者个人应当在施工现场醒目位置公示建设工程规划许可证样本以及经审定的建设工程设计方案总平面图、立面图，接受社会监督。法律、行政法规规定不得公开的除外。[page]

　　第五十五条 街道办事处对本辖区内的违法建设行为，应当及时予以制止，并配合城乡规划主管部门予以处理。

　　居民委员会、村民委员会、物业服务企业发现本区域内违法建设行为的，有权予以制止，并及时向城乡规划主管部门或者乡、镇人民政府报告。
　　
　　第五十六条 依法应当准予行政许可，而有关城乡规划主管部门不予行政许可的，上级城乡规划主管部门有权责令其作出准予行政许可决定或者建议有关人民政府责令其作出准予行政许可决定。

　　城乡规划主管部门违法作出行政许可的，同级人民政府或者上级城乡规划主管部门有权责令其撤销或者直接撤销该行政许可。因行政许可撤销给当事人合法权益造成损害的，应当依法给予赔偿。

　　赔偿义务机关赔偿后，应当根据有关规定追究相关工作人员的责任。

　　第五章 法律责任

　　第五十七条 城市、县人民政府有下列情形之一的，由上级人民政府责令改正，通报批评；对有关负责人和其他直接责任人员依法给予处分：

　　（一）依法应组织编制城乡规划而未组织编制的；

　　（二）未按法定权限、依据、程序组织编制、审批、修改城乡规划的；

　　（三）委托不具有相应资质等级的编制单位编制城乡规划的。　

　　第五十八条　县级以上地方人民政府城乡规划主管部门有下列行为之一的，由本级人民政府、上级人民政府城乡规划主管部门或者监察机关责令改正，通报批评；对有关负责人和其他直接责任人员依法给予处分：

　　（一）依法应组织编制城乡规划而未组织编制，或委托不具有相应资质等级的编制单位编制城乡规划的；

　　（二）未按法定权限、依据、程序组织编制、修改城乡规划的；

　　（三）未公布经依法批准的城乡规划和经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案总平面图的；

　　（四）未在法定期限内对符合法定条件的申请人核发建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证的；

　　（五）未按照法定职责对发现的违反城乡规划的违法建设行为进行查处的；

　　（六）其他违反城乡规划法律、法规的行为。

　　第五十九条 有下列情形之一的，由上级人民政府责令改正，通报批评；对有关负责人和其他直接责任人员依法给予处分：

　　（一）违反城市、镇总体规划确定的规划建设用地范围和布局设立城市新区以及开发区、旅游度假区、科技园、产业园等各类工业、服务业园区的；

　　（二）市辖区、风景名胜区以及各类工业、服务业园区未依法由城市、县城乡规划主管部门统一实施规划管理的。

　　第六十条 县级以上地方人民政府有关部门有下列行为之一的，由同级人民政府、上级人民政府有关部门或者监察机关依据职责责令改正，通报批评；对有关负责人和其他直接责任人员依法给予处分：

　　（一）对未依法取得建设工程规划许可证的建设单位或者个人作出建设工程施工许可，或者违反建设工程规划许可证的要求颁发施工许可证的；

　　（二）对未依法取得建设工程规划许可证的建设单位颁发商品房预（销）售许可证明，或者擅自改变建设工程规划许可证的内容颁发商品房预（销）售许可证明的；[page]

　　（三）对未经城乡规划主管部门核实或者经核实不符合规划条件和规划许可内容的建设工程办理竣工验收备案手续的；

　　（四）对未经城乡规划主管部门核实或者经核实不符合规划条件和规划许可内容的建设工程办理房屋产权登记，或者擅自改变建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证的内容进行房屋产权登记的。

　　第六十一条 城乡规划编制单位或者勘察设计单位有下列行为之一的，由项目所在地城市、县城乡规划主管部门责令限期改正，处以合同约定的规划编制费、设计费一倍以上二倍以下的罚款；情节严重的，责令停业整顿，由原发证机关降低资质等级或者吊销资质证书；造成损失的，依法承担赔偿责任：

　　（一）违反国家和省有关标准编制城乡规划的；

　　（二）违反城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证提供施工图纸的。

　　省外的城乡规划编制单位在本省行政区域内承担规划编制任务未备案的，由城乡规划主管部门责令补办备案手续。

　　第六十二条 在城市、镇规划区内，未取得建设工程规划许可证进行建设，或者未按照建设工程规划许可证确定的内容进行建设，或者利用失效的建设工程规划许可证进行建设的，由城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处以建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款。

　　前款所称无法采取改正措施消除影响应当限期拆除的情形，包括：

　　（一）占用城市道路、广场、绿地、河湖水面、地下工程、轨道交通设施、通讯设施或者压占城市管线、永久性测量标志的；

　　（二）占用各级文物保护单位保护范围用地进行建设的；

　　（三）违反建筑间距、建筑退让城市道路红线、建筑退让用地边界等城市规划管理技术规定或者控制性详细规划确定的强制性内容的；

　　（四）擅自在建筑物楼顶、退层平台、住宅底层院内以及配建的停车场地进行建设的；

　　（五）其他无法采取改正措施消除影响的。

　　本条第一款所称建设工程造价，是指违法建设工程整体造价。

　　第六十三条 违反本条例第三十条规定，在城市、镇地下空间开发利用中建设单位或者个人有下列行为之一的，由城乡规划主管部门责令停止建设，限期改正，处以建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款：

