前 言

日前，广东省人大正在就修订《广东省物业管理条例》广泛征求意见。为适应开门立法、民主立法的需要，我们在集中全省各地业主意见的基础上，借鉴全国其他省市和香港地区的相似立法，历时三个多月，归纳整理出此部反映业主自治心声，切合广东实际，旨在构建和谐社区的《广东省业主自治条例》（业主建议稿）。由于水平有限、时间仓促，建议稿肯定存在不少缺点和错误，诚望各界批评指正。同时，希望社会各界继续提出宝贵意见，以作进一步的修改,供立法机关参考。

在此，我们期望得到各位人大代表、政协委员和社会各界的理解和支持，征集签名后向人大、政协提出法案和提案，争取早日制定一部符合广东实际和时代需要，领先全国的《广东省业主自治条例》。我们更希望在此基础上，向全国人大提出一部《业主自治法》草案。

总策划：孙威力

编写：广东君之杰律师事务所周玉忠律师

工作支持：伍嘉穗、习建华、张忠、吴画、唐湖湘

专家指导：中山大学公民社会中心朱健刚博士、中山大学法学院副院长、博士生导师周林彬教授、暨南大学法学教授戴霞、法学硕士周百灵律师、省民盟副主委、省政协委员王则楚、越秀区人大代表、市政协委员、经济学硕士吴名高。

特别感谢胡国剑律师；感谢叶春生、王文和、刘建中、易勇、随慧、冯东生、余丽虹、师笑天、宋红、黄山松、刘文君、黄远华、覃广南、邱健、黄乃明、杨文慧等广大业主提出的宝贵意见。

电子邮箱：guangzhoulawyer@163.com 020-33181857

注：黑体部分为原草案增加或者修改部分，仿宋体字为起草说明。

广东省业主自治条例（业主建议稿）

——《广东省物业管理条例》业主版

第一章 总 则

第一条 （立法宗旨与目的） 为了维护业主的合法权益，保障业主自治，发展城市基层民主，构建和谐社区，提高物业服务水平，根据有关法律、法规，结合本省实际，制定本条例。

起草说明：业主的合法权益受到侵犯是个不争的事实，维护业主的正当权益，应是本条例立法的首要目的。维护业主权益，唯有切实加强业主自治。自治既是维权的现实需要，也是执政党实践“三个代表”、“以人为本”、“执政为民”“科学发展”，实施依法治国、民主执政、构建社会主义和谐社会的客观要求。《居民委员会组织法》、《村民委员会组织法》均在第一条宣示发展基层民主，彰显了我党为民主而奋斗的一贯主张。1998年国务院《关于进一步深化城镇住房体制改革加快住房建设的通知》中就指出：“建立业主自治与物业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制”。

广东，作为中国改革开放的先进地区，1998年出台的《广东省物业管理条例》曾经开全国先河。21世纪初拟出台新的《条例》没有理由步其他省份的后尘。唯有如此，立法上的先进性才能体现广东改革开放排头兵形象。

正如温家宝问题所言，社区是城市的细胞。不断传来的物业危机、社区暴力升级的消息，凸现了旧的城市治理框架已经不能适应现代城市新兴社区。以产权为联系纽带的业主通过自治方式产生代表自己利益的组织，这种组织在当前多元化的社区中发出自己声音，和谐才能期待。

提高物业服务水平，物业企业、业主、政府达到多赢的共同愿意，将此定为本条例的追求目标，有一定的现实意义。

第二条（适用范围）本省行政区域内的业主自治及物业管理活动适用本条例。

起草说明：片面强调物业管理有忽视业主自治这一更为重要的一面，应突出业主自治的重要性,体现业主自治是本条例的主要内容,物业管理是为业主自治是辅助部分。国务院《物业管理条例》已经将业主自治和物业管理共同规定在一起，事实上已经将“业主自治”包括在物业管理范围之内。

将物业管理企业向业主提供的小区公共服务定义为“物业管理”不甚恰当。在当代中国，一提管理，人们便会想起到管理者的傲然和冷漠。事实上，小区的物业管理企业是应业主之邀前来，接受委托，根据需要，赚取利润，提供物业服务的。多年以来，我们已经习惯将此称为“物业管理”，虽然如果我们从此将“物业管理”改为“物业服务”，对于纠正人们对此的误解是有一定帮助作用，做到“名正言顺”，但是《物业管理条例》已经如此规定，在此，我们尚且以此称之。

业主入住是物业服务的起点，没有业主的入住，物业服务无从谈起。没有业主自治的授权，物业服务也难有合法性可言。可见，物业服务是业主自治的结果，业主自治是物业服务的根本和前提，业主自治是主要方面，物业服务是次要方面。因此，条例应当突出业主自治工作的重要性。

第三条（业主自治、物业管理发展方针政策）各级人民政府应当将业主自治纳入工作规划，作为干部政绩考核的重要内容之一，积极支持业主委员会的成立，努力规范业主委员会的运作。

各级人民政府应当鼓励物业管理向社会化、专业化、市场化发展，提高物业服务水平，促进物业管理行业的健康发展。

各级国家机关、国有企事业单位需要接受物业管理服务的，应当通过公开招标的方法选聘物业管理服务机构。

起草说明：落实科学发展观、建设和谐社会是人民的期望，也是政府矢志不渝的奋斗目标。目前的城市中的大量人口均居住在社区中，通过业主自治达到社会和谐是目前的必然选择。可见，业主自治工作无疑是政府工作的重要组成部分，已经引起社会各界的广泛关注，应当纳入各级政府的工作规划。就业主委员会的有效成立和规范运作而言，由于没有纳入各级干部政绩的考核范围，相关部门、个别领导对于业主委员的成立、业主自治工作的开展没有紧迫感。就广州市而言，近4000个小区，仅成立400个业主委员会，按现在的进度，何时才能普遍建立业主委员会是个十分严重问题。没有业主的自治组织，业主自治便失去了基础。根据中国“领导重视程度与工作落实进度成正比”的国情，将业主自治工作纳入政府工作计划和干部考核内容，一定会对业主自治工作的进一步开展有着相当大的促进作用。

现在的物业服务企业,一般依附于小区的建设开发单位,唯开发商低马首是瞻,唯建设单位利益是从表现十分突出,其社会化程度较低。鉴于其提供的物业服务目的主要是为了最大限度地保障开发商获得最大利润，存在房屋销售即将结束物业服务质量下降或者不提供服务的潜在风险，其专业化的追求欲望不高。由于物业服务企业的服务授权大多来自建设单位，而非来源于通过市场，不是通过招投标手段取得，物业企业之间难以形成竞争，公平、公正的市场环境无从形成，这与自由市场经济的改革取向不符。因此，物业服务应当向社会化、专业化、市场化发展，引入市场竞争，物业服务立法应当明确这一方针。

越来越多的国家机关、国有企事业开始实行物业服务，这一行政权力笼罩、由社会公众资源支付的物业管理大蛋糕正越来越大。在腐败高发的现实困境下，国家机关、国有企事业单位实行物业服务若不强行推行公开招投标，引入防腐机制，将此块交由市场决择，势必将为权力寻租制造很多机会。实行公开招投标是防止腐败和推进市场化改革和形成行之有效的方法。所以，本条例有必要规定，国家机关、国有企事业单位的物业服务必须实行招投标，并在法律责任篇中规定了违反该规定的处理方式。

第四条（物业行政主管部门） 省人民政府建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。

市、县（区）人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

建设、规划、市政公用、环保、公安、城管执法等相关部门应按各自职责配合做好物业管理工作。

业主委员会、业主委员会联合会的登记工作由各级民政部门负责。

起草说明：物业服务工作本身如物业管理区域的确定，物业服务资质的授予、物业服务违法行政处罚的作出，一直由建设（房地产）部门负责。加之，物业服务又相当复杂，涉及规划、国土资源个等多个政府部门行政公权力的行使。现行各地物业行政主管工作有的交由房地产行政主管部门，有的交由建设行政主管部门，有的则实行合并。因此，对物业服务工作确定一个主要行政主管部门而且规定其他相关部门予以协助是必要的。这也符合之前我们的一惯做法。

但应当明确的是，业主自治工作本身不需要行政主管部门。就象（村）居民委员会、（村）居民大会或者代表会议处理自治范围内的事务同样不需要行政主管部门是同一道理。现行国务院《物业管理条例》以及各地的立法均将建设（房地产）行政主管部门作为业主委员会以及业主自治工作的行政主管部门，这一做法不够科学，值得商榷。

应当看到，房地产（建设）行政主管部门既是建设单位——开发商的行政主管部门，也是物业服务企业的行政主管部门，现在的《物业管理条例》又将其确立为业主自治工作的主管部门，将三个将性质各异，存在原则性利益博弈的主体交由一个行政部门主管，行政部门的中立性和超然地位无法保证。在业主、业主委员会明显处于弱势的状况下，这种“主管”更让人不放心。

业主委员会、业主委员会联合会的登记工作，属于社会团体法人资格登记，归属民政部门管辖。此等事关业主自治、而与房地产本身不直接关联的事项，可以交由与房地产业无太大关联又具备民间组织登记管理职能的民政部门管理较为妥当。

第五条（市级房产主管部门职责）市级房地产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作：
　　(一)贯彻执行有关物业管理的法律、法规和规章。
　　(二)负责物业管理企业资质管理。
　　(三)负责物业管理招投标活动的指导监督。
　　(四)负责指导、协调、监督本市城区物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用。
　　(五)负责本市城区内物业管理区域的划分争议的处理。
　　(六)受理物业管理投诉、查处物业管理违法案件。
　　其下设的物业管理处具体负责日常工作。

第六条（县级房产主管部门职责） 县（区）级房地产行政主管部门负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作：
　　(一)贯彻执行有关物业管理的法律、法规和规章。
　　(二)组织召开首次业主大会。
　　(三)监督物业承接、交接工作和物业用房的使用。
　　(四)负责业主大会、业主委员会有关资料和物业服务合同的备案管理。
　　(五)受理物业管理投诉。

县(市)物业管理行政主管部门除前款规定的职责外，还应承担本辖区物业管理招投标活动的指导监督，指导、协调、监督专项维修资金的管理和使用，物业管理区域的划分和物业管理违法案件的查处工作。

起草说明：由房地产行政主管部门作为业主委员会的主管部门的提法不够科学，业主委员会作为自治组织，无需行政部门强行管制。前已述及，此等做法实在不妥。考虑到《物业管理条例》已经如此规定，地方性立法暂且依法治统一原则保留这一不当做法。另外，将召开首次业主大会、监督物业用房的移交、受理投诉等具体工作明确由县级房地产行政部门负责，对于克服官僚主义也会有一定好处。

第七条 （宣传部门、社会组织、政府职责）新闻媒体应当充分发挥监督作用,为做好业主自治工作营造良好舆论环境。其他社会组织应当支持业主的正当维权活动。对于业主维权工作以及物业管理工作中的先进单位和个人，各级人民政府应当予以表彰。

起草说明：现实生活中，一些损害业主的权利甚至于暴力事件发生后，新闻媒体迫于利益集团的压力不敢报道或者不能报道。这严重损害了新闻自由和公众的知情权，助长了犯罪分子的嚣张气焰，影响了社会稳定，党和政府的光辉形象也因此遭到破坏。

业主们的正当维权行动是合法的、正义的行动，与政府建设和谐法治社会的利益诉求是完全一致的。业主的正当维权行动实质上也是对国家追求公平正义价值的一种支持，是帮了国家的忙，不是添乱。各级人民政府对于业主维权工作的先进个人理应给予表彰。

购买住房成为业主是绝大多数城市居民一辈子的梦想，没有人比业主更期望社区和谐，对于习惯于逆来顺受的中国人民更是如此，不到忍无可忍、万不得已是决不会下最后决心维权到底的。同时，购房也是一种消费行为，只是此种消费可能需要耗尽我们的一生的努力。各级消费者协会这一固有的维权渠道，在业主维权领域，尚有进一步发挥自己维权功能的潜力。除了消费者协会外，其他如律师协会及律师事务所、公证协会及公证处等其他社会组织对此也应当予以支持。唯有如此，在业主权益屡遭损害的情况下，业主权益的维护才有希望，社会才能呈现和谐态势。[page]

