小产权房里的大问题
导读：
现如今，房子对于普通百姓来说，无疑是件大事儿。而一直处于尴尬地位的小产权房，更是拨动神经的敏感话题。日前，国土部有关负责人表示，今年国土部将联合相关部门，选择“小产权房”问题相对突出的城市，开展“小产权房”的试点清理，为全面清理“小产权房”做制度和政策准备。
一石激起千层浪，小产权
房何去何从，引人关注。什么样的房子是“小产权房”?购买“小产权房”存在哪些风险?“小产权房”再次被推到风口浪尖。就此，记者走访了市国土资源局和部分房产中介、房产市场，请专业人士为您解疑答惑。
身份模糊 由来已久
日前，记者走访了市国土资源局，地籍处的工作人员解释说，在我国法律上，没有“小产权房”这个词，而是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是占用农村集体土地建设，并向农村集体经济组织以外的成员销售的商品住宅。国家法律法规明确规定，城镇居民不得购买农村宅基地建房，不可以购买“小产权房”，对“小产权房”不予确权登记，它是事实上的无产权房，所以不受法律保护。
小产权房的出现已有10多年历史，有其必然性。起初是村委会给农民盖集中区、中心村和农民公寓时，把多余出来的房子私下卖掉，现在，小产权房也由最初满足拆迁农民和低收入者的基本住房需求，逐步异化为中高档房甚至别墅，成为少数人用来攫取暴利的工具。
三令五申 屡禁不止
有些人把购买“小产权房”当做一场豪赌，公务员、教师、银行等收入较高人群纷纷加入到购买队伍中，他们赌的是小产权房能转正，博的是转正后的暴利。“投资有风险，要想赚钱，有时候不冒险不行。”在一家事业单位工作的刘先生，去年购买了两套小产权房，价格还不足周边楼盘价格的一半。
大多数人是无奈地加入到“赌局”中。“一套大产权房，动辄几十万，工薪家庭哪能买得起?可孩子结婚等着用房子，你说咋办?现在这套80多平方米的小产权房，还不到20万元。就算只有使用权，也没别的办法了。”在马头附近的一个小产权楼盘销售处，正在看房的石女士无奈地说。来自峰峰的无房户小张跟记者算了一笔账：租房1000元/月，一年1.2万元，20年24万元，而20年后房价会成什么样子，谁也说不准。“一次性花二十几万元买套小产权房，住上20年本钱也赚回来了。”[page]
日前，记者咨询了数家房产中介，一家中介负责人介绍，目前，他们手头掌握的小产权房多集中在城市南部一带，价格一般已经涨至每平方米2000元以上。从销售情况看，小产权房销售量在逐步增加，热销的最大优势就是便宜，价格低于正规楼盘一半甚至更多，这足以吸引众多购房者。尽管没有产权证，但在城市房价高涨刺激下，许多人还是会争相购买。虽然国土部门三令五申，但小产权房凭借其低价位的绝对优势及政策法规的模糊不清，一直在合法与非法之间猛打擦边球，屡禁不止。
价格便宜 暗藏风险
维民权律师事务所的毛明媚律师提醒消费者，“小产权房只具备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的合法性质。由于小产权房的相关手续不齐全，无法获得房管等部门颁发的相关证照，无法办理合法的产权手续，购买后不能合法办理转让过户手续。由于小产权房不受法律保护，购房者在购买和使用小产权房的过程中，一旦遇到一些问题，自身权益将无法得到保障。因此，购房者最好不要购买小产权房。”她分析了购买“小产权房”的五大风险。
风险一:办不了房产证，没产权。“小产权房”是建在集体土地上的，不允许对外销售，不受法律保护。也就是说，购买这样的房子拿不到国家发给的产权证。
风险二：拆迁难补偿。看似便宜的“小产权房”，除了不能办理房产证外，实际上它还属于在政府规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，那么购房者就可能面临“钱虽付了，房子没住几年也没了”的窘境。因为从法律上说，买卖双方都有一定的过错责任，买房者明知小产权房是违法的仍然购买，也应承担一定的过错责任。
风险三：质量难保证。房屋质量没人监督，一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。此外，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题。
风险四：遇到纠纷不受法律保护。小产权房一旦出现质量问题，以及面积缩水、交房不及时等问题，业主很难维权。因为现行法律法规是针对产权人的权益保障进行规定的，业主在法律上指的是房屋产权所有人，小产权房无法登记备案，购房人也不具备业主身份，所以无法行使业主权利，其购房合同在法律上也是无效的，即使起诉到法院，法院也可能不受理或驳回。
风险五：由于缺乏产权，购房者只能与房东通过签订协议，来保证所属权属，双方交易相对简单。此外，未来在遗产继承时也会遇到许多麻烦。 记者王鹏[page]
小产权房试点清理方案能否征求民意
有关部门表示要清理小产权房，终于让这个久拖不决的问题明朗化了。采取试点清理的方式，相信也会得到舆论认可，因为小产权房成因复杂，牵扯面广，必须要谨慎操作，先行试点，只有在试点的基础上制定统一治理方案，才可能实现法律与民意的平衡。
但是，在笔者看来，即使是试点方案也应该问问民意，而不能是政府部门单方面行动。如果试点方案不问民意就实施，不但试点清理小产权房的效果会打折扣，而且还有可能让本来就复杂的问题更加复杂化、扩大化。有关部门目前只是表示，按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。但究竟如何进行清理，公众云里雾里。因此，正在研究中的试点城市名单和试点方案成稿后，首先应该征求民意而不是立即操作。
从现有法律来看，小产权房的确是“非法产品”，不受法律保护，但我们要看到，小产权房已经不是一个简单的法律问题了，而是一个与体制、机制有着密切关系的政治、经济、民生问题。不能只从法律上来审视小产权房问题，也不能直接用法律之剑搞“一刀切”。
据悉，全国小产权房面积将近60亿平方米，有的城市小产权房所占比例将近一半。这就提醒我们，设计小产权房清理方案时，征求民意是不可缺少的环节。笔者以为，即使是试点，也会触及部分人的利益，试点人群的利益同样需要考虑，理应公开试点方案，给予每个人表达意见的机会。
■新华
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