　　（一）未依法办理建设工程规划审批手续的；

　　（二）在经城乡规划主管部门核实后的建筑内擅自新建地下建筑物、构筑物的；

　　（三）擅自改变经规划审批的地下空间的使用功能、层数和面积的。

　　前款第（二）项、第（三）项所列行为同时违反有关民防法律、法规规定的，按照有关法律、法规的规定执行。

　　第六十四条 未经验线，建设单位或者个人擅自开工的，由城乡规划主管部门责令停止建设，限期改正，可以处以一千元以上五千元以下的罚款。

　　第六十五条　违反本条例第五十条第二款规定，未经城乡规划主管部门批准，擅自将住宅改变为经营性用房的，由城乡规划主管部门责令限期改正，逾期不改正的，可以处以一万元以上三万元以下的罚款。[page]

　　第六章 附 则

　　第六十六条 本条例自2010年7月1日起施行。1990年10月28日江苏省第七届人民代表大会常务委员会第十七次会议通过的《江苏省实施〈中华人民共和国城市规划法〉办法》同时废止。《江苏省村镇规划建设管理条例》的规定与本条例不一致的，依照本条例的有关规定执行。

　　

关于《江苏省城乡规划条例（草案）》的说明

　　——2009年11月21日在省十一届人大常委会第十二次会议上

　　省住房和城乡建设厅厅长 周 岚

　　主任、副主任、秘书长、各位委员：

　　我受省人民政府的委托，现就《江苏省城乡规划条例（草案）》（以下简称《条例（草案）》），作如下说明：

　　一、关于立法的必要性

　　城乡规划是各级政府统筹安排城乡空间布局和各项建设，保护和合理利用各类资源，引导和促进城乡经济社会全面协调可持续发展的重要依据。作为重要的公共政策，城乡规划对于维护社会公正和公平，保障公共利益和公众合法权益，推动和谐社会的构建，具有重要意义。

　　改革开放以来,特别是近年来,我省城乡规划工作在省委、省政府的正确领导下，在省人大及其常委会的支持、监督下，经过各级党委、政府和社会各界的共同努力，取得了巨大成就。我省城乡规划的编制和管理总体水平，在全国处于领先地位，率先实现了城乡规划全覆盖，为推动全省经济社会的发展发挥了十分重要的作用。

　　2007年10月，十届全国人大常委会第三十次会议审议通过了《中华人民共和国城乡规划法》（以下简称《城乡规划法》），已于2008年1月1日起施行。随着《城乡规划法》的实施，城乡规划更加突出了贯彻落实科学发展观和构建和谐社会的要求。《城乡规划法》对依法科学合理地制定城乡规划、保障城乡规划的权威性和严肃性、强化政府的依法行政等方面提出了更高的要求。我省现行的《江苏省实施〈中华人民共和国城市规划法〉办法》和《江苏省村镇规划建设管理条例》已经不能适应当前城乡规划形势的发展，迫切需要结合新情况，加以修改和完善。因此，制定《江苏省城乡规划条例》，十分必要。

　　（一）制定《条例》是贯彻实施《城乡规划法》的需要。《城乡规划法》按照统筹城乡发展的要求，强调了城乡规划在引导、促进城乡经济社会全面可持续发展中的统筹协调和综合调控作用，在规划的制定和实施方面作出了很多新规定。为更好地贯彻落实《城乡规划法》，需要以立法手段，更新原有的城乡规划理念和指导思想，健全统筹城乡的规划管理机制，进一步补充、细化和完善城乡规划编制、审批程序和制度。

　　（二）制定《条例》是适应我省经济社会发展的客观需要。城乡规划是政府引导和调控经济社会发展的重要依据和基本手段。我省正处在经济社会快速发展、工业化和城市化快速提升的历史进程。一方面我省的城乡规划已经具有大量的丰硕成果，另一方面经济社会发展不断对城乡规划提出新的要求。通过制定《条例》，可以进一步明确各级政府依法制定城乡规划的职责以及对

　　城市规划的具体要求，为经济社会发展提供支撑和保障。

　　（三）制定《条例》是维护公共利益和城乡规划严肃性的需要。城乡规划具有重要的公共政策属性，关系到各行各业的发展和千家万户的利益，是事关全局和长远发展的重大战略。近年来，城乡规划的权威性和严肃性不断受到冲击，擅自改变规划、违反规划的现象时有发生，致使城乡发展的整体利益、长远利益以及公众的合法权益受到损害。通过制定《条例》，可以强化城乡规划的法律地位，依法维护规划的严肃性，遏制破坏规划、违反规划的行为，加大对公共利益和公民合法权益的保护力度。[page]