第八条（党的支持与领导） 中国共产党在城市的基层组织，按照中国共产党章程进行工作，发挥领导核心作用；依照宪法和法律，支持和保障业主开展自治活动、直接行使民主权利。

起草说明：中国共产党作为执政党，正在带领全国人民建设宽裕型小康社会，实现中华民族的伟大复兴。党指出宽裕小康社会一定需要具备“民主更健全”这一特征。宪法规定，中华人民共和国实行依法治国，建设社会主义法治国家。走向民主与法治，是中华民族伟大复兴的不二选择。党的领导是社会主义事业的保证。离开了党的领导，业主自治工作将走上歧途。因此，业主自治工作不能脱离党的领导，党的领导有利于推进各项业主自治工作。因此，业主自治工作不仅不能脱离党的领导，而且更要加强和改善党对业主自治工作的领导。唯有如此，方能推进各项业主自治工作，实现建设和谐社区的目标。

第九条 （自治、指导、协调原则）业主、业主大会、业主委员会决定依法属于业主自治范围内的事项，不受任何单位和个人的非法干涉。
　　街道办事处、乡镇人民政府应当协助有关行政主管部门对物业管理活动进行监督，协调物业管理与社区建设之间的关系。
　　居民委员会、村民委员会和业主大会、业主委员会、物业管理企业应当依照各自职责，互相支持和配合，做好社区管理、社区服务与物业管理工作。

起草说明：确立业主自治范围内的事项不受非法干涉的原则与〈村民委员会组织法〉、〈居民委员会组织法〉相关规定相似。居民委员会、村民委员会、业主委员会作为自治组织，权力来源不同，自治范围各异，属于互相协作的平行主体关系。住房体制改革与房屋产权制度的变更是业主委员会出现的根本原因。与居委会的行政化性质和物业管理公司的服务性质相比，作为社区私人利益最忠实的代表，业主委员会在社区自治中无疑占据主导地位。以业主委员会代替或者干涉村（居）委员会的运作，或者以村（居）委员会代替或者干涉业主委员会的运作都是根本错误的，特别是在居委员会已经日益官方化的条件下更是如此。因此，在基层社区政治生态中，各种基层自治组织应当互相协作，共同贡献于和谐社区的建设。

第二章 物业管理区域的划分

第十条 （物业管理区域划分）物业建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时，应当向所在区（县）级房地产行政主管部门提出划分物业管理区域的要求。建设单位在销售物业时，应当将物业管理区域的划分情况予以公示。物业管理区域按照以下原则划定：

（一）新建物业按照建设用地规划许可证确定的红线图范围划定；

（二）自然形成并已经实施物业管理的区域，按照现有物业管理范围划定；

（三）分期开发或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备共用的且不可分割的，应当划定为一个物业管理区域；但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。

对物业管理区域划定有争议的，由市级人民政府房地产行政主管部门根据本条规定确定。

经划定的物业管理区域不得擅自变更；确需变更的，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权二分之一以上通过。

小区名称或者建筑物名称不得含有建设单位或者投资主体的字号。

起草说明：〈物业管理条例〉规定，物业管理区域的划分由各省制定。规定建设单位在办理规划许可证的同时，提出划分物业管理区域的要求，由房地产行政部门对此予以确定并由建设单位在销售物业时予以公示是必要的。物业管理区域的划分除了考虑小区客观情况外，还应充分考虑广大业主的民主宿愿。如果大部分业主认为，不同的物业管理区域可以合并或者分割更为有利的话，理应得到法规的尊重。

小区名称和建筑物名称一旦确定将成为地名，社会公众将永久使用。作为一项公共资源，建设单位利用了命名权达到了无偿宣传自己的目的，而其他包括业主及物业使用人在内的全体社会公众却被迫使用由建设单位钦定的名号。除了可能不方便生活、生产之外，由于这一风气的盛行，整个城市甚至整个国家不同地方的地名、建筑物名称趋同，城市本身的特质尽失，多样化受到破坏。

第十一条（物业管理区域与业主大会、物业管理企业之间的对应关系）一个物业管理区域成立一个业主大会，由一个物业管理企业实施物业管理，物业管理区域内地上、地下的建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理。但业主大会另有决定的除外。

起草说明：如果业主大会决定可以由两个以上物业管理企业管理的，属于自治范围内的事项，法律可以允许。有时由几个物业管理企业共同管理并不必然导致混乱。物业管理条例就规定物业管理企业可以将部分专门物业服务转包其他企业进行的规定。

第三章 业主自治组织

第一节 业主、业主大会、业主委员会的权利与义务

　 第十二条 （业主大会与业主委员会的概述）物业管理区域内全体业主组成业主大会，并选举产生业主委员会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益；全体业主也可组成业主代表会议，行使业主大会职责。

分期开发的小区，已经开发的部分可以先行成立的业主大会和业主委员会，但不得处分专属未开发部分的物业管理事项，后期开发完成的，业主大会和业主委员会应当逐步扩大。

后期开发的项目中，发生损害业主共同权益情形的，先期成立的业主大会和业主委员会有权予以制止和处理。

起草说明：业主户数较少时，全体业主组成业主大会；业主人数较大时组成业主代表会议，以利于业主大会的召开和决议的有效形成。在广州，有的小区人口多达几万人，成千户，有的小区业主是境外的，召开一次由全体业主组成的业主大会比登天还难。

在之前的立法中，法规规定了业主代表会议的户数最低数，这实际上并不符合业主自治的实际。在此，我们认为这一规定没有必要。全体业主自愿组成业主代表会议，行使业主自治权利的，也应当允许。

实践中，一些开发商借口分期开发、项目没有全部完成，拒绝成立业主委员会。香港地区实行各分期开发的项目分别成立业主立案法团的做法值得借鉴。

对于涉及未开发部分的物业管理事项，先行成立的业主大会和业主委员会不得损害未开发部分的业主的利益。鉴于分期开发的小区较为普遍，后期开发完成的，可以将先行成立的自治组织进行一步扩充，既避免了组织上的无用重复，也遵循了循序渐进原则。[page]

在实践中，一些公共设施有待于整个小区建成后方能投入使用，在此情况下，应当明确，先行成立的业主大会（业主委员会）有权对此进行制止和处理，以维护广大业主既包括已经入住的也包括以后可能入住的业主的共同权益不受损害。

　　　第十三条　（业主权利与义务）业主除享有国务院《物业管理条例》规定的权利外，还享有以下权利：
　　（一）向业主委员会和物业管理企业提出建议或者质询；
　　（二）有权提议召开首次业主大会会议，有权推选业主代表，并享有被推选权；
　　（三）依法使用物业共用部位、共用设施设备的权利；
　　（四）要求其他业主、物业使用人停止违反共同利益的行为。
　　业主除履行国务院《物业管理条例》规定的义务外，还应当配合、支持物业管理企业按照业主公约、物业管理服务合同和物业管理制度实施的物业管理活动。

业主应当通过建设单位、物业管理企业或者直接向业主委员会（筹备组）提供联系地址、通讯方式。建设单位、物业管理企业或者业主委员会应当为业主保密，不得利用业主的个人信息牟利。

起草说明：完善业主的权利与义务有助于解决实践中法律依据不足的问题。实践中，业主无从联络也是造成“一盘散沙”的重要原因，因此，有必要规定业主提供相应的联系方式的义务。由于在此规定了业主告知业主委员会通讯方式的义务，所以，在召开业主大会送达相关文件时，在无法直接送达业主的情况下，便可以留置送达或者向其物业使用人送达。

第十四条（业主大会职责、职权）　业主大会除履行国务院《物业管理条例》规定的职责外，还行使下列职权：
　　（一）决定物业管理区域内关系业主利益的重大事项；
　　（二）批准业主委员会章程；
　　（三）听取和审查业主委员会的工作报告；
　　（四）改变和撤销业主委员会不适当的决定；
　　（五）审核批准业主委员会的工作经费。

(六)决定是否改变本物业管理区域小区名称或者建筑物名称。

（七）决定是否批准涉及本物业管理区域公共配套设施、公共用地、物业管理用房的规划变更。

起草说明：完善业主大会的权利与义务有助于解决实践中法律依据不足的问题。

业主委员会作出的决定，业主大会有权撤销和改变，听取和审查业主委员会的工作报告、决定业主委员会的经费等，参照了人民代表大会和人民政府权限划分的规定，这显然有利于业主大会的民主决策和业主的意愿的尊重。

一个小区尚未诞生，开发商就为它起好了名。小区建成后，我们就一直使用这个名，无人提出异议。现在，越来越多的开发商认识到，在小区的具体名称前加上自己企业名称或者所开发的系列楼盘名，是个十分不错的选择。由于小区名称成了一个地名，包括业主们在内的整个社会不确定的公众，在日常生活工作中就不得不反复使用，直到永远。这样，不知不觉中，开发商就利用命名权达到了长期无偿宣传自己的目的。最可笑的是，有的开发商早已关门大吉，但其所开发的楼盘名称中至今仍然含有该开发商的大号。

现在看来，在小区的建设阶段，由开发商命名的确存在一定的合理性。但在小区建成入住、房屋产权大都已经过户至小业主手中，全体业主似乎亦无继续使用原小区名称的义务。从物权法的角度来说，由于物业的所有权人已经发生了根本的变化，而所有权人是有权决定自己的物业的名称的。因此，小区的全体业主们完全可以共同决定该小区的名称。当然，享有这一权利并不意味着所有的小区需要马上行使这一权利。其实，使用加有开发商企业名称的小区名称有时也会给业主们带来一些不便，比如，读写不易，偏离小区特点等等。另外，开发商既然从此获得了利益，是否应当给予业主们一些补偿呢？比如降低房价等等。

因本小区公共配套设施规划变更引起的纠纷层出不穷。现行小区规划变更往往将小区业主排弃在外，所谓的公示程序也流于形式。公共配套设施往往是业主决定是否购买该小区物业以及物业价值的重要因素之一。公共规划的任意改变存在极大损害业主权益的可能，因此，有必要赋予业主大会相应的决定权，以便于广大业主及时参与规划变更过程，也相应避免了建设单位与规划部门个别人员私下勾结损害业主权利的情形发生。

第十五条　（业主委员会的性质、义务、职责和法律地位）业主委员会是业主大会的执行机构，维护业主权益，具有独立的法人资格。业主委员会除履行国务院《物业管理条例》规定的职责外，还行使下列职权：
（一）召集业主大会会议，向业主大会报告工作；

（二）为业主大会续聘或者重新选聘物业管理企业做好相关准备工作，经业主大会批准和授权，代表业主与物业管理企业签订物业服务合同；

（三）组织业主委员会的换届选举，修订业主公约和业主大会议事规则；

（四）负责业主名册的登记和变更，督促业主、物业使用人遵守业主公约、按时缴交物业管理服务费用；监督物业管理企业履行物业服务合同，处理协调物业管理中的相关问题；

（五）配合街道办事处、社区居民委员会做好物业管理区域的社区建设工作；

（六）拟订物业共用部位、共用设施设备收益的管理、使用和分配方案；
（七）经业主大会授权，代表全体业主参加因物业管理活动发生的诉讼、仲裁，或者代表全体业主向行政部门请求处理，

（八）、经营、管理公共部位和共有设施，收入归全体业主所有；

（九）经业主大会批准，审议物业管理企业制定的物业管理区域内的管理方案、物业管理区域内配套工程和重大的维修工程项目年度计划；
（十）经业主大会批准，审议物业管理区域内物业管理服务费的收取标准。

（十一）法律、法规规定的职责或业主大会赋予的其他职责。

　业主委员会履行下列义务：
　 （一）执行业主大会的决议、决定；
　 （二）遵守和履行物业服务合同；
　 （三）对物业管理企业的合法经营和管理活动予以支持和配合；
　 （四）对物业管理企业不合法、不适当的行为予以监督制止。

起草说明：完善业主委员会的权利与义务有助于解决实践中法律依据不足的问题，特别是业主委员会法律地位的明确，更是有助于推进业主各项自治工作的进一步开展。〈物业管理条例〉回避了业主委员会的法律地位问题，地方性法规在不抵触的情况下可以先行规定。

