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小产权房屋买卖合同有效吗

2017-09-22法律快车整合|作者:未知 188人看过

  小产权房是民间约定俗成的一种称谓,并非是法律概念。对于小产权房合同往往只是村集体自制颁发的,不具有法律效力,不受到法律的保护。那么,小产权房究竟违反了哪些法律法规呢?下面法律快车小编就为大家整理了小产权房所违反的法律法规,一起来看看吧!

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  小产权房屋买卖合同是不合法无效的

  1、土地法。《中华人民共和国土地管理法》第二条规定:中华人民共和国实行土地的社会主义公有制,即全民所有制和劳动群众集体所有制……国家依法实行国有土地有偿使用制度。显然,在没有进行“有偿使用”的集体土地上进行商品房开发,是违反土地法的。第八条还规定:农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有。城市非农居民或者非本村村民购买集体土地上建设的“小产权房”,是变相地侵占农村集体土地,属于违法行为。

  2、城乡规划法。《中华人民共和国城乡规划法》第九条规定:“任何单位和个人都应当遵守经依法批准并公布的城乡规划,服从规划管理”。第十一条规定:“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门负责本行政区域内的城乡规划管理工作”。《村庄和集镇规划建设管理条例》第三十六条规定:“在村庄、集镇规划区内,未按规划审批程序批准而取得建设用地批准文件,占用土地的,批准文件无效”。集体土地上的“小产权房”通常是未经规划许可的。

  3、建筑法。《中华人民共和国建筑法》第二章第一节规定了:建筑工程施工许可,第二条规定了:建筑企业、勘察单位、设计单位和工程监理单位的从业资格等。“小产权房”的建设未经这些程序。

  4、房地产管理法。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十九条规定设立房地产开发企业,应当具备下列条件:

  (一)有自己的名称和组织机构;

  (二)有固定的经营场所;

  (三)有符合国务院规定的注册资本

  (四)有足够的专业技术人员;

  (五)法律、行政法规规定的其他条件。

  设立房地产开发企业,应当向工商行政管理部门申请设立登记。也就是说,从事房地产开发经营,必须具备两个前提,一是到房地产主管部门申请获得批准,二是到工商行政管理部门进行登记。 “小产权房”在房地产开发方面还违反了《中华人民共和国测绘法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《物业管理条例》、《房屋登记办法》等法律法规。

  5、安全法。《中华人民共和国安全生产法》第十条规定:生产经营单位必须执行依法制定的保障安全生产的国家标准或行业标准。而“小产权房”基本上是自主开发,缺乏相应的质量监管程序和手段,既无建设前的安全方案,也无建设中的安全防范,更无建设后的安全保证,无法保证建设中建设者的安全和建设后住房者生命财产安全。

  6、税法。在“小产权房”中,建设者逃税,房屋买卖也逃税,严重违反了《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税条例》、《中华人民共和国契税暂行条例》等。

  7、其他法律法规。如《中华人民共和国环境保护法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国档案法》等等。

  小产权房的分类处理

  由国土、住建两部委联合推进的小产权房整治只是针对正在建设、正在销售——也就是近两年新增的小产权房,而对于更多的早已有居民入住的“存量”小产权房,由于历史情况复杂,有关部门将会区分不同的情况分类研究、分类处理。

  未来可能采取的主要办法,就是把部分符合一定条件的存量小产权房,通过补办相关手续,缴纳相应的税费之后,纳入廉租房公租房经济适用房、限价商品房等保障房系列内;而对一些严重违反城市规划和土地利用规划,非法占用耕地和基本农田的,建筑设计施工质量存在严重问题的“小产权房”,则采取改建或者拆除的强制办法。

  原国家土地管理局规划司副司长郑振源认为,未来对小产权房的主要处理,无非就是转正和拆除两种措施。较为关键的是,需要尽快统一有关方面对十八届三中全会后关于“建立城乡统一的建设用地市场”的认识,在此基础上,再出台更为具体的政策措施,这样才能真正解决长期累积的小产权房问题。

  通过上面的法律法规可以知道,小产权房买卖合同、转让协议之类的,因违反法律、行政法规,因而是无效的。

  (责任编辑:小梅猫猫)

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