　　（四）制定《条例》是进一步规范和加强我省城乡规划管理的需要。健全的城乡规划管理机制和体制，是保障规划实施和依法行政的重要基础。目前，我省的城乡规划管理工作还存在一定的不平衡，一些地区和市、县（市）规划机构不健全，规划管理不够规范，乡镇和村庄的规划管理还比较薄弱。通过制定《条例》，可以有效强化城乡规划的统筹管理，完善规划的决策机制，加强公众参与和监督检查，促进城乡规划实施的规范化、有序化管理。
　　
　　二、关于起草过程

　　根据省人大常委会、省政府立法计划，省住房和城乡建设厅在进行大量调查研究的基础上，组织起草了《条例（草案）》（送审稿），于2009年1月报送省政府。省政府法制办经过初步审查修改，按程序书面征求了省发改、国土、交通、水利、环保、文物等各有关部门以及各市政府的意见，并先后到南通、无锡、南京、常州、泰州等地进行了调研。7月3日，省政府法制办组织举行了《条例(草案)》（送审稿）的立法辩论会，经公开报名遴选和邀请产生的来自三个方面的8位辩论人，就与经济建设关系密切、老百姓关心、社会关注的4个辩论事项进行了激烈的交锋，还有8名旁听人和1位观摩者获得了发言机会，表达了自己的观点和建议。立法辩论会后，省政府法制办对各方面代表陈述的意见和建议进行整理和分析研究。在此基础上，省政府法制办会同省住房和城乡建设厅以及省发展和改革委员会、省交通运输厅、省水利厅等有关部门，并邀请省人大有关委员会，对送审稿进行了反复协调、论证和修改，充分消化、吸纳了各方的合理意见和建议，形成了《条例（草案）》（修改送审稿）报送省政府。10月30日，省人民政府第39次常务会议讨论通过了《条例（草案）》，并提请本次常委会审议。

　　三、需要说明的几个问题

　　（一）关于城乡规划的统筹协调

　　我省的城乡规划，包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。城镇体系规划分为省域城镇体系规划和区域性城镇体系规划。城市规划、镇规划分为总体规划和详细规划。详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。城乡规划还包括近期建设规划、城市设计和专项规划等。各位阶、各层次、各类型的规划如何协调统一，是实际工作中经常遇到的问题。因此，《条例（草案）》在第七条规定：建设全省城乡规划管理信息系统，建立城乡规划信息共享平台。在第十条规定：城市、镇总体规划,区域性专项规划，应当符合省域城镇体系规划的总体要求，并与区域性城镇体系规划相衔接。在第十四条规定：城市、县城乡规划主管部门和其他有关部门可以依据城市总体规划和县人民政府所在地镇的总体规划，单独编制有关专项规划。在第二十条规定：编制城乡规划应当符合经依法批准的上位规划。在第十五条规定：编制控制性详细规划，应当依据城市总体规划或者镇总体规划。

　　针对一些地方城市与所辖区、市区与城乡结合部、城市和乡村规划管理上存在的不协调问题，《条例（草案）》在第四条规定：省、市、县（市）人民政府城乡规划主管部门负责本行政区域内的城乡规划管理工作。这里,明确了负责城乡规划管理工作的机关,不含市辖区这一级。在第五条规定：对城市规划区范围内的镇、乡、村庄，镇、乡规划区范围内的村庄，不单独划定规划区，由其隶属的城市或者镇、乡统一实施规划管理。这一规定，解决了规划区范围内城区和郊区、城市和乡村的规划统一管理问题。

　　为加强对城市新区以及开发区、旅游度假区、科技园、产业园等各类工业、服务业园区的规划统一管理，《条例（草案）》在第二十六条规定：设立城市新区以及开发区、旅游度假区、科技园、产业园等各类工业、服务业园区，应当符合有关城市、镇总体规划确定的规划建设用地范围和布局。市辖区、风景名胜区以及各类工业、服务业园区，由所在地城市、县城乡规划主管部门依法统一实施规划管理。这样规定，有利于减少和避免开发区、园区分割规划管理权,游离于城乡规划管理之外的现象。[page]

　　（二）关于城乡规划的公众参与

　　城乡规划的编制和实施，关系经济社会发展的全局，也与人民群众日常生产、生活密切相关，社会关注度很高。在编制城乡规划过程中，增加公众的参与度，有利于提高规划的科学性、合理性和可操作性。在《城乡规划法》相关规定的基础上，《条例（草案）》在第十二条规定：乡规划在报送审批前，应当先经乡人民代表大会审议，代表的审议意见交由乡人民政府研究处理。乡人民政府报送审批乡规划，应当将乡人民代表大会代表的审议意见和根据审议意见修改规划的情况一并报送。村庄规划在报送审批前，应当经村民会议或者村民代表会议讨论同意。在第二十一条规定：城乡规划报送审批前，组织编制机关应当依法将城乡规划草案予以公告，并采取公示、论证会、听证会或者其他方式征求专家和公众的意见。公告的时间不少于三十日。在第二十二条规定：省域城镇体系规划、城市总体规划、镇总体规划的组织编制机关，应当组织同级城乡规划等有关部门和专家定期对规划实施情况进行评估，并采取论证会、听证会或者其他方式征求公众意见。组织编制机关应当向本级人民代表大会常务委员会、镇人民代表大会和原审批机关提出评估报告，并附具征求意见的情况。

