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如何突破小产权房法律问题

法律快车官方整理 更新时间: 2019-11-17 05:30:37 人浏览

导读:

“合法转正”有了先例“说白了,给小产权房一个合法的身份,就可以把市场交易由暗转到明,更好地保护当事人的合法权益。我个人认为,不能轻易认定小产权房买卖无效。”就在法官们对小产权房纠纷争得面红耳赤时,郑州大学法学院一名教授说。这名教授说,现行的《土地

  “合法转正”有了先例

  “说白了,给小产权房一个合法的身份,就可以把市场交易由暗转到明,更好地保护当事人的合法权益。我个人认为,不能轻易认定小产权房买卖无效。”就在法官们对小产权房纠纷争得面红耳赤时,郑州大学法学院一名教授说。

  这名教授说,现行的《土地管理法》规定,“农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”,因而小产权房也就始终游离在房地产业市场交易的边缘。

  其实,涉嫌违法的小产权房在郑州曾经有“合法的转正”。

  去年12月27日,郑州市房管部门依照《物权法》的有关规定,为郑州市金水区宋砦村村民宅基地所建房屋集体办理了房产证。宋砦村位于郑州市天明路北段,面积0.6平方公里,村里有600多名村民。宋砦村负责人说,原来村民持有的是宅基地证,属小产权证,可以在集体内部成员之间转让,但不得向非集体组织成员转让,所以,不管村民的房子值多少钱,都是不能量化的。有了房产证,村民的房产可以量化,房产属于村民的私有财产,可以按市场上的房产价值去量化、去交易,村民的小产权房变成了大产权房。

  这得益于他们“下手”早。宋砦村负责人颇为得意地说:“其他村庄的小产权房,恐怕不好办房产证了。”这位负责人介绍,早在1997年,宋砦村所有的土地全部由耕地转为国有工业用地,这为宋砦村民获得房产证创造了条件。否则,按照国家规定,耕地只能归属集体所有。由于宋砦村是郑州市10个新农村建设示范村之一,因此,作为“城中村”改造的一种新模式,宋砦村向郑州市房管局等部门提出了申领房产证的请求,并最终获得批准。

  据介绍,郑州市有关部门曾做过初步统计,在郑州市区,至少有5万人花较少的钱通过购买小产权房解决了住房问题。

  郑州市的风雅颂小区就是典型的小产权房社区,在这里买房居住的市民有上万人。有市民在网上发表评论说:“如果多几个风雅颂小区,就会有更多的住房困难户有房住,房价自然就降下来了。”

  暴露出的法律冲突

  在法律界人士看来,在小产权房问题上有三大“悖论”:在钱不多的购房者心里,该不该买便宜的小产权房是个悖论;而对于小产权房开发商来说,则存在国家政策开“绿灯”,但当地政府及有关部门亮“红灯”,无所适从的悖论;而《宪法》原则和《土地管理法》条文冲突,集体土地不能和国有土地一视同仁的法律悖论,再次凸现中国司法进程的困惑。

  河南天昭律师事务所律师王春民认为,从法律的效力层级上看,《土地管理法》第六十三条的规定与《宪法》的相关规定相矛盾。虽然《土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”,但是,我国《宪法》第十条第四款后段明确规定:“土地的使用权可以依照法律的规定转让”。该条虽然要求“依照法律的规定”进行移转,但依照法律解释学的体系解释方法,根据该条的上下文意来判断,这里所称的法律应当是对转让的程序进行规范和调整的法律,而不包括实体上的限制。该条从体系上分为四款,第一款规定了国有土地,第二款规定了集体所有土地,第三款规定了土地征用,第四款对土地转让作出了规定。

  “这就是说,在整个这一条上,立法者是对国有土地和集体所有土地作出了明确的区分,逐款加以规定。” 王春民认为,在此种情形下,不作区分地提及土地使用权,当然是包括国有土地使用权与集体所有土地使用权这个整体的,这是《宪法》条文中的应有之义。所以,《土地管理法》的规定是与《宪法》的立法宗旨相背离的,而基于“上位法优于下位法”的基本原则和《立法法》第七十八条的规定,应当认为农民集体所有的土地的使用权是可以转让的。

  “十七届三中全会关于农村土地问题的决议,再一次把社会关注的目光吸引到了城市的小产权房问题上。” 河南农业大学法律系主任杨红朝说,“小产权房”是对当前滞后的土地制度所导致的非理性房价的一种本能的反叛,是房地产市场所催生的“自生自发的秩序”,虽然不合法,但却具有合理性,能带来多方共赢。它在能为一部分社会群体解决迫在眉睫的住房问题的同时,也为众多的开发商寻找低廉开发成本创造了可能,同时还帮助政府解决了部分居民的住房问题。

  杨红朝认为,《物权法》规定,建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的,该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。所以,从《物权法》角度看,地随物走,买了房子,应该享受相应土地权益,但现行的《土地管理法》又不允许集体土地上市交易,这个问题只有等相应的法规、政策出台来解决。

  郑州拟出台意见防止“同案不同判”

  “在国家没有相应的法规出台之前,郑州中院即将出台内部审判指导性意见,以便规范处理进入诉讼程序的与小产权房纠纷相关的案件,防止出现‘同案不同判’的现象。”郑州市中级人民法院副院长王志民在接受记者采访时明确表示。

  王志民说,郑州中院明确要求全市两级法院在审判实务中注意处理小产权房问题的原则性规定。即:遵守法律法规、符合国家政策,以人为本、保护各方当事人基本居住生活条件、有利于社会稳定、促进当地经济发展和改善民生。对于不同用地性质、不同历史时期建成、不同情况的小产权房要区别对待,包括考虑到把乡镇企业用地、乡村公共利益设施用地上的小产权房与宅基地上的小产权房区分开,把符合城市规划区内的小产权房与规划区外的区分开。

  王志民说,在审理小产权房买卖纠纷案件中,郑州两级法院一般是按以下具体意见操作的:

  一、在本集体经济组织内部成员之间买卖小产权房的,一般可认定其买卖有效,因为该民事行为不违反法律、法规和禁止性规定;向本集体经济组织外的人员出卖小产权房的,一般应认定其买卖行为无效。但有以下情况的,应根据具体情况分别予以认定处理:一是购买人在买房后已经迁入本集体经济组织的;二是出卖人已经成为城镇居民的;三是出卖人有多处房产或该农村住宅为多层建筑自留有居住房屋的;四是因分家析产、离婚、遗产继承等引起的小产权房的流转纠纷等;五是对历史原因形成的小产权房,要区分不同情况,妥善处理。

  二、对凡是非法占用耕地、不符合土地利用规划而建设的小产权房所进行的流转关系应认定为无效。 [page]

  三、注意小产权房与其它形式产权房的区别。小产权房与商品房(含未进行产权登记的商品房)、经济适用房、限价房、廉租房、公有住房等,在产生的原因、产权的性质、使用的范围上有着明显区别,因其流转而产生纠纷也应区别对待。

  王志民表示,郑州市两级法院在处理小产权房案件上,要在现有法律法规的范围内,既要维护法律的权威,又要充分考虑有关政策规定,以遏制小产权房的发展势头,促进社会稳定发展,时刻体现人文关怀,处处以人为本。

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