村（居）委员会组织法规定，村（居）委员会具有独立的法人地位。公司法规定，３万元的注册资金、一个自然人即可成立具有法人地位的公司。而业主大会、业主委员会的的决定是代表全体业主的，作为城市中的“有产”阶层，虽然“房奴”不少，但每个业主的财富价值应当不会低于３万元，全体业主的财产至少在几百万元、有的甚至在几千万，大的小区甚至在十几亿，承担责任的能力比绝大多数公司和村（居）民委员会强得多。一些专家片面强调业主委员会不能独立承担法律责任，与事实不符。[page]

从另一层面来看，业主委员会、业主大会所从事的仅仅是物业管理范围内的事项，不能从事经营性的活动，不存在商业风险。即使发生诉讼或者仲裁事宜，大多也是因为业主利益受到损害所致，一旦进行仲裁或者诉讼程序，业主委员会即使不能胜诉，所承担的一般不过是诉讼或者仲裁费用。

更重要的是，业主委员会的一切行为均是在业主大会的授权及监督下进行，经过民主程序，符合自治规范的决定所引致的风险，广大业主理应承担，绝无怨言。这比起没有组织任人宰割、起诉无门、申诉无路要强得多。

另外、香港的业主立案法团具有独立的法人地位就是明证。近年出台的〈银川市物业管理条例〉等多个省市的地方性法规均已规定业主委员会经业主大会授权在物业管理范围内代表全体业主提出诉讼。最高人民法院的批复亦予以认可。这些情况表明，业主委员会作为独立主体参与社会生活、条件已经日益成熟。赋予业主委员会独立的法人地位呼之欲出、也势在必行。

明确业主委员会的诉讼、仲裁主体地位，经业主大会授权可以业主委员会的名义起诉、申请仲裁，请求行政部门处理，对于解决目前有关部门在此问题上的暧昧态度是必要的。

第二节 业主大会与业主委员会

第十六条（首次业主大会召开的条件） 尚未成立业主大会的物业管理区域符合下列情形之一的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会，选举产生业主委员会：

（一）已交付使用物业的建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的；

（二）首套物业交付使用满两年的；

分期开发的物业，先期开发区域内符合前款规定的，可以成立业主大会和选举产生业主委员会。

只有一个业主的，由其履行业主大会、业主委员会职责。
　　业主人数15人以下的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

起草说明：将不成立业主委员会的人数限定在15人以下是合理的，因为业主委员会的人数最多可以为15人。既然业主人数少于15人，不成立业主委员会问题不大。

业主人数在15人以下的，有的省份规定需要经过大家一致同意，才可以不成立业主大会和业主委员会，这没有必要。我们可以将其视为一个由15人组成的业主大会和业主委员会就行。

第十七条（符合召开首次业主大会条件的报告程序、筹备组的产生） 物业管理区域具备本条例第十六条规定情形的，建设单位、物业管理企业应当在三十日内书面报告物业所在地县（区）房地产行政主管部门；业主也可报告物业所在地县（区）级房地产行政主管部门。

房地产行政主管部门自接到报告之日起三十日内，应当会同街道办事处（乡镇人民政府）（村）居民委员会确定筹备组成员人数，组织业主推荐产生业主大会筹备组，指导召开首次业主大会。

业主推选业主大会筹备组业主成员，每一业主可选一人。如选出的业主筹备组人数过多，按推选人数多少从高至低依次确定筹备组业主成员。

业主大会筹备组由业主代表五至十五人组成，建设单位为业主的，应当派出代表参加筹备组的推选。建设单位拒不派代表参加的，视为放弃参加筹备工作，该名额由其他业主代表补充。

筹备组成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域公告。筹备组召开会议，应当邀请居（村）民委员会列席。

起草说明：有时物业管理企业更加清楚该条件，因此，应当将物业管理企业包括在应当报告房地产行政主管部门的主体之内。

筹备组应当全部由业主组成。建设单位作为业主之一，自然有权利也有义务参加筹备工作，也应当与其他业主一样被人推选为筹备组成员，而不是象以前一样自动成为筹备组成员。由于建设单位不参加筹备组的情况不少，应当规定建设单位拒不参加筹备组的，应当视为放弃权利，该名额由其他业主代表补充。

第十八条（首次业主大会的经费）首次业主大会的经费由物业建设单位承担，启动经费不得少于二万元，具体数额由县级物业行政主管部门根据小区规模核定。筹备组成立十日内，建设单位必须向物业行政主管部门预交该启动经费。启动经费在物业行政主管部门的监督下使用，多退少补。

建设单位拒不缴交的，县（区）级房地产行政部门应当作出限期缴纳决定；拒不缴交的，申请人民法院强制执行。

起草说明：首次业主大会没有经费召开是个普遍现象。建设单位通过销售物业获取了巨大利益，业主委员会的成立对于建设单位树立形象，进一步向市场获取利益存在好处。业主购买房屋已经支付了对价，成为了物业的所有权人，业主通过行使建筑物的区分所有权，成立业主大会、业主委员会这一公共参与的权利理应得到建设单位的配合和尊重。这也是业主购买房屋时的重要考虑要件。如果建设单位当初销售房屋时声称，业主入住后本小区将不会成立业主委员会，那么，它的房屋价格自然下降许多。可见，业主支付的房屋价格中就已经包含了建设单位今后帮助成立业主委员会的附随义务。因此，建设单位应当对成立业主大会和业主委员会应当承担起码的经费保障义务。成立业主委员会是保障业主自治，促进小区和谐的重要基础，也是政府工作的自然组成部分，行政部门应当承担相应的督导作用。

第十九条（建设单位、物业管理企业在筹备首次业主大会中的义务） 建设单位和物业管理企业应当协助业主大会筹备组工作，向业主大会筹备组提供业主名册、联系方式、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间、已筹集的专项维修资金清册等文件资料，并在物业管理区域提供相应的人力、场地支持。

应筹备组要求，房地产行政部门应当免费提供上述资料。

起草说明：建设单位和物业管理企业协助义务应当进一步的明确，实践中，许多小区的建设单位和物业管理企业就是以此手段阻碍业主大会和业主委员会的成立的。在法律责任篇中规定了罚则。建设单位和物业企业了解业主的联系方式，规定其向筹备组提供业主的联系方式有利于解决目前首次业主大会召开无法找到足够业主的情形出现。

房地产行政部门管理房地产交易、房地产证的登记发放、专项维修资金的管理等工作，对上述资料是最清楚的，也最权威。房地产行政部门的上述资料属于社会公共资料，在成立首次业主大会的过程中，规定房地产行政部门提供上述资料的义务有助于解决筹备组“找不到”业主的困难状况。

第二十条 （筹备组的职责）业主大会筹备组自成立之日起三个月内，在物业所在地房地产行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会指导下组织召开首次业主大会会议。[page]

业主大会筹备组应当履行以下职责：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（二）拟订业主公约草案和业主大会议事规则草案；

（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

（四）提出业主委员会委员候选人产生办法，公布候选人的名单；

（五）提出业主委员会选举办法，确定业主委员会候选人及业主委员会成员具体人数。

（六）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款（一）至（五）项的内容应当在首次业主大会会议召开七日前在物业管理区域公告。

第二十一条（业主委员会侯选人的产生）　业主委员会委员候选人由业主推荐产生，二十名以上（包括本数）业主可以推荐委员候选人，业主推荐委员候选人不够时，由筹备组推荐委会候选人。一个产权证只能推荐一名委员候选人。业主委员会实行差额选举，差额比例不得低于50%。

起草说明：业主委员会候选人全部由业主推荐产生，在业主推选候选人不够的情况下，筹备组才能推选候选人，以充分尊重业主的选举权，且实行不低于50%的差额选举，充分体现了民主。

第二十二条（投票权的确定） 首次业主大会会议的投票权，住宅物业业主的投票权按套计算，每套住宅计一票。　非住宅物业的投票权按建筑面积计算，200平方米为一票投票权，每超过200平方米再计一票，不足200平方米有单独房地产权证书的，可与其他业主合并计票，每满200平方米计一票，不足200平方米的,按其拥有的面积与200平方米的比例计算投票权。整个物业为非住宅用途的,平等计算投票权。

会所、停车场以及依法归全体业主共有的物业，不计投票权。

单个业主享有的投票权以不超过总投票权的20%为限，剩余投票权摊分至其他业主。

超过10%投票权的业主实行记名投票，投票情况向全体业主公布。

业主在第二次及其以后的业主大会上投票权数的确定以及本条例关于物业管理事项表决涉及投票权的，业主大会议事规则另有规定的，从其规定；没有规定的，从前款规定。

起草说明：由于住宅业主购房的目的主要是为了居住，小区建设管理的如何与其息息相关，该部分业主是小区的最重要主体，参加小区自治的热情比非住宅业主要高出许多。由于各套住宅之间面积相差一般不会十分悬殊，且追求安居乐业的目的完全一致，住宅投票权以此计算相对容易和公平。

如果整个物业全部用于非住宅用途的，都是商业性质，平等计算投票权是可行的。

会所、停车场以及依法归全体业主共有的物业，属于配套设施设备，其主要是为了配合住宅或者商业房屋而产生，不具有投票权是合理的。

单个业主的投票权过大，即一票独大的情况严重影响到业主大会的召开和业主大会的成立。单个业主拥有的物业面积过大，无非属于建设单位尚未出售或者某个业主出于经营的目的大量持有物业的情形。这些所谓业主持有大量物业并非为了居住而是为了赚钱，与广大小业主安居乐业的购房目的不尽一致。如果不加以限制，势必导致小业主的投票权形同虚设，小业主的自治意愿无从实现，自治变成了大业主的个人游戏，形式上的公平掩盖了实质上的不公平。

鉴于普遍存在的大业主干扰业主委员会选举以及业主大会召开的情形，有必要公开大业主的投票情况，以利于全体业主的监督。

一并规定今后业主大会的投票权，逻辑完整。若业主大会经三分之二多数同意改变的，应当尊重。

第二十三条（投票、送达方式） 业主的配偶、年满十八岁的子女、父母、兄弟姊妹等近亲属，持相关身份证明，可代为投票。

　　业主委托代理人参加业主大会会议的，应当出具书面委托证明。未成年业主由其法定代理人投票。共有权人由其中一个业主代表投票。

需要送达业主的，按以下顺序送达：

（一） 向业主本人送达；业主指定送达方式的，依其指定方式送达；

（二） 向其物业使用人送达；

（三） 向其物业处所送达，并在小区显要位置公告。

业主在规定的期限内对拟表决事项未提出不同意见的，视为同意。

业主大会对投票方式另有规定的，从其规定。

起草说明：简便投票程序，方便业主实现投票权。业主大会议事既要求至少二分之一以上的投票权才能决定，重大事项甚至需要三分之二以上投票权才能通过。鉴于目前业主的参与热情本身不高，不少业主将房屋出租，加上一些业主系境外的，联系非常不易。投票表决的可行性是落实业主自治的基本前提，如果业主大会折腾半年甚至几年，对于拟表决事项都无法作出决定，业主自治便成了一句空话。
　　第二十四条 （首次业主大会的议题）首次业主大会会议应当通过业主公约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会。

首次业主大会会议通过的议事规则，应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权的确定方法、业主小组的设立、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。

业主公约、业主大会议事规则自业主大会通过之日生效，并由业主委员会在物业管理区域内公告。

第二十五条　（业主委员会的成立要件）超过物业管理区域投票权总数的二分之一的业主参加业主大会的，选举有效。业主委员会委员候选人得票超过参加投票业主投票权的二分之一的，始得当选。当选委员人数不足时，由其他委员候选人按票数高低补任。

起草说明：《物业管理条例》没有规定业主委员会的成立要件。人民代表选举实行“半数以上选民参加，选举有效；候选人得票超过参加投票选民的半数以上，始得当选”的规定。参照选举法的相关规定，规定业主委员会的产生条件相当必要，这也将此与应当三分之地二多数投票权通过的议事规则等决议区分开来，有利于业主委员会的成立。

第二十六条（业主大会、业主委员会决定的范围、生效条件及救济手段）　业主大会、业主委员会作出的决定，不得与法律、法规相抵触，不得损害社会公共利益。

业主大会及业主委员会的决定、业主公约、业主大会议事规则对全体业主和物业使用人具有约束力。

业主大会及业主委员会的决定、业主公约、业主大会议事规则违反法律、法规的，物业所在地的县级以上房地产行政主管部门应当责令限期改正或者予以撤销，并通告全体业主。对于该撤销行为，业主委员会可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