　　我省自2003年起率先在全国推行城市规划公示制度，得到建设部的肯定并在全国推广。城市规划公示制度的实施，推动了城市规划的公开化和民主化，促进了城市规划依法行政，加强了规划的社会监督，对提高规划工作水平、加强反腐倡廉、维护公众权益等，具有十分重要的意义。根据我省实施城市规划公示制度的实际做法，《条例（草案）》在第四十四条规定：城乡规划主管部门应当就下列建设工程的修建性详细规划、建设工程设计方案，以公示的方式征询利害关系人意见：（一）与居住建筑相邻，可能影响居民合法权益的；（二）位于文物保护单位建设控制地带、历史文化街区和风景名胜区内的。可能对居住环境造成重大影响的建设项目，城乡规划主管部门在核发选址意见书前，应当以公示的方式征询利害关系人意见。核发建设工程规划许可证时，涉及修改修建性详细规划、建设工程设计方案的，应当重新公示。公示的时间不少于七日。城乡规划主管部门核发建设工程规划许可证后，应当公布经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图。这样规定，便于将城市规划实施的公众参与和监督纳入法制化的轨道。

　　（三）关于城乡规划的修改和变更

　　城乡规划应当具有科学性、前瞻性、全局性和稳定性，但规划又必须适应发展的要求，根据经济社会发展的实际适时进行调整完善。为此，《条例（草案）》在第十三条规定：编制镇总体规划、乡规划，应当按照适度集聚、节约用地、有利于农业生产、方便农民生活的要求，确定镇域、乡域内的村庄布局，统筹安排与村庄相关的各项基础设施和公共服务设施。城市总体规划、镇总体规划、乡规划的规划期限一般为二十年；城市和县人民政府所在地镇的总体规划，还应当对更长远的发展作出预测性安排。在第二十九条规定:城乡规划确定的铁路、公路、港口等重要基础设施和公共服务设施的用地以及其他需要依法保护的用地，未经原规划审批机关批准，不得改变用途；擅自改变用途进行建设的，城乡规划主管部门不予办理规划审批手续。

　　在规划的实施过程中，建设单位特别是房地产开发企业改变规划许可内容或者未按规划进行配套设施建设，损害相关人利益的现象时有发生，社会公众反应较大。因此，《条例（草案）》在第四十九条规定：建设工程竣工后，建设单位或者个人应当就建设工程是否符合规划许可内容，向城乡规划主管部门申请核实。城乡规划主管部门应当及时组织核实。未申请核实或者经核实不合格的，建设单位或者个人不得组织竣工验收，产权登记机关不予办理产权登记手续。规划条件确定应当同步配套建设的基础设施、公共服务设施，建设单位应当一并向城乡规划主管部门申请核实。未申请核实或者经核实不合格的，建设工程不得交付使用。[page]

　　建设工程建成以后，改变原规划确定的用途使用，特别是将住宅改变为经营性用房，造成对居住环境的破坏，也是社会关心的热点问题，容易引发邻里纠纷和公众对政府部门的投诉。为了加强这方面的管理，《条例（草案）》在第五十二条规定：房屋产权登记机关核发的房屋权属证件上记载的用途，应当与建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证确定的用途一致。不得擅自将住宅改变为经营性用房。确需改变的，应当满足建筑安全、居住环境、交通、邻里关系等方面的要求，征得包括本栋建筑物其他业主在内的利害关系人同意，报经城乡规划主管部门批准，到房屋产权登记机关变更房屋权属证件；涉及改变土地用途的，应当依法办理审批手续。擅自将住宅改变为经营性用房的，有关部门不得核发相关证件。同时强调,不得将与住宅配套的车库等配套设施改作其他用途。

　　（四）关于规划条件的规范管理

　　在土地使用权出让前，由城乡规划部门依据规划及有关要求提出规划条件，是实施建设用地规划管理的重要手段。在实践中，一些地方规划条件内容不完整、不规范，在土地使用权出让以后擅自改变规划条件、提高容积率的现象时有发生，这不仅损害了公众利益，也造成国家利益的损失。为此，国家住房和城乡建设部、监察部正在开展房地产开发领域擅自变更规划、提高规划容积率的专项治理，要求严查各类开发项目违法违规改变规划、提高容积率的行为。我省住房和城乡建设厅会同有关部门也组织对全省进行了检查。为了进一步规范这项工作，加强对规划条件的规范管理，《条例（草案）》在第三十三条规定：在国有土地使用权出让前，城市、县城乡规划主管部门应当依法确定拟出让地块的规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。规划条件应当明确出让地块的位置、范围和面积，使用性质，容积率、建筑密度、建筑高度、建筑退让、绿地率、出入口方位、停车泊位、必须配置的公共服务设施和市政基础设施、地下空间开发利用等规划要求，以及有关规划引导要素，并附规划用地红线图。需要建设单位编制修建性详细规划的，应当在规划条件中予以明确。确定规划条件应当同时明确其有效期。规划条件的有效期不得低于一年。超过有效期出让国有土地使用权的，应当在出让前重新核定规划条件。未经城乡规划主管部门确定规划条件的，国有土地使用权不得出让。国有土地使用权出让合同不得改变规划条件。规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效。

