上海调整公积金政策意在暖市
导读：
继去年8月以来两次调整贷款额度后，近日，上海市公积金管理中心又传出“正在酝酿提高公积金个人住房贷款额度”的消息，上海公积金贷款条件或将进一步放宽。
据悉，此次公积金调整，有关部门酝酿以每位缴存者为单位进行贷款，亦即一户两人交纳公积金的家庭，贷款总额将比原来以户为单位最高30万元的贷款额度高出不少。
上海复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授认为，提高公积金贷款额度，对目前楼市影响并不大，而是旨在改变预期，传达一个信号：“政府拟出台此政策意在‘暖市’。”
公积金放宽
一个月前，上海市公积金管理中心已将购买5年内次新房的公积金贷款成数，由原先的七成增加到八成。
“消除公积金沉淀，提高贷款限额应该是最直接也是最有效的渠道之一。”上海公积金管理中心政策法规处副研究员丛诚称，上海公积金利用率日趋下降的现状正有待合理化解。
“公积金制度是政策性的购房金融业务，主要目的之一就是对中低收入家庭住房给予金融扶持。”丛诚表示，一旦酝酿的新政通过，就意味着激发了一部分消费群体的热情。“这从一定程度上将对房地产销售起到促进作用。”
“如果这一消息属实，实质上就扩大了政策的受益面，将有利于自住需求者购房置业。”在搏邦地产副总经理蒋国雄看来，这体现了政府部门面对销售放缓的局面，意欲鼓励自住需求、促进上海房地产消费结构合理调整的思路。
蒋国雄表示，2005年政策的收紧使得二手房交易量持续下滑，市场已经进入一个比较理性的阶段，部分区域房价下调也给自住性购房者更大的选择空间。如果贷款额度可以达到60万元，那么，一套100万元以内的住宅通过组合贷款的方式，购买者相对容易承受，“这样可降低购房成本，应该对中低收入家庭更有帮助。”
中房华东指数研究院副院长陈晟表示，这可以将其与银行采用多种形式推出房贷新品、变相放宽房贷视为同一系列的调控措施，这一可能出台的新政策是对自住购房需求的扶持。
‘十一五’期间，上海还将进一步拓展公积金制度的覆盖面，”丛诚透露，将逐步取消现行缴存政策中对户籍、身份的限制；同时拓宽公积金使用渠道。此外，有关部门还在研究对组合房贷中的还贷次序进行调整，允许借款人使用公积金优先冲抵商业贷款。
“对购买中低价房、重大工程配套商品房的市民，除自筹资金外，将提供全额住房公积金贷款。”这是丛诚透露的另一个有助于拉动楼市的利好消息。据悉，目前上海市公积金管理中心的政策法规部门正在研究针对不同收入和家庭条件的购房者采取不同级别的公积金贷款政策。 [page]
陈晟也持相同观点，“政府对于公积金的管理应当实行差别贷款政策，把有限的公积金用在需要真正购房的市民中去，尤其是因重大工程而拆迁的中低收入居民可以多贷，这样才能保障中低收入群体的购房利益。”
政策不宜过“猛”
虽然“提高缴存额度，放宽贷款条件”的做法是提高公积金利用率的最有效途径，不过，仍有业内人士认为，最近有关公积金的相关政策在一定程度上提供了优惠，但目前楼市仍在较高价位运行，每次关于公积金的调整对于解决购房者的实际资金困难并无决定性作用。
尹伯成同样认为该项政策的信号意义大于实际意义，“对投资需求，公积金额度提高作用相当有限，对自住需求可能略有拉动。”
尹伯成认为，上海出台该政策更大程度上是希望通过政策传达一个信号——有关部门要暖市了，从而来改变观望者对后市的预期。
“上海是房地产调控的重点城市之一，政府部门不可能一下子出台很‘猛’的利好政策。”尹伯成告诉记者，春节以后，杭州出台了“购房入户”等暖市政策，但上海目前不大可能出台类似政策。
他认为，上海会逐步通过一些小政策来调节，“如果这些政策取得效果，那就不需要再采取其他政策。”
在公积金政策调整消息传出之前，上海市有关部门已透露出对房地产松绑的意思，如取消一些限制性的规定，并出台相应的鼓励消费的政策。
一位参加过上海市政协会议的房地产专家告诉记者，在会上，“宏观调控已经到位”的声音很高，部分参会人士甚至建议取消转按揭限制等众多限制政策。
默许正常投资需求？
上海市房地产经济学会副会长印堃华提出五项促进楼市回暖的建议。
业内人士认为，作为对上海市政府决策“智囊团”专家，印堃华的观点在某种意义上与上海市政府部门的想法比较接近。
印堃华认为，在目前市场持续低迷的情况下可以采取几项措施来激活市场：开放转按揭、扩大贴息贷款、重启退税政策、蓝印户口以及大力发展租赁市场等。
他认为，可将现在的贴息房价标准4500元/平方米提高到6500元/平方米。现在上海市中心区中低价商品房的价格为6000～7000元/平方米，提高贴息标准后，可直接让低收入家庭受惠。
他认为，市场上有多种渠道来规避转按揭限制，转按揭不如干脆放开。 [page]
对于投资型需求，印堃华认为，投资是需要鼓励的，对第二套住房收取重税的观点有待商榷。
一直以来，对宏观调控争论的焦点集中于如何处理投资需求的问题上。
尹伯成告诉记者，宏观调控的基本思路是打击投机、抑制投资、鼓励自住。去年以来，投资型消费大部分退出了市场，自住型消费占了主导。
“作为一个长期研究房地产的专家，我希望全中国的老百姓都能居者有其屋，但客观上来讲，我们还做不到。”印堃华说，能做到的是居者有屋住，应有一部分人租房住。
印堃华认为，上海的流动人口越来越多，打工者大部分租房，这需要有人出租，但不可能走老路，由国家来造房子用于出租，那只能用市场化办法。“要采用市场化的办法，就只有鼓励投资，要有人对房地产长期投资用来出租。我们需要鼓励投资，投资的背后也是自住型消费。”印堃华说。
业内专家暗示，除了鼓励消费之外，在接下来一段时间里，正常的投资行为也有可能被鼓励或被默许。
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