起草说明：参照村民委员会组织法，村民会议的决定，对于村民会议，居民会议的决定，行政部门无权撤销，也不能责令改正，而只能通过召开会议的方式重新作出决定改变。但〈物业管理条例〉却规定了房地产行政部门可以撤销业主大会和业主委员会不适当的决定。行政法规对与村民委员会、居民委员会同属自治组织业主委员会的决定实行了双重标准，似有不妥之处。在现行法律框架下，赋予业主大会及业主委员会一定救济手段是防止行政不当或违法非法干涉业主自治必要救济措施。

规章属于最低层次的法律文件，根据立法法，规章属于执行法律、法规而制定，因此，与法律、法规不抵触便贯彻了法治原则。在人民法院的司法过程中规章亦只能供参照。属于业主自治的事项，业主大会（业主代表会议）、业主大会（业主委员会）的决定只要不抵触法律、法规就应当有效。

第二十七条（业主大会的召开条件） 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开,一般一年应当至少召开一次。有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：
　　（一）有20%以上业主提议的；
　　（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
　　（三）业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情形。
　　业主委员会未按照上述规定及时组织召开业主大会临时会议的，物业所在地市县（区）房地产行政主管部门应当督促业主委员会召开业主大会临时会议。业主委员会拒不召开的，由物业所在地市（县）、区房地产行政主管部门会同街道办事处（乡镇人民政府）组织召开。

起草说明：紧急情况下，业主委员会不予召开业主大会而必须召开的应急措施。因为业主委员会不起作用的时候，政府有义务保障业主的自治权力能够顺利行使，以弥补权力运行空档。

第二十八条（业主大会召开程序） 召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前将会议时间、地点、议程、议题等通告全体业主。
　　住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居（村）民委员会以及街道办事处（乡镇人民政府），并可邀请房地产行政部门指导。
　　业主委员会应当做好业主大会会议记录。

起草说明：业主大会的规范化。

第二十九条（业主大会的表决方式） 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，必要时也可以采取集体讨论与书面征求意见相结合的形式召开业主大会会议。
　　采用集体讨论形式时，业主数量较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选业主代表参加业主大会会议，并告知业主委员会。业主代表应当持有其所代表业主的书面委托意见。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议前，就业主大会会议讨论的事项书面征求其代表的业主意见。对需业主投票的，由业主代表投票，业主代表的投票视为其所代表业主的投票。到会业主代表所代表的业主持有的投票权数，应当超过该物业管理区域内业主投票权总数的二分之一。
　　采用书面征求意见形式时，应当将征求意见书送交每一位业主并及时在物业管理区域内公示。返回意见的业主所持有的投票权数，应当超过该物业管理区域内业主投票权总数的二分之一。

业主大会可以同时采取上述两种表决方式。

起草说明：只要业主愿意，业主代表就可以代表委托他的业主行使业主权利，如此，降低了业主自治的难度，有利于业主行使自治权。

便利的表决程序以符合现代小区的实际情况。由业主代表代表业主投票简化了业主投票权的表决程序，有利于业主大会的决定的顺利作出。

第三十条（业主大会决定的成立条件）业主大会作出的决定，必须经与会业主所持投票权数二分之一以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业、专项维修资金使用和续筹方案等重大决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权数三分之二以上通过。

起草说明：三分之二的多数投票权票通过决定是十分艰难的。但《物业管理条例》已经如此规定，亦属无奈。我们知道美国总统大选，鼓噪了一、两年，投票率又有多高。如果要求三分之二以上的投票率，世界上大部分民主国家也难以产生国这家领导人。村民委员会组织法第十七条规定：“召开村民会议，应当有本村十八周岁以上村民的过半数参加，或者有本村三分之二以上的户的代表参加，所作决定应当经到会人员的过半数通过”。香港业主立案法团有５％的业主提议，通过决定的投票权比例仅为30%，１９９３年前最高为50%，我们可以借鉴。
第三十一条 （业主委员会委员的条件）业主委员会委员应当从具备以下条件的业主中选举产生：

（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；
　　（二）遵守国家法律、法规；
　　（三）遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；
　　（四）热心公益事业，自愿为业主服务，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；
　　（五）具有一定组织能力，具备必要的工作时间。

（六）本人、配偶以及近亲属没有在本物业管理区域的物业管理企业、建设单位及其关联企业任职。

本人、配偶以及近亲属在本物业管理区域的物业管理企业、建设单位及其关联企业任职的，当选无效。

起草说明：为了保证业主委员会委员的廉洁性、公正性，应规定业主委员会成员及近亲属在建设单位、物业管理企业及其关联企业任职的，不得当选；已经当选项的，当选无效。

第三十二条（业主委员会人数、任期、组成、主任、副主任的产生方式） 业主委员会由5人以上15人以下单数组成，任期为三至五年，可以连选连任。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生主任1人、副主任1至３人。经业主大会同意，业主委员会可以聘请执行秘书，负责处理业主委员会日常事务。

起草说明：执行秘书制度有助于业主委员会的日常办公，否则，由于业主委员会成员均为兼职，业主难以找到业主委员会，不利于业主委员会与业主的联系和沟通。规定首次业主委员会会议产生主任、副主任，做到产生程序法定。

第三十三条（业主委员会的备案与登记）业主委员会自选举产生后成立。 业主委员会选举产生之后，应当及时在物业管理区域内公示。业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地县（区）级房地产行政主管部门备案。备案时应提交以下材料：[page]

（一）业主公约、业主大会议事规则；

（二）业主大会的会议记录和会议决定；

（三）业主委员会成员的名单和基本情况。

房地产行政主管部门应当在收到上述材料后十个工作日内发出备案回执并将有关情况书面通报物业所在地街道办事处、社区居民委员会、物业管理企业。

业主委员会备案后，可向（地）市级民政部门申请办理社会团体法人登记。登记主管部门应当在十个工作日内发给社会团体法人资格证书。

对于不予登记或者不予备案的决定，业主委员会可以复议或者诉讼。只要提供业主委员会已经合法成立的证据，业主委员会主任签字代表业主委员会进行复议或诉讼，人民法院或者复议机关必须受理。

起草说明：《物业管理条例》第十六条规定，业主委员会成立后向物业行政主管部门备案，前已述及，由房地产行政部门担任建设单位、物业服务企业甚至于物业管理协会，现在又让其担任业主委员会的备案主管部门，实在不妥。根据国务院《物业管理条例》的规定，业主委员会自选举产生时成立，房地产行政部门的备案不影响业主委员会的成立。备案制度更多是从行政管理的角度来考虑的。

为解决社会团体法人资格这一老大难问题，本条例将业主委员会登记职能划归民政部门。业主委员会自选举产生时成立，这与登记为社团法人是两回事，也与现行业主委员会成立与议事规则、业主公约捆绑通过相区别。业主委员会通过社会团体登记便取得社团法人资格。考虑到登记及备案机关不依法履行职责的情况仍然可能存在，应明确赋予业主委员会一定的救济手段。

现在，法院和复议机关存在“公章”崇拜，任何单位进行复议或者诉讼，唯公章可代表该单位。只要你加盖了公章就视为已征得你单位同意，如果没有加盖公章，就视为没有经过单位同意。在业主委员会没有备案、没有登记，未获得社会团体法人资格证书、还来不及刻制公章的情况下，如果业主委员会想起诉或者申请复议，法院及复议机关很可能因此将业主委员会据之门外。因此，需要规定，只要业主委员会提供其已经合法成立的证据，业主委员会主任可以代表业主委员会直接诉讼或者复议，待复议机关和人民法院查明事实后进行截断。

第三十四条（业主委员会、业主大会的经费）　业主大会和业主委员会开展工作的经费，以及业主委员会的补贴和和执行秘书的酬金，由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用由业主大会议事规则具体规定。

业主委员会的财务帐目应当向全体业主定期公布。业主个人可以向业主委员会查询。必要时，县（区）级房地产政部门有权指定法定会计机构对业主委员会财务进行审计。

起草说明：财务问题最容易导致猜疑和内部分裂。业主委员会本身也需要来自业主和政府部门的监督，在房地产行政部门已经成为主管部门的情况下，只能辛苦一下它了。

第三十五条（业主委员会委员资格的终止） 有下列情形之一的，经业主委员会会议通过，业主委员会委员资格终止：

（一）物业转让等原因不再是业主的；

（二）因疾病等原因丧失履行职责能力的；

（三）索取、收受建设单位、物业管理企业财物的；

（四）不遵守业主公约，不履行业主义务的；

（五）无正当理由连续缺席三次以上业主委员会会议的；

（六）任职期间有犯罪行为的；

（七）其他原因不宜继续担任业主委员会委员的。

业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起三日内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交业主委员会。

第三十六条（业主委员会委员的辞职、补选、重选）　业主委员会委员辞职，必须提前2个月向业主委员会或者业主大会提出书面辞呈。
　　业主委员会委员缺额按业主大会议事规则补选，但缺额人数达业主委员会委员半数以上的，应当召开业主大会重新选举。

　　经业主委员会或者20％以上业主提议，认为有必要增减或调整业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。

　　业主委员会委员资格终止或者被补选为业主委员会委员的，业主委员会应当在本物业管理区域内予以书面公告。

第三十七条（业主委员会的印章、帐户） 业主大会及业主委员会凭所在地房地产行政主管部门的备案回执，申请刻制业主大会和业主委员会印章，由业主委员会保管、使用。

已经备案的业主委员会向银行申请开立帐户的，各商业银行不得拒绝。

起草说明：银行帐号和印章是业主委员会开展正常工作的必要条件，应当保证。经过努力广州华夏银行已经同意业主委员会开立基本帐户。一般来说，业主大会也应当刻制一枚印章。

第三十八条（业主委员会的换届及移交） 业主委员会任期届满三个月前，应当召开业主大会选举产生新一届业主委员会。

原业主委员会应当在新一届业主委员会产生七日内将有关财物、文件资料、印章等移交给新一届业主委员会。

业主委员会任期届满前一个月，尚未召开业主大会产生新一届业主委员会的，业主可申请物业所在地县（区）级房地产行政主管部门会同街道办事处（乡镇人民政府）组织换届选举工作。新一届业主委员会产生之前，原业主委员会仍继续履行职责。

起草说明：为保持业主委员会工作的连续性，在任期结束时由县级房地产行政部门和乡镇人民政府的组织下开展换届工作，有一定的现实意义。《物业管理条例》本身没有规定业主委员会任期届满时而新的业主委员会没有产生时的如何处理，地方性法规对此规定，有利于业主委员会持续履行职责至新一届业主委员会产生时止。这与政府组织法具有相似性。

第三十九条（业主委员会决定的作出）业主委员会会议由主任召集，召开会议必须有过三分之二以上委员出席，作出决定须经过半数委员同意。票数相等时，由主任投决定票。

　 起草说明：业主委员会决策的便利化。业主委员会人数不多，召开会议相对容易，要求三分之二以上委员到位并不困难。

第四十条（业主小组的产生、职责）　同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元、楼层为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元、楼层的全体业主组成。
　　业主小组履行下列职责：（一）讨论业主大会拟讨论的事项；（二）推选业主代表出席业主大会会议，表达本小组业主的意愿。
　　业主小组会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。[page]

起草说明：业主决策的便利化。

第四十一条（业主委员会联席会议）　两个或者两个以上物业管理区域共用非市政道路或者其他配套设施设备的，应当建立业主委员会联席会议制度。业主委员会联席会议由街道办事处（乡镇人民政府）、区（县）级房地产管理部门、相关物业管理区域的业主委员会、居（村）民委员会、物业管理企业派员参加。
　　业主委员会联席会议由街道办事处（乡镇人民政府）、区（县）级房地产管理部门组织召开。

起草说明：加强不同物业管理区域的联系，促进资源共享和社区和和谐。

第三节 保障措施

第四十二条（因建设单位或者物业管理企业原因不能成立业主委员会的保障措施）除业主方面的原因外，符合本条例第十六条规定可以成立业主委员会而未能成立的小区物业建设单位、物业管理企业不具备评优评先、晋升资质的资格；逾期两年仍未能成立业主委员会的，建设单位、物业管理企业的资质下降一级；逾期四年仍不能成立业主委员会的，建设单位、物业管理企业的资质应降至最低级别。建设单位、物业管理企业资质年审时，主管部门应当听取业主委员会的意见。