　　（五）关于地下空间开发利用的规划和管理

　　随着城市化和城市现代化进程的加快，加快地下空间开发利用，提高城市空间利用效率，已经成为一些城市特别是大中城市建设的重要内容。随着城市地下交通设施、商业设施、防灾设施的建设，城市地下空间的开发利用形式也越来越广泛。由于缺乏规划的统筹安排和引导，现有的城市地下空间开发利用缺乏整体性和系统性，对新时期城市地下空间开发利用缺少统筹安排和规划的超前预控，地下空间开发建设的规划审批管理也缺乏具体规定。为此，《条例（草案）》在第三十条规定：地下空间开发利用规划由城市、县城乡规划主管部门会同民防主管部门，依据城市、县人民政府所在地镇的总体规划组织编制，经听取发展和改革、文物等部门的意见后，报同级人民政府审批。地下空间开发利用规划应当对地下的交通设施、人防设施、公共服务设施、市政管网、需保护的文物及其他地下建筑物、构筑物等进行统筹安排，并与地面相关设施合理衔接。控制性详细规划应当落实地下空间开发利用规划的有关内容。开发利用地下空间，应当符合有关规划和城乡规划主管部门确定的规划条件，依法办理建设项目选址、建设用地和建设工程的规划审批手续。与地面建设工程一并开发利用地下空间的，应当与地面建设工程一并办理规划审批手续；独立开发利用地下空间的，单独办理规划审批手续。任何单位和个人不得开挖住宅底层地面，不得擅自改变经规划审批确定的地下空间的使用功能、层数和面积；确需改变的，应当经原负责审批的城乡规划主管部门审批。不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不予批准。[page]

　　（六）关于城乡规划行政许可

　　城乡规划行政许可是实施城乡规划的重要环节，也是规划管理的重要手段。《城乡规划法》设定了规划选址意见书、建设用地规划许可、建设工程规划许可、乡村建设规划许可等制度。按照我省城乡规划依法实施管理的需要，《条例（草案）》就上述规划许可的主体、条件、程序、时限、需要提交的材料、许可变更、许可有效期以及规划放线、核验等许可的监管进行了细化，增强了可操作性。《条例（草案）》在第三十一条、第三十二条就规划选址意见书的核发；第三十四条至第三十八条就建设用地规划许可的核发；第三十九条至第四十四条就建设工程规划许可证、乡村建设工程规划许可证的核发；第四十五条就建设用地规划许可、建设工程规划许可的时限；第四十六条就建设工程开工前的规划放线、验线；第四十七条、第四十八条就临时建设工程规划许可证的核发；第四十九条就建设工程竣工验收前的规划核验；第五十条就规划许可的有效期；第五十一条、第五十二条就规划的变更等等,都作出了较为具体的规定。这些规定，将为依法实施城乡规划许可,严格实施城乡规划,维护城乡规划管理秩序,促进经济社会发展,提供有力的保障。

　　（七）关于城乡规划的监督管理

　　《城乡规划法》对人大、政府、城乡规划主管部门及有关部门的监督责任作出了一系列规定。《条例（草案）》结合我省的实践，作了适当的补充和细化，特别是强调了基层组织在规划监督管理中的作用。如《条例（草案）》在第五十七条规定：街道办事处对本辖区内的违法建设行为，应当及时予以制止，并配合城乡规划主管部门予以处理。居民委员会、村民委员会、物业服务企业发现本区域内违法建设行为的，有权予以制止，并及时向城乡规划主管部门或者乡、镇人民政府报告。

　　此外,《条例（草案）》还针对我省处理违法（违章）建筑的执法实践需要，在第六十一条规定：对违反本条例规定的行为，实行相对集中行政处罚权的，由承担相对集中行政处罚权职责的部门按照有关规定实施处罚。这是对涉及城乡规划的执法体制改革问题所作的必要衔接，有利于在城市管理领域进一步推进和完善相对集中行政处罚权工作。

　　以上说明，连同《条例（草案）》，请一并予以审议。

　　关于《江苏省城乡规划条例（草案）》审查意见的报告

　　——2009年11月21日在省十一届人大常委会第十二次会议上省人大常委会环境资源城乡建设委员会主任、各位副主任、秘书长、各位委员：

　　受主任会议委托，我委对省人民政府提请省人大常委会审议的《江苏省城乡规划条例（草案）》（以下简称条例草案）进行了审查，现将审查意见报告如下：

　　城乡规划是各级政府指导和调控城乡建设和发展的基本手段之一，也是政府履行经济调节、市场监管、社会管理和公共服务职责的重要依据。近年来，随着经济社会的发展和城市化进程的加快，城乡规划作为一项重要公共政策，其原有的管理体制、机制遇到了一些新的问题，原有的法规已经不能适应城乡发展的需要，亟需进行调整。江苏又是全国较早开展城乡规划全覆盖的省份，许多新情况、新经验迫切需要进行调整和规范。2008年1月1日施行的《中华人民共和国城乡规划法》在城乡规划管理体制、规划的制定、实施、修改等方面作出了许多新规定，需通过制定地方性法规进行细化和补充。

　　在省十一届人大一次会议上，张钧等10位省人大代表提出了“关于制定《江苏省实施〈中华人民共和国城乡规划法〉办法》的议案”（第37号），建议尽早立法。2008年7月，省十一届人大常委会第四次会议审议通过了该议案处理意见的报告。省人大常委会将制定《江苏省城乡规划条例》列入了五年立法规划和2009年的立法计划。今年以来，我委在听取省住房和城乡建设厅汇报的基础上，会同省有关部门在苏南、苏中、苏北等市县围绕立法中的重点和难点问题多次进行了调研，并召开了由省人大常委会立法咨询专家和省人大代表参加的征求意见座谈会，听取了专家和代表的意见和建议。在条例草案的起草和修改过程中，我委提出的在编制、修订和实施城乡规划的过程中扩大社会参与和群众监督、充分发挥基层组织在制止违法建设中的作用、切实解决配套服务设施建设、惩处擅自开挖地下室行为等许多意见和建议被吸收。我委认为，现在提请常委会会议审议的条例草案吸纳并体现了多方面的意见，结构较合理，内容较全面，与国家有关法律不相抵触，具有一定针对性和可操作性，总体上是可行的。同时，对进一步完善条例草案提出如下建议：[page]

　　一、要进一步明确制定和实施城乡规划的指导思想。城乡规划是各级政府统筹安排城乡发展建设空间布局，保护生态和自然环境，完善和提升城市功能，合理利用自然资源的重要依据。条例草案总则部分缺少制定和实施城乡规划应当遵循的指导思想这方面的规定。江苏人多地少、土地资源匮乏，城乡规划要体现节约用地的原则，优化利用土地与自然资源，防止城乡发展建设的盲目性、无序性；城市是人们赖以生存和发展的重要载体，城乡规划要以人为本，避免盲目扩大城市规模，进一步完善和提升城市功能，营造良好的人居环境；江苏历史悠久，历史文化名城和街区众多，城乡规划要充分体现对城市历史风貌和特色的保护，切实保护历史文化遗产和传统风貌，防止千篇一律。因此，我委建议在条例草案总则部分第五条后增加一条，作为第六条，内容为：“制定和实施城乡规划应当遵循城乡统筹、合理布局、节约土地、集约发展和先规划后建设的原则，完善和提升城市功能，保持城乡的地方特色和传统风貌。”

　　二、要加强对公共绿地等重要地块的规划的监督。目前城镇规划中有些地方对公共绿地保护不够，随意侵占的现象时有发生，部分人大代表和基层建议，在城市规划和建设中，各地人大常委会要加强对公共绿地的保护。从可操作性出发，人大常委会可以将公共绿地等重要地块的修建性详细规划作为监督重点。建议在条例草案第十六条后增加一款，作为第二款：“城市、县人民政府在审批公共绿地等重要地块的修建性详细规划之前，应当听取本级人民代表大会常务委员会的意见。”

　　三、建议对城市、镇规划区内城镇居民个人自建住房问题不作规定。城镇居民个人自建住房是指城镇居民个人新建、扩建、改建、翻建私有居住房屋。目前，我省城市、镇规划区内城镇居民建房仅限于危房翻建，不能新建私有房屋。条例草案规定城市、镇规划区内城镇居民个人自建住房的规划管理办法，由城市、县人民政府制定，会造成鼓励城镇居民个人建房的误解，因此，建议删除条例草案第四十三条第二款。

　　四、建议明确条例草案第52条中的有关部门。目前不少住户擅自将住宅改变为经营性用房，由此引发的矛盾比较多，群众反映强烈，条例草案对解决这个问题有所规定，但核发相关证件的部门还不够明确，调研中不少同志建议进一步明确有关部门。实践中，核发证件的部门主要是指工商、文化等部门，建议将条例草案第52条第三款“有关部门不得核发相关证件”中的“有关部门”明确为“工商、文化等部门”。

　　五、建议条例草案中有关农民自建住房的部分条款合并表述。农民自建住房核发建设工程规划许可证、规划放验线、规划核实等规划管理内容，散落在条例草案第43条、第46条、第49条中，可以合并表述，修改为：“农村集体土地上的农民自建住房的规划放线、验线，自建住房是否符合规划许可的内容，城乡规划主管部门可以委托乡镇人民政府进行。”