县级以上房地产行政部门按房价的１％的比例提取业主委员会成立保障基金，在建设单位履行协助业主委员会成立义务后返还。

起草说明：建设单位、物业管理企业的阻挠是业主委员会不能成立的主要因素之一，为求得相对平衡，有必要将业主委员会的成立纳入到建设单位及物业管理企业的资质考评中来。与年度审验相对应，在对建设单位、物业管理企业进行资质审验时考虑业主委员会、业主的意见，有利于小区和谐。

设立业主委员会成立保障基金对于促使建设单位积极履行协助义务是必要的。作为经济动物，保障基金本身永远属于建设单位所有，只是为了保障业主自治的权利的早日实现罢了。一般情况下，只要建设单位愿意，业主又有这一需求，成立业主委员会不是难事，不会耗损太长的时间，建设单位大可放心。

第四十三条（业主维权代表的权益保障） 业主委员会筹备组成员、业主委员会成员以及业主代表在组织业主大会、选举业主委员会、代表业主依法维权活动中遭受人身和财产损害的，业主、业主委员会、社会各界可以声援、捐助，任何单位和个人不得破坏、阻挠和制止。

业主大会可以决定给上述人员购买人身、财产意外保险，或提供经济补偿和道义支持。

起草说明：因正当维权遭到建设单位、物业管理企业人身财产报复的事例数不胜数。

Ｇoogle一下“业主被打”新闻，相关新闻达数1,440,000条，就在不久之前，广州某业主在筹备业主委员会的过程中在家中被打，整个脾脏被摘除，令人无比心寒和震惊。业主大会给予上述人员购买保险、给予道义和经济帮助完全必要，社会各界的支持也必不可少。否则，维权的业主遭受迫害没人“可怜”，所有业主的共同权利将成“零蛋”。

第四十四条（行政及司法保护） 业主、物业使用人、业主委员会、业主大会的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。对于破坏业主大会召开以及业主委员会选举、侵犯业主及物业使用人权益等违法行为，行政执法机关和司法机关必须予以严厉打击。

人民法院受理以业主委员会为原告的民事、行政案件，应当缓交或者免交诉讼费。业主委员会因维权诉讼需要向相关政府部门查询、调取证据材料的，相关部门应当配合，只能收取复制文书所需的成本费。

起草说明：由于建设单位、物业管理单位与部分行政、司法单位个别人员关系说不清道不明，对于业主及物业使用人遭受侵犯的案件，查处不及时，措施不得力时有发生，应当突出强调。小区暴力频发，本身突显了政府工作的些许不足。案件发生后，司法机关更是肩负依法打击的重要职责。

为有利于业主委员会充分运用法律手段保护自身权利，在诉讼费的交纳、调查取证费方面，应当给予一定倾斜。

第四十五条（业主委员会联合会） 为了更好地促进业主委员会的自律和规范，已经备案的业主委员会可以按照行政区划自愿组成业主委员会联合会。业主委员会联合会的具体事宜由章程规定，经民政部门登记，取得社团法人资格。

起草说明：宪法明确规定，公民有结社的自由。已经成立的业主委员会互相学习借鉴有助于自身的规范和自律。由各业主委员会组建协会符合法律、法规的相关规定。

最近，广东省政府作出了《关于发挥行业协会、商会作用的决定》，对行业协会、商会的体制和职能进行重大改革。《决定》要求，在“自愿发起、自选会长、自筹经费、自聘人员、自主会务”的基础上，实行行业协会、商会“无行政级别、无行政事业编制、无行政业务主管部门”，真正实现“民间化”和“自治性”，突出其民间化色彩，强化其服务职能。

异常强大的房地产开发商早已拥有了自己的协会，代表物业管理公司的协会也已正式运作，而更需要团结、更需要自律、代表广大小业主的各业主委员会却仍然处于“各自为战”的状态，这十分不利于维护业主正当权益、推进和谐社会建设。

普遍建立业主委员会，依法规范业主委员会的运作是我市社区工作的重要任务。成立全国首个业主委员会协会，对于加强和改善党对社区工作的领导，推进依法治国，实践“执政为民”和“三个代表”重要思想，落实科学发观均具有特别重要的意义。

前已述及，由房地产行政部门担任业主委员会、房地产商、物管企业三者的主管部门难以中立。因此，组建全市性的业主委员会联合会，应当摒弃需要房地产行政主管部门同意的陈旧观念，只要符合社团登记实质要件，民政部门应当为其办理社团法人登记。

香港的业主立案法团联会、业主维权保护协会，活动频繁，为业主维权作出了重大贡献，可以借鉴。

第四十六条（维权基金） 各业主委员会和业主委员会联合会可以依法设立各种维权基金，为业主维权提供急需的各种帮助。

起草说明：业主维权屡战屡败除了组织上的“一盘散沙”之外，经费的匮乏也是重要原因，应当动员社会力量予以支援。依现有基金会设立程序建立业主维权基金，也有利于捐款管理的规范化，防止捐赠过程中的遗憾情形发生。

第四章　物业服务

第一节　前期物业管理

第四十七条 （前期物业管理企业的确定）建设单位应当按照房地产开发与物业管理相分离的原则，预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》前，通过招投标方式选聘物业管理企业，并签订书面的前期物业服务合同并向县（区）级房地产行政主管部门备案。建设单位本身以及建设单位以参股、控股等方式实际控制的关联物业管理企业均不得参与前期物业管理。前期物业管理企业的名称应当记入《商品房预售许可证》，供购房人查阅。[page]

投标人少于3个或者总建筑面积不超过5万平方米的住宅物业，经物业所在地房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

分期开发的整个住宅物业划定为一个物业管理区域的，其前期物业管理招投标应当以先期开发完毕的物业管理区域为限。分期成立的业主委员会可以根据业主大会的决定解聘、选聘物业管理企业。全部开发完毕后，由业主委员会根据整个物业管理区域业主大会的决定聘请物业管理企业。

建设单位选定前期物业管理企业后，不得随意变更。

起草说明：选聘前期物业管理企业的时间提前到取得预售证前，规定将前期物业管理企业写入预售证，前期物业服务合同需要备案管理，有利于业主监督和行政部门管理。建设单位本身以及建设单位以参股、控股等方式实际控制的关联物业管理企业均不得参与前期物业管理，防止了建设单位与物业管理企业串通一气损害业主的情况发生。规定了前期物业管理企业一经选定，建设单位不得随意变更，防止了“按规定选聘前期物管企业，随意变更无需担责”的情况发生。

规定“分期成立的业主委员会可以根据业主大会的决定解聘、选聘物业管理企业”以防止建设单位借口“分期开发”前期物业管理企业一定多年不变、业主权利受损无从救济的情形出现。在广州，有的楼盘分成八期开发，周期长达十几年。如果允许开发商就整个小区选定前期物业企业关不得改变，业主大会和业主委员会关于选聘、解聘物业管理企业的权利将形同虚设。

　第四十八条（建设单位销售物业时明示、备案业主临时公约的义务） 建设单位在销售物业前，应当根据政府主管部门公布的业主临时公约示范文本制定业主临时公约，并将业主临时公约报物业所在地的县（区）级房地产行政主管部门备案。业主临时公约不得侵害物业买受人的合法权益。
　　建设单位应当在物业销售时将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。
　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当在业主临时公约上以签字同意的方式承诺遵守。物业买受人自物业交付之日成为业主大会的成员，依法行使权利和履行义务。

在首次业主大会通过的业主公约生效后，业主临时公约即行失效。

起草说明：在霸王条款十分猖獗的情况下，业主临时公约的备案管理可能有利于解决目前临时公约中的霸王条款。

第四十九条（建设单位销售物业时明示、备案前期物业服务合同的义务）　建设单位与物业买受人签订物业买卖合同时，应当向物业买受人明示前期物业服务合同及物业管理企业、服务标准、收费标准、计费方式和起始时间等内容。

前期物业服务合同作为物业买卖合同的附件，经物业买受人签字确认，对物业买卖双方和物业管理企业具有约束力。前期物业服务合同可以约定期限；约定期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

起草说明：在建设单位推行霸王条款拒不修改的情况下，前期物业服务合同的备案管理可能有于遏制目前前期物业服务合同的霸王条款。

　第五十条（建设单位销售物业时公示共用设施、共用设备的义务）　建设单位销售物业时，应当在销售场所将物业管理用房和物业共用部位、共用设施设备予以公示，并向物业买受人提供书面公示材料。
　　起草说明：建设单位销售物业时公示共用设施、共用设备，有助于使业主了解共用设施、共用设备的状况，做到心中有数，提高建设单位忽悠业主的成本。

第五十一条（建设单位的保修义务）　物业管理区域内物业竣工验收合格并交付使用后，建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
　　建设单位提取的物业工程质量保修金，应当专户存储，专项用于物业保修期内的维修，并接受业主和业主委员会的监督。

第五十二条（建设单位销售物业时签订不同版本文件的选择）同一物业管理区域内，前期物业管理服务合同、业主临时公约或者物业买卖合同等文件中涉及物业购买人共同利益的约定应当一致。约定不一致的，以最不利于建设单位、物业管理企业的合同文本为准。

起草说明：借用WTO原则中的最惠国待遇条款，防止建设单位利用业主之间信息不通各个击破，获取最大限度的利益，如此，业主合法利益将得到一定保护。

第五十三条（前期物业管理物业的移交） 前期物业管理企业承接物业时，应当对物业管理区域内物业管理服务用房和物业共用部位、共用设施设备等的数质量情况进行查验，并查明供水、供电、供气、供热、路灯、通讯、有线电视等相关管线和设施设备与有关单位的移交情况。
　　对物业管理服务用房和物业共用部位、共用设施设备达不到数量、质量要求的，前期物业管理企业不得接管。
　　业主委员会成立后，前期物业管理企业应当将物业管理服务用房和物业共用部位、共用设施设备等的查验情况报告业主委员会。

起草说明：前期物业移交义务明确，有助于小区共用部位共用设施设备的保全。

第五十四条　（建设单位移交物业时的行政监管）办理物业承接验收手续时，建设单

位应当在县级以上房地产行政主管部门的监督下，向物业管理企业移交物业管理用房和物业共用部位、共用设施设备及相关资料。物业管理企业应将移交结果向全体业主公示。

起草说明：关键时候，政府应该出手。

第五十五条（前期物业管理收费标准） 前期物业管理企业或者建设单位应当在政府指导价范围内，与房屋购买人在前期物业管理服务合同中预先约定收费标准。没有约定的按照当地同类住宅小区的政府指导价的最低标准收取。

起草说明：对前期物业管理企业随意定价的情况，相信这会有一定的作用，会在一定程度上督促物业管理企业与业主进行协商。

第五十六条　（前期物业管理期满的终止）前期物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和物业共用部位、共用设施设备及相关资料交还业主委员会。

第五十七条（物业管理费的交纳）　物业管理区域已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳；物业交付之日起，物业服务费用由买受人交纳，双方另有约定的从其约定。

建设单位出售物业时，不得承诺减免物业服务费用。

第五十八条（建设单位、物业管理企业实施物业管理时的义务）　交付物业时，建设单位、物业管理企业不得收取煤气初装费，所有收费项目和标准均应当公布。委托收费的项目，不得收取任何手续费用，并应当出示委托书，开具委托单位的正式收据。[page]

建设单位、物业管理企业违反上述规定的，业主可以拒交。建设单位、物业管理企业不得以此拒绝交楼。

起草说明：煤气初装费属于乱收费，省物价局已经明确。既然已经明确，绝对不能再收，否则法治何在？鉴于建设单位往往以不交清其所谓的全部款项就拒不交楼，业主为了收楼只能被迫接受的现状，应当规定，建设单位、物业管理企业不得以此拒绝交楼。因为，业主已经为房屋支付了全部房款，建设单位就有义务交付房屋，何况这些乱七八糟收费大部分又是非法的。

第二节 物业管理用房

第五十九条（建设单位物业管理用房的配套建设义务） 物业管理服务用房、业主委员会用房（以下合称物业管理用房）和按国家有关规定纳入配套建设的物业共用设施设备，应当与新建物业同时设计、同时施工、同时验收、同时交付使用。