　　此外，条例草案还有一些文字表述也需要进一步斟酌修改。

　　以上报告，请予审议。

　　关于《江苏省城乡规划条例（草案）》

　　审议结果的报告

　　——2010年3月25日在省十一届人大常委会第十四次会议上省人大法制委员会副主任委员　王腊生

　　主任、各位副主任、秘书长、各位委员：

　　《江苏省城乡规划条例（草案）》已经省十一届人大常委会第十二次会议初次审议。委员们认为，为统筹安排全省城乡空间布局和各项建设，保护和合理利用各类资源，促进城乡经济社会全面协调可持续发展，制定该条例十分必要。同时，委员们在保障城乡规划制定的科学性和实施的严肃性、强化人大的监督作用以及维护公众合法权益等方面，也提出了不少修改意见和建议。会后，法工委书面征求了十三个设区的市人大常委会、部分省人大代表和立法专家的意见；在江苏人大网上全文公布了条例草案，并针对委员和代表们集中反映的问题以问答的形式公开向社会征求意见；同时，赴常州、南京、苏州、扬州及外省进行立法调研，广泛听取有关部门和单位的意见。在此基础上，会同环资城建委、省住建厅对各方面的意见逐一进行分析、研究，对草案进行反复修改。3月11日，召开了省有关部门参加的征求意见座谈会，就条例草案的修改内容征求各部门的意见。3月15日，省人大法制委员会召开全体会议对草案进行了审议。现将审议结果报告如下：[page]

　　一、关于城乡规划的科学性和严肃性

　　1. 有的委员和环资城建委提出，城乡规划要科学合理，能够体现城乡统筹和可持续发展的要求，草案缺少对制定和实施城乡规划应当遵循的指导思想的规定。因此，建议增加一条作为草案修改稿第六条：“制定和实施城乡规划，应当坚持以人为本，遵循城乡统筹、合理布局、节约土地、集约发展和先规划后建设的原则，协调城乡空间布局，改善人居环境和生态环境，促进资源能源节约和综合利用，保护耕地等自然资源和历史文化遗产，并符合国防建设和防灾减灾的需要，实现城乡经济社会全面协调可持续发展。”

　　2. 有的委员、代表和专家提出，应当充分发挥专家和公众在城乡规划制定中的作用，草案对此体现不够充分。因此，建议在草案第二十一条中增加两款作为草案修改稿第二十条第二款、第三款：“组织编制机关应当充分考虑专家和公众的意见，并在报送审批的材料中附具意见采纳情况及理由。”“省域城镇体系规划、区域性城镇体系规划、城市总体规划、镇总体规划批准前，审批机关应当组织专家和有关部门进行审查。”同时，建议在草案第四十条中增加规定：“城乡规划主管部门在审查过程中，应当根据需要组织专家评审”，作为草案修改稿第三十九条第三款的内容。

　　3. 有些委员和代表提出，有的地方随意变更规划，群众意见较大，草案第二十三条对规划修改程序的规定过于原则，没有针对性，条例应当对规划的修改规定严格的条件和程序，以维护规划的严肃性。因此，建议对草案第二十三条作如下修改：一是删去草案第二十三条第一款、第二款，增加一款作为草案修改稿第二十二条第一款，明确规定：“经依法批准的城乡规划应当严格执行，任何单位和个人不得擅自修改。”二是增加一款作为第二款，明确要求省域城镇体系规划、总体规划的修改，应当符合城乡规划法的规定，并按照条例规定的审批程序报批。三是增加一款作为第三款，明确规定：“有下列情形之一的，组织编制机关方可对控制性详细规划进行修改：（一）因总体规划修改需要对控制性详细规划进行修改的；（二）因实施国家、省和城市重点基础设施和公共服务设施、防灾减灾等重点工程项目需要修改的；（三）规划实施过程中经编制机关组织论证认为确需修改的；（四）法律、法规规定的其他情形。”同时，在第四款具体规定了控制性详细规划修改的程序。

　　二、关于人大对城乡规划的监督

　　1. 有些委员和有的地方提出，草案中未体现人大在城乡规划制定过程中的监督作用。因此，根据城乡规划法的规定，建议增加两款作为草案修改稿第十二条第一款、第二款：“省域城镇体系规划、城市总体规划和县人民政府所在地镇的总体规划，在报上一级人民政府审批前，应当先经本级人民代表大会常务委员会审议，常务委员会的审议意见汇总后交由本级人民政府研究处理。”“其他镇的总体规划在报上一级人民政府审批前，应当先经镇人民代表大会审议，代表的审议意见交由本级人民政府研究处理。”

　　2. 有的委员和环资城建委提出，一些地方对公共绿地保护不够，随意侵占的现象时有发生，人大应当将公共绿地等重要地块的修建性详细规划作为监督重点。因此，建议在草案第十六条中增加规定：“对于事关公共利益的修建性详细规划，城市、县人民政府在审批前，应当报经本级人民代表大会常务委员会审议，常务委员会的审议意见汇总后交由城市、县人民政府研究处理。”