起草说明：建设单位以“政府原因”免责越来越时髦。最好一开始就将物业管理用房考虑在内，否则建设单位就会以政府原因为由负责。在本条例关于业主大会的职能中已经规定物业管理用房的规划变更应当经过业主大会同意。

第六十条（物业管理用房的配备标准） 建设单位应当按照不少于物业管理区域总房屋建筑面积千分之四的比例无偿提供物业管理用房，最低不少于一百平方米。

分期开发建设的物业，建设单位在先期开发的区域配置全部物业管理用房，或者以先期开发区域的房屋建筑面积为基数，按千分之四的比例配置物业管理用房，但最低不得少于100平方米。

物业管理用房应为地面以上的独立成套房屋，具备水、电使用功能；没有配置电梯的物业，物业管理用房所在楼层不得高于四层。

业主委员会用房按不低于10%的比例在物业管理用房总量中配备，最低不少于20平方米。

起草说明：有建设单位用地下室作为物业管理用房，有的将几十层的高楼用作物业管理用房，还说不违法。如果规定，那就违法了！明确物业管理用房和业主委员会用房的位置、面积以及在建设面积中的比例，有助于界定建设单位的责任，防止物业管理企业与业主委员会因此发生纠纷。

第六十一条（物业管理用房的性质）物业管理用房的所有权依法属于全体业主，县级以上房地产行政主管部门在核发商品房预售许可证和办理所有权初始登记时，应当注明物业管理用房面积和位置，并发给产权情况登记表。

起草说明：不发证防止滥用，发个产权情况登记表，以示产权在握也好。

第六十二条（物业管理用房的移交）建设单位应当在业主委员会成立之日起三十日内将物业管理用房移交给业主委员会。业主委员会成立前，物业管理用房由物业管理企业经营使用。

第六十三条（物业管理用房拆迁补偿的处理）因拆迁致使物业管理用房灭失的，应当根据房屋拆迁方面的有关规定，由业主大会或业主代表大会决定补偿安置的方式。拆迁安置用房或货币补偿金额属于业主所有。

起草说明：由于业主是弱者，最好写明。

第三节 物业管理规定

第六十四条（物业管理企业和人员的资质）物业管理企业应当按照国家规定，具备相应的资质。
　　从事物业管理的人员应当按照国家规定，取得职业资格证书。

起草说明：重复《物业管理条例》相关规定，以示完整。

第六十五条（物业管理合同的签订）业主大会成立后，业主委员会应当按照业主大会的决定与前期物业管理企业或者其他选定的物业管理企业签订物业服务合同。

前期物业服务可以约定期限，但期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

第六十六条（物业管理企业的权利） 物业管理企业享有下列权利：
　 （一）按照物业管理的技术标准、行业规范和物业服务合同约定提供专业化的物业服务；
　　（二）收取物业服务费或物业服务酬金；
　　（三）选择专业性服务企业承担专项经营服务业务；
　　（四）制止物业管理区域内违反业主公约和物业管理规章制度的行为；
　　（五）享有经营自主权，按经营范围开展经营活动；
　　（六）法律、法规规定的其他权利。

　第六十七条（物业管理企业的义务） 物业管理企业履行下列义务：
　　（一）履行物业服务合同，提供物业服务；
　　（二）接受业主、业主大会、业主委员会的监督；
　　（三）在物业管理区域内公示物业服务合同约定的收费项目和标准以及向业主提供专项服务的收费项目和标准；
　　（四）向业主大会、业主委员会报告物业服务合同履行情况；
　　（五）接受物业所在地房产行政管理部门的监督管理；
　　（六）协助有关部门制止违法、违规行为，维护物业管理区域公共秩序和公共安全；
　　（七）在物业服务活动中维护业主的合法权益；

（八）法律、法规规定的其他义务。

第六十八条（物业管理合同的内容） 物业管理服务合同中的物业管理服务事项主要包括以下内容：
　　（一）物业共用部位和物业共用设施设备的日常养护和管理；
　　（二）物业管理区域内共用部位的保洁；
　　（三）公共绿地、花草树木等的养护管理；
　　（四）协助公安部门维护物业管理区域内的公共秩序、设置安全警示标志、进行消防和交通等事项的安全防范；
　　（五）物业装饰装修的安全性能、垃圾清运等管理服务；
　　（六）物业档案的管理。
　　业主委员会经业主大会同意，可以与物业管理企业约定前款内容以外的其他服务项目；物业管理企业也可以直接向业主和使用人提供物业管理服务合同以外的其他服务项目，业主和使用人对物业管理企业提供的其他服务有自主选择权。

第六十九条（物业管理收费的方式） 物业管理服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式约定。采取酬金制的，物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金的收支情况。物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定，聘请专业机构对物业服务资金进行年度预决算和对物业服务费用的收支情况进行审计。

第七十条（物业管理企业不得改变设施的限制） 物业管理企业不得擅自改变物业管理区域内设施的用途。

第七十一条（物业管理合同续期和移交）　物业服务合同期限届满前3个月，物业管理企业应当与业主委员会协商续约事宜。双方续约的，应当重新签订物业服务合同；不再续约的，业主大会应当及时选聘其他物业管理企业并通知通知物业管理企业。[page]

物业服务合同期限届满，没有召开业主大会或者业主大会没有作出是否续约决定的，原物业服务合同继续履行至业主大会选聘新的物业管理企业进驻时止。　　

物业服务合同期满不再续约或者解除物业服务合同的，原物业管理企业应当在合同终止之日起10日内，向业主委员会移交下列资料和财物：
　　（一）国务院《物业管理条例》第二十九条第一款规定的资料；
　　（二）物业管理用房和物业共用部位、共用设施设备；
　　（三）有关代管的物业管理的款项及其他应当移交的票据和账册。
　　业主大会重新选聘物业管理企业后，业主委员会应当将前款所列资料和财物移交重新选聘的物业管理企业，原物业管理企业应当与新选聘的物业管理企业做好物业管理交接工作。

第七十二条（物业管理企业违法违约应承担的法律责任）物业管理企业没有履行或者没有完全履行物业服务合同的约定，导致物业管理区域财产损失或者人身伤害的，按照其过错程度承担相应的法律责任。有保证人身、财产安全特别约定的，从其约定。

第七十三条（物业管理收费标准） 普通住宅（别墅和容积率不超过1.0的住宅属于非普通住宅，其他住宅属于普通住宅）服务收费实行政府指导价，其他类型物业服务收费实行市场调节价。经业主大会所持投票权三分之二以上通过，普通住宅物业服务收费可以实行市场调节价，并在物业服务合同中明确。政府指导价的具体定价形式和收费标准由市、县人民政府价格行政主管部门会同房地产行政主管部门制定。　政府指导价由价格主管部门会同物业管理行政主管部门共同确定，每年公布一次。

物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方协商确定。
物业管理企业应当明码标价，在物业管理区域的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

第七十四条（物业管理企业重复收费的限制） 物业管理企业已接受委托实施物业管理并相应收取服务费的，其他部门和单位不得再向业主或者物业使用人重复收取卫生费、治安费等性质和内容相同的费项。
　　（预收物管费的限制）经业主同意，物业管理企业可以向业主预收物业管理服务费。
　　（物管费的连带交纳）业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业管理服务费的，从其约定，但业主负连带缴纳责任。

第七十五条（杂费缴纳）　物业管理区域内，供水、供电、供气等单位应当对最终用户实行装表到户、收费到业主。
　　供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位可以委托物业管理企业代收有关费用，并按约定支付手续费。
　　物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

第七十六条（公共费用的分摊） 物业管理企业应当每月公布共用场地、设施设备产生的水电数量、单价、金额，按实际支出和约定的收费方式向全体业主合理分摊，但物业服务合同另有约定或供电供水部门收费到户的除外。

建设单位应当在出售物业前对共用场地、设施设备安装独立计量器。

第七十七条（旧物管理企业的退出） 物业服务合同终止时，业主大会选聘了新物业管理企业的，原物业管理企业应当在七日内退出物业管理区域，并向业主委员会完整移交有关物业、物品和档案资料，配合新的物业管理企业做好交接工作。

原物业管理企业未按前款规定退出物业管理区域的，应当免费提供原合同规定的物业管理服务，并依法承担相应的法律责任；造成业主损失的，依法赔偿。物业管理合同有约定的，按照约定承担违约责任。

起草说明：因为利益关系，旧的物管不退出时常发生，造成不少困扰，此处原则规定，法律责任一章详尽写明。

第七十八条（放弃物管时紧急处理） 物业管理企业放弃物业管理的，在新的物业管理企业进驻之前，由辖区街道办事处(乡镇人民政府)组织保洁企业实施保洁服务，并向业主收取相应费用；物业的维修由受益业主自行选择维修单位，并承担费用。

起草说明：也有物管企业觉得不赚钱一走了之的，对业主损害不小，一觉醒来，所有保安等不见，业主干着急。广州就曾发生过这种事情。情急之下，政府出马。

第七十九条（业主的缴纳服务费的义务以及投诉的处理） 对物业服务不满意的，除另有约定外，业主不得拒交物业服务费。业主提出物业管理服务投诉的，房地产行政主管部门应当会同街道办事处、居民委员会或其他行政主管部门及时协调、处理；房地产行政主管部门对物业管理企业下达限期整改通知书的，物业管理企业应当及时整改。

相关当事人对物业管理纠纷可以依法申请仲裁或者向人民法院起诉。

起草说明：业主以不交物业管理费的方式来对抗物管企业似乎有愈演愈烈之势，其实这并非高招。你不交管理费，物管赚不了钱甚至想一走了之，受损的还是自己。再说，你不交管理费，别人交了，等于你侵犯了那些交了管理费的业主。最后，你不交管理费，业主委员会、物业管理企业将你诉上法庭，你败诉的机会是很大的，一旦强制执行，面子上不好受。所以，不交管理费本身与自治相去甚远。既然我们正在依法治国，努力建设一个法治国家，那我们就得理性维权，依法办事。

第八十条（未实施物管愿意实施物业管理的条件） 未实施物业管理的住宅物业，经二分之一以上业主书面同意，可以实施物业管理或专项服务。

起草说明：也帮那些想实施尚未实施物业管理的人们写上一条。

第八十一条（建设单位对拥有物业面积的服务费缴纳义务以及法律后果）　建设单位对其拥有的物业面积，必须按照规定缴纳物业服务费。建设单位不能出示其名下物业已经交清物业服务费的，视为其丧失投票权，该投票权摊到其他业主。

起草说明：建设单位物业面积多少，管理费交了多少，谁也不清楚。但到了投票时，它就会来的。借助联合国的方法，哪个国家的会费欠缴到了什么程度，就停止它的投票权（美国份钱多，欠钱的机会也多，但往往在投票权时就把钱交足了）。如果没有交清，对不起，失去投票权。

第八十二条（物管理企业转包服务项目的限制）　物业管理企业不得将应由自己履行的物业服务项目全部转包他人。物业管理企业将专项服务项目转由他人代为履行的，应当经过业主委员会同意。

第八十三条（建设单位、物管企业不得采取破坏生存手段的限制）　建设单位、物业管理企业不得采取停水、停电、停煤气、封锁通道等破坏生活基本条件的方式催缴物业服务费或者以此作为解决纠纷的手段。[page]

起草说明：与业主不交管理费相对应，物业管理公司使用上述手段的可能性也在上升。这会导致社会不稳定，甚至损害许多无甚关联业主的利益，手段“相当”地不厚道，应当坚决制止！

第八十四条（建设单位、物业管理企业限制业主享受公共服务的法律规制）　建设单位、物业管理企业不得限定业主安装指定公司的电视、电话、宽带网、直饮水、可视门铃等系统，保证业主有完全自由选择的权利。　

建设单位及物业管理单位不得阻止合法经营的电信、有线电视、直饮水等公共服务经营单位依法进入物业管理区域为业主提供服务。

起草说明：据说这也成为了一些房地产商、物业管理企业赚钱的另一重要渠道，但这既破坏了市场竞争的法则，也严重损害了业主及物业使用人的消费者权利。更恶劣的是，这为他们制造一个法律王国之外的独立王国创造了条件。一旦小区出现一些不利于他们的事件，为了防止信息的自由传播，某些房地产商和管理企业甚至采用旧社会中反动政府才用得上的限制措施，断网、停电。

第四节 专项维修资金

第八十五条（专项维修资金的建立条件） 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业，具有两个以上业主的，业主应当按国家和省有关规定交纳专项维修资金。

专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。

第八十六条（建设单位缴交专项维修资金的界限） 核发的商品房预售许可证在1998年10月1日《广东省物业管理条例》开始施行后至 2003年8月31日国务院《物业管理条例》施行前的，由建设单位按物业总投资的2%的比例一次性划拨给业主委员会。没有成立业主委员会，由县（区）级房地产行政主管部门代为追缴。

（物业总投资的确定）建设单位应当提供物业总投资的证明文件，不能提供或者拒不提供的，物业总投资以该建设项目的报建文件确定，或者由法定的鉴定机构进行评定，评定费用由建设单位承担。

起草说明：说起专项维修资金，在广州来说，问题那是“相当”的严重。

1999年8月，李女士与广州东华实业股份有限公司（以下简称东华公司）签订合同，购买东悦居一套房子。开发商是在1998年10月1日后取得商品房预售许可证的。房子买了几年，但物业维修基金一直没有着落，李女士于是在2003年８月以开发商不给其缴纳物业维修基金为由，把开发商告上法院，此案被称为“广州维修基金第一案”。仅广州市，与此案相似情况的业主就达数十万户、涉及的维修基金以数十亿计，且因法规“打架”可能最终需要全国人大常委会裁决,一直以来,该案备受社会关注，省、市、中央各大媒体亦曾广泛报道。

作为该案的代理人，伴随此案历经三年诉讼，最后的结果是“没有结果”。

2003年12月9日，原广州市东山区人民法院就此案作出(2003)东法民三初字第1702号民事裁定书。裁定书认为：“………所在小区的业主委员会已经成立，原告现以个人名义向法院主张小区物业管理维修基金，不符合法律规定，应予驳回”，遂裁定驳回女士的起诉。

2004年4月22日，广州中院作出（2004）穗中法民四终字第1811号民事裁定（下称1811裁定）。该裁定书认为：“……依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条、第一百五十四条和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第一百八十七条的规定，裁定如下：一、撤销广州市东山区人民法院(2003)东法民三初字第1702号民事裁定书；本案由广州市东山区人民法院进行审理”。

2005年1月28日，东山区法院参照广州市国土资源和房屋管理局（2003）592号文件判决“被告应按原告购房建筑面积，以40元/m2的标准，将3724元物业专项维修基金存入指定专用账户”，业主胜诉。

2006年1月12日，广州中院做出(2005)穗中法民民四终字第1163号民事裁定书(下称1163裁定)。该裁定认为：“……，从本质上说，当事人承担的主要是行政法上的义务，应由行政主管部门前置处理为宜。原审以民事案件受理并做出实体判决不当，应予撤销”。遂依据民事诉讼法第一百零八条第（一）项、第（四）项，撤销原东山区法院2005年1月28日的判决结果，驳回业主李女士的诉讼请求。

终审裁定虽然在程序上终结了此案，但面对数十万业主对于维修基金的追问，这绝不可能成为终点。《省条例》和部《通知》的效力冲突问题，不容回避。作为律师，我们不难想像法院之前所做的不懈努力，但如今的意外结果无疑是整个社会所不能接受的。原本可以借助司法程序启动解决这一历史难题的机会如今化为了泡影。东悦居的业主在向市检察院和广州中院申诉的同时，也已自行向国务院申请对上述规定不一的问题进行处理。但国务院至今没有任何回复，远远超过信访条例规定的三个月必须答复的期限。

现仍有效的〈广东省物业管理条例〉第三十二条规定：“业主委员会应当设立物业管理维修基金。物业管理维修基金由物业建设单位按物业总投资的百分之二，在向业主委员会移交物业管理权时，一次性划拨给业主委员会，其所有权属全体业主共同所有”。在其实施仅

三个月时，建设部关于印发《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的通知（建住房［１９９８］２１３号）实施，开发商纷纷借此拒交专项维修资金。〈广东省物业管理条例〉的上述规定几成空文。终审裁定后，我们请求省人大对此条文进行立法解释，也不了了之。由此不免担心起来，我们今天精心制定〈广东省物业管理条例〉又有多少可能落到实处呢？

本案在经历了起诉、被驳回、法院同意受理、一审、二审等多个阶段长达三年多的时间后，一个令人意外的终审裁定，毁灭了所有人的期待，维修基金的遗留问题将继续存在下去。难道一定要等到重大责任事故发生，社会付出沉重代价的那一天，我们的才能醒悟吗？象本案这样，建设单位早已收走维修基金，现在却无法让它回到业主手中，一笔笔维修基金巨额款项去向不明，应当引起所有人的深思。

立法权威不容亵渎，作为省一级的地方立法机关颁布的地方性法规，司法机关不予理睬，损害了立法的有效性，动摇了人们对法治的信心。所以，现在是我们立法机关必须亮明自己的态度的时候了。

而在西门口广场业主委员会诉开发商追缴专项维修资金一案中，荔湾区法院及广州中院一律高挂“免战牌”，简单判定“不属民事案件”，一概不予受理。广州市国土资源和房屋管理局对此案作出答复，虽认定本案专项维修资金应由开发商缴纳，但应向法院起诉，两者互相矛盾，均认为不归自己管辖，好一个“烫手山芋”，竟然没人管了。同样的案件，福州中院及南通中院均判定业主委员会胜诉，在广东，专项维修资金案件竟不属于民事案件，法治的统一和尊严茫然无存。[page]

第八十七条（业主缴交专项维修资金的界限）　核发的商品房预售许可证在1998年9月30日前或者在2003年9月1日后的，由购房者按住宅建筑面积40元/M2，非住宅建筑面积50元/M2的标准交纳首期专项维修资金，不足物业总投资的2%的部分，根据业主大会决定的方案缴纳。

（两年未售出房屋的专项维修资金缴交主体）建设单位在该栋第一套商品房批准销售之日起两年后，尚未售出的商品房的首期专项维修资金由建设单位按房价的2％一次性缴交。

起草说明：建设单位没有将物业售出的一直不缴纳专项维修资金，将会影响到专项维修资金的建立。如果一直不售，开发商就可以一直不缴纳维修资金，损害了其他小业主的利益。

业主应当向房地产行政主管部门指定的银行缴交专项维修资金。建设单位、物业管理企业代收专项维修资金的，应当出具房地产行政部门的书面委托文件并开具由房地产行政部门监制的专用收据。

起草说明：建设单位、物管企业挪用专项维修资金的事情并不少见，业主最终成了冤大头，引发不少纠纷。如果出具了专用收据，有利于加强房地产行政部门对专项维修资金收取的监控。

第八十八条（公共收益优先补足专项维修资金）　利用电梯间、外墙面物业共用部位、共用设施设备进行经营性活动的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的书面同意后，由物业管理企业向有关部门办理报批手续。在扣除物业管理企业代办费用后，应当将业主所得收益百分之三十用于补贴物业管理公共服务费，百分之七十纳入专项维修资金，但业主大会另作决定的除外。

起草说明：尊重业主大会的自治作用。

第八十九条（专项维修资金的补足）　专项维修资金余额不足首期专项维修资金的百分之三十时，业主大会应当续筹专项维修资金。具体标准及筹集办法由业主委员会拟订，提交业主大会会议、由三分之二以上投票权讨论通过。

起草说明：三分之二是要命的，但国务院已规定，只好如此。

第九十条（专项维修资金的保管、核算） 专项维修资金应当存入银行专户，按幢立帐、按户核算。 已经成立业主委员会的，专项维修资金由县级以上房地产行政主管部门设立以业主委员会名义开户的专款帐户进行管理。没有成立业主委员会的，由县级以上房地产行政部门代为管理。

起草说明：房地产行政部门代管总比建设单位、物管企业放心的多。

第九十一条（专项维修资金的使用程序）　物业管理企业和业主委员会应于每次使用前后公布维修计划及结算帐目情款，按专项维修基金管理办法办理使用手续。接受广大业主的监督。但紧急事故可先处理后公示办理各项手续。
　　第九十二条（专项维修资金的使用范围）专项维修资金按照下列办法使用：

（一）自有部分的维修费用，由该业主承担；

（二）部分共用部位的维修费用，由该部分业主按照房屋建筑面积比例共同承担；

（三）全体共用部位的维修费用，由全体业主按照房屋建筑面积比例共同承担。

物业的共用部位属于人为损坏的维修费用，由责任人承担；物业保修期内发生的维修费用，由建设单位承担，不得使用专项维修资金。

第九十三条（专项维修资金转让时不得退还）　业主转让物业时，其专项维修资金余额不予退还，一并转让给新业主。（专项维修资金房屋灭失时退还）因拆迁、自然原因或其他原因使物业灭失的，业主持有关证明材料到专项维修资金主管部门退回余额。

起草说明：明确一下，仅此而已，免得一些业主卖房时老惦记这点小钱，或提醒卖方将该部分列入房屋买卖价款中。

第五章 物业的使用、维护与建设

第九十四条（装饰装修）　物业管理企业应当对业主装饰装修房屋进行指导和监督。
　　业主或者物业使用人装饰装修房屋，应当事先告知物业管理企业并遵守业主公约；物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人。

物业管理企业应对物业装饰装修活动实施监督。物业管理企业发现违反装饰装修规定的，应当立即劝阻、制止，并督促改正。对已造成物业危害后果或者经劝阻、制止拒不改正的，应当及时告知业主委员会并报有关行政主管部门依法处理。
　　物业管理企业违反有关装饰装修规定的，业主或者业主委员会应当及时报告有关行政主管部门依法处理。

　第九十五条（出租转让告知）　物业转让、出租的，业主应当在签订物业租赁合同后，将物业承租人、出租期限、物业服务费用交纳的约定等情况书面告知业主委员会和物业管理企业，并将业主公约的内容告知受让人或承租人。

第九十六条（出租约定的限制）　物业使用人在物业管理活动中的权利、义务由业主和物业使用人约定，但约定不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。物业使用人违反本条例和业主公约的规定，有关业主应当承担连带责任。

第九十七条（统一管理、业主优先） 物业管理区域内的会所、停车场，应当由物业管理企业统一管理，其应当依法经营并优先满足业主、物业使用人使用。

停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人；停车位有空余的，经业主委员会同意可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人。

尚未出售的停车位，有业主、物业使用人需要租赁的，应当出租给业主、物业使用人。

第九十八条（车辆停放） 利用物业共用部位、共用设施、场地等停放车辆的，应当经业主大会同意，车辆停放应当有序，不得影响其他车辆和行人的正常通行。

物业管理区域内应业主或者业主委员会委托实施专人管理的机动车停车服务收费标准，按照价格主管部门制定的标准执行。
　　利用属于全体业主所有的物业共用部位、共用设施、场地等停放车辆的，车辆停放场地费的收取标准，由业主委员会参照有关规定、考虑占用共用设施给予合理补偿的原则确定。

第九十九条（禁止行为） 物业管理区域禁止下列损害公共利益的行为：
　　（一）损坏房屋承重结构，破坏房屋外貌，改变房屋用途，确需改变者、必须书面征得相关业主同意、并办理相关手续；
　　（二）违法搭建建筑物、构筑物；
　　（三）擅自改建、占用物业共用部分；
　　（四）损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；
　　（五）践踏、占用绿地,损毁树木、园林；
　　（六）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，存放、铺设超负荷物品； [page]
　　（七）排放有毒、有害物质；擅自开口向公共走廊内庭及低空排放炊烟及废气；

（八）乱抛垃圾，高空抛物；

（九）发出超过规定标准的噪声；
　　（十）法律、法规和业主公约禁止的其他行为。
物业管理区域内发生上述行为时，物业管理企业应当制止，并协助业主委员会进行纠正。对违反有关治安、环保和物业使用等方面法律、法规、规章规定行为的，物业管理企业在制止的同时，应当及时向有关行政管理部门报告。

第一百条（共用设施设备维修业主使用人的义务） 物业共用部位、共用设施设备维修、更新时，相关业主、物业使用人应当予以配合；因相关业主、使用人阻挠维修、更新造成其他业主、使用人财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。

因物业维修、更新造成相邻业主、使用人的自用部位、自用设备损坏或者其他财产损失的，责任人应当负责赔偿。

第一百零一条（公用事业单位的维修义务） 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
前款规定的单位委托物业管理企业代为维修、养护的，应当签订委托合同，并支付相应的维修、养护费用。前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。