　　3. 有的委员、代表和专家提出，历史文化名城、名镇、名村和历史文化保护区的专项保护规划十分重要，人大应当加强对这类专项保护规划的监督。因此，建议增加一款作为草案修改稿第十六条第三款，规定历史文化名城、名镇、名村和历史文化保护区的保护规划应当报经所在地城市、县人大常委会审议，并相应删去草案第十八条第三款中的有关内容。[page]

　　4. 有的委员和地方提出，对城乡规划实施的情况人大要加强监督，必要时人大可以作出决议、决定，督促政府及其有关部门实施好规划。因此，建议在草案第五十四条中增加规定：“地方各级人民代表大会常务委员会或者乡、镇人民代表大会根据需要，可以作出相应的决议、决定。”

　　三、关于在城乡规划实施中对群众合法权益的保护

　　1. 有的代表和委员提出，有的住宅项目对于小区的配套设施不能按期建成，使群众利益受到侵害，条例需要明确同步建设配套设施的要求。因此，建议在草案第三十三条中增加一款作为第六款：“住宅项目的规划条件除了应当明确本条第三款规定的内容外，还应当明确同步建设的基础设施、公共服务设施的建设时序，并作为国有土地使用权出让合同的内容。住宅项目的建设单位应当按照国有土地使用权出让合同的规定同步建设基础设施、公共服务设施。”

　　2. 有的代表和地方提出，改建、扩建项目需要重新办理建设用地规划许可证的，应当要有程序性的规定，并对许可条件加以限定，以维护老百姓的利益。因此，建议在草案第三十六条中增加一款作为第二款：“城乡规划主管部门对改建、扩建项目在核发建设用地规划许可证前，应当采取公示、听证会、座谈会等形式，听取利害关系人的意见。不符合控制性详细规划的，不得核发建设用地规划许可证。因改建、扩建对利害关系人合法权益造成损害的，建设单位或者个人应当依法给予补偿。”

　　3. 有些委员提出，对草案第五十一条规定的建设项目申请变更规划许可的行为，应当严格控制。有的代表和专家提出，有的房地产开发项目在建设过程中，通过申请提高容积率、降低绿地率等，侵害群众利益，群众反映强烈，条例应当严格禁止此类情况的发生。因此，建议对草案第五十一条第一款进行修改，增加规定：“建设单位或者个人应当按照规划条件和规划许可的内容进行建设，不得擅自变更；确需变更的，应当向城乡规划主管部门申请。申请变更的内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。对房地产开发项目，申请变更的内容涉及提高容积率、改变使用性质、降低绿地率、减少必须配置的公共服务设施和基础设施的，城乡规划主管部门不得批准。”

　　4. 有的委员和专家提出，在城乡规划制定和实施过程中，应当充分发挥公众的社会监督作用。因此，建议增加一条作为草案修改稿第五十三条：“任何单位或者个人都有权对城乡规划的制定和实施提出意见和建议，就建设活动是否符合规划的要求向城乡规划主管部门查询；有权向城乡规划主管部门或者其他有关部门举报、控告违反城乡规划的行为，城乡规划主管部门或者其他有关部门应当依法及时受理并查处。”

　　四、关于对政府及其城乡规划主管部门的责任要求

　　1. 有些委员提出，对于农村村民自建住房，城乡规划主管部门应当方便群众，减少相关手续。环资城建委建议对多处涉及农村村民自建住房规划管理的内容合并表述。因此，建议增加一条作为草案修改稿第四十二条：“农村村民在乡、村庄规划区内农村集体土地上自建住房的，应当向乡、镇人民政府提交宅基地使用证明或者房屋权属证明、村民委员会意见、新建住宅相关图件等有效证明文件，由城市、县城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。”“农村村民在城市、镇规划区内农村集体土地上自建住房的，应当由城市、县城乡规划主管部门核发建设工程规划许可证，其需要提供的材料和办理程序，按照前款的规定执行。”同时，相应删去草案第四十二条中的有关内容和第四十三条。

　　2. 有些委员认为，草案第四十五条规定的三种规划许可的办理期限一律为六十日，期限太长，不利于提高行政效率。有的地方建议区分许可类别规定不同的办理期限。因此，建议对草案第四十五条作相应修改，缩短办理期限，规定乡村建设规划许可证的办理期限为二十个工作日，建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的办理期限为三十个工作日。[page]

　　3. 有的委员和专家提出，条例要强化对政府及其规划主管部门在城乡规划制定和实施过程中的违法失职行为的责任追究。因此，建议在草案第六十二条中对城市和县政府在城乡规划制定和实施中的违法失职情形予以细化；同时，增加一条作为草案修改稿第五十八条，规定城乡规划主管部门违反城乡规划法律、法规的情形以及应当承担的法律责任。

　　此外，还根据有关方面的意见，对城市设计、临时建设的使用期限等内容作了修改。同时，对草案作了部分文字、技术修改，并对有关条款顺序作了相应调整。

　　法制委员会已按照上述修改意见提出了草案修改稿，建议本次常委会审议后通过。

　　以上报告和草案修改稿是否妥当，请予审议。