第一百零二条（紧急维修义务的处理） 业主、业主委员会和物业管理企业应当对其负有维护责任的物业定期维修养护。
　　当物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护；责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意或者直接按照业主公约的约定，可以由物业管理企业维修养护或者采取应急防范措施，费用由责任人承担。
　　物业维修养护时，相关业主和物业使用人必须给予配合。因拒绝配合造成物业损坏或者财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。

起草说明：特殊情况，特殊处理。

第一百零三条（特殊情况下业主委员会的报建）　建设单位出现停业、歇业、被吊销、下落不明、被注销等无法正常营业时，业主委员会经业主大会二分之一以上投票权通过，可以向政府相关部门进行共用设施、共用部分的报建工作。

起草说明：有时可能需要此条，目前共用设施共用部分的报建一律由建设单位负责。在建设单位因各种原因无法正常营业的情况下，出于对业主共同利益的保护，有必要如此规定。

第一百零四条（投诉制度）房地产行政主管部门应当建立投诉受理制度。
　　市（县）、区物业管理行政主管部门接到投诉后，应当在7日内作出是否受理的答复。对决定受理的，应当进行调查、核实，并自受理投诉之日起30日内，将处理意见回复投诉人。
　　投诉人对市（县）、区物业管理行政主管部门的处理意见有异议的，可以向市物业管理行政主管部门提出书面复核要求。市物业管理行政主管部门应当自收到书面复核要求之日起30日内，将复核意见回复投诉人。

起草说明：定个时限，有个说法。

第六章 法律责任

第一百零五条（罚则的协调） 违反本条例的行为，本省其他条例有处罚规定的，依照有关规定处理。但本条例规定更为具体的，按本条例处理。

起草说明：“法规打架”才造就了维修基金第一案的悬而未决，一定要力戒法规打架。

第一百零六条（引用法规的处罚）　建设单位、物业管理企业有下列行为之一的，依照国务院《物业管理条例》的规定处罚.本条例规定其他其他处理措施的,可以一并执行：
　　（一）住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的；
　　（二）擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的；
　　（三）不移交有关资料的；
　　（四）未取得资质证书从事物业管理的；
　　（五）物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的；
　　（六）挪用专项维修资金的；
　　（七）未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的；

（八）将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托他人的；

（九）不按规定配备物业管理用房的。

起草说明：国务院上位法大于地方性法规，必须适用。

第一百零七条（违反前期物业管理义务建设单位应负的责任） 建设单位违反本条例规定，擅自变更前期物业管理企业，建设单位本身以及建设单位以参股、控股等方式实际控制的关联物业管理企业参与前期物业管理，由县（区）级以上房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处50万元以上200万元以下的罚款。

建设单位不将前期物业管理合同、业主临时公约、涉及物业管理的物业买卖合同备案的，由县（区）级以上房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处２万元以上10万元以下的罚款。

前期物业管理合同、业主临时公约、涉及物业管理的物业买卖合同，严重损害业主的合法权益的，县（区）级以上房地产行政主管部门应当责令限期改正，给予警告，拒不改正的,处20万元以上５0万元以下的罚款；人民法院依法可以宣告无效或者撤销。

起草说明：前有规定，后有罚则；罚得较重，才能心痛。

第一百零八条（建设单位销售物业减免物业服务费的责任）　违反本条例规定，建设单位在出售物业时承诺减免物业管理服务费的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处10万元以下的罚款。

第一百零九条（建设单位限制业主接受基础消费的法律责任）　建设单位、物业管理违反本条例规定，阻止合法经营的电信、有线电视、直饮水等公共服务经营单位依法进入物业管理区域或者限定业主安装电视、电话、宽带网、直饮水、可视门铃等系统的，县（区）级以上房地产行政部门可以责令限期改正,处10万元以上200万元以下罚款。

起草说明：建设单位、物管企业如此热心，分成应当不少，罚时不应心软。

第一百一十条（违反公示备案义务建设单位应负的责任）建设单位在销售物业时，不公示物业管理区域划分、临时业主公约、前期物业服务合同、前期物业管理企业、服务收费标准、收费标准、计费方式和起始时间的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处10万元以下的罚款。[page]

第一百零一十一条（违反缴纳物业服务费义务建设单位应负的责任）　建设单位违反本条例规定，不按时足额交纳物业服务费的，由县级以上房地产行政主管部门责令限期改正，处以未交纳物业费总额一倍以上五倍以下的罚款，并在物业管理区域内通报。

起草说明：前两条事情不太，罚得少些，改正就好。

第一百一十二条（违反符合业主委员会成立条件建设单位、物业管理企业拒不报告应负的责任） 建设单位、物业管理企业违反本条例规定，明知物业管理区域符合召开首次业主大会条件拒不报告、或者以不提供资金、场地、业主名册及联系方式等方式妨碍业主委员会成立的，由县级以上房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处１0万元以上50万元以下的罚款。

起草说明：报告就算，不报就罚。

第一百一十三条（拒不退出物管单位应负的责任）物业管理企业违反规定拒不退出物业管理区域，由县级以上房地产行政主管部门责令限期退出物业管理区域，拒不退出的，经县级以上房地产行政部门申请,人民法院应当强制执行；县级以上房地产行政主管部门可处50万元以上200万元以下的罚款，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；造成业主损失的,业主、业主委员会可以要求赔偿。

起草说明：拒不退出，限期改正；拒不改正，强制执行；此事较大，罚至它怕。

第一百一十四条（拒不整改物管单位应负的责任）物业管理企业违反规定，收到房地产行政主管部门整改通知书而不及时整改的，由县级以上房地产行政主管部门处1万元以上5万元以下的罚款；情节严重的，颁发资质证书的部门可对物业管理企业进行降低资质等级、吊销物业管理资质证书等行政处罚。

起草说明：连主管部门的招呼都不听，招打，该罚。保留原草案此条。

第一百一十五条（丢失档案建设建设单位物管单位应负的责任） 建设单位、物业管理企业将属于全体业主的档案资料丢失、损毁，或者拒不按规定向业主委员会移交的，由县级以上房地产行政主管部门处２０万元以上１０0万元以下的罚款。

起草说明：档案丢失，以后将成物管难题，应当加大处罚力度。

第一百一十六条（乱收费物管单位应负的责任）物业管理企业擅自提高收费标准，增加收费项目，由县级以上价格行政主管部门根据有关法律、法规的规定予以处罚。

第一百一十七条（殴打业主使用人建设单位物管单位应负的责任） 建设单位、物业管理企业人员或者其指使的人员对业主或物业使用人采取财产侵害行为的，颁发资质证书的部门应当吊销资质证书，县（区）级以上房地产行政部门可并处20万元以上100万元以下罚款；建设单位、物业管理企业人员或者其指使的人员对业主或物业使用人采取人身侵害行为的，除给予吊销资质证书的行政处罚外,县（区）级以上房地产行政部门可并处50万元以上500万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

建设单位、物业管理企业因故意或者重大过失造成业主及物业使用人人身和财产损害的，应当承担民事责任。

起草说明：人身权是业主及物业使用人的最基本人权，侵犯人身权的应当从重处罚。原草案没有将物业使用人纳入保护范围，且没有将建设单位以及建设单位和物管企业指使的人实施侵犯行为包括在内，存在法律漏洞，应当完善。侵害人身权或者财产权似乎有愈演愈烈之势,特别是业主被打,社会反响强烈,立法上必须予以重重打击,看他们以后还敢打业主不？

第一百一十八条（业主、使用人违反规定损害其他业主、使用人应负的责任）违反本条例规定，业主、物业使用人损害其他业主、使用人合法权利，经业主委员会劝阻无效的，由县级以上房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10000元以下的罚款。

第一百一十九条（业主委员会成员违法决定应负的责任）业主委员会做出的决定违反法律、法规规定和业主大会决定，给业主、物业管理企业造成损失的，由签字同意该决定的业主委员会委员承担赔偿责任。

起草说明：有权必有责，用权受监督（总理语，记不全）

第一百二十条　（业主委员会成员收取财物应负的责任）业主委员会委员违反本条例规定，索要或收受建设单位、物业管理企业或者其他关系人任何形式财物的，由县级以上房地产行政主管部门没收违法所得，在本物业管理区域内予以通报，可以并处违法所得3倍以下的罚款。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

起草说明：受处理的违法行为范围应当扩大为“索要或收受建设单位、物业管理企业或者其他关系人任何形式财物的”，堡垒最容易从内部攻破，业主委员会委员必须自重。

第一百二十一条（未缴纳专项维修资金的法律责任） 违反本条例规定，业主未将专项维修资金按规定缴存到银行专户的或者未按业主大会决议续筹、补建的，或者建设单位未按规定拨付将专项维修资金的，每日按应缴金额的千分之一的标准支付滞纳金。

县级以上房地产行政主管部门可以责令其限期缴纳专项维修资金及滞纳金；责令限期交纳时，应当列明限期缴纳的金额、期限以及拒不缴纳的法律后果。

逾期仍不缴纳的，房地产行政主管部门可以依法向人民法院申请强制执行；业主、业主委员会也可以向人民法院提起民事诉讼，人民法院必须受理，尽快审理。

县级以上房地产行政部门对于专项维修资金的投诉，不依法履行职责的，给予行政处分。业主、业主委员会可以依法提起行政诉讼。

建设单位没有缴清专项维修资金及滞纳金的，由县级以上房地产行政部门降低其资质，并责令其已经开发的项目暂停上市；本条例实施后逾期一年未能付清的，资质降至最低级别；逾期两年仍未付清的，吊销资质证书。

起草说明：专项维修资金不能成为广东业主永远的痛，立法、行政必须下决心防止出现新的拖欠，更要下决定解决历史难题。放手业主、业主委员会依法解决该历史问题，不仅不会导致社会动荡，反而强化立法、司法权威。否则，整个社会付出的代价只会越来越大。

第一百二十二条　（未配备物业管理用房的法律责任）建设单位未按规定提供物业管理用房的，由县（区）级以上房地产行政主管部门责令限期提供；逾期不提供的，由建设单位按照同地段物业平均市场售价和规定的物业管理用房的面积，向业主委员会交纳价款，专项用于承租、购置物业管理用房，拒不交纳的，由县（区）级以上房地产行政主管部门责令限期交纳。

责令限期交纳价款或者限期提供物业管理用房的，应当列明限期缴纳的金额或者限期提供物业管理用房的位置及面积、履行时限以及拒不履行的法律后果，房地产行政主管部门可以依法向人民法院申请强制执行；建设单位不提供物业管理用房或者不支付价款的，业主委员会也可以向人民法院提起诉讼。[page]

起草说明：不给管理用房，与不交专项维修资金一样需要强有力的保障机制。

第一百二十三条（破坏业主大会召开和业主委员会选举的法律责任）　建设单位、物业管理企业破坏业主大会召开、业主委员会选举的，吊销企业资质，并处10万元以上100万元以下罚款;违反治安处罚法的，由公安机关进行处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第一百二十四条（破坏业主和使用人生存条件建设单位和物业管理企业应负的法律责任）　建设单位、物业管理企业采取停水、停电、停煤气、封锁通道等破坏基本生活条件的方式催缴物业服务费或者以此作为解决纠纷的手段的，由县级以上房地产行政主管部门责令限期改正；拒不改正的，房地产行政部门可以申请人民法院予以强制执行，并处30万元100万元以下罚款，可以吊销资质证书；造成业主或者物业使用人损失的，依法赔偿。

起草说明：破坏基本生活手段，立足尽快解决问题，吊证重罚一般有效。

第一百二十五条（政府工作人员的职责）　违反本条例规定，县级以上房地产行政主管部门或者其他有关行政主管部门及其工作人员有下列情形之一的，由有关行政机关或者监察机关责令改正；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
　　（一）违法干预业主依法成立业主大会和业主委员会的；
　　（二）违法实施物业管理行政许可的；
　　（三）违反物业管理投诉处理规定的；
　　（四）对违反物业管理规定的行为，不依法查处的；
　　（五）有滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守等其他行为的；

（六）国家机关实行物业管理未依法招投标的。

起草说明：政府没有监督，就会懈怠！

第一百二十六条（涉及中央国家部门的职责的协调）本条例规定的处理措施涉及国家有关部门的,县级以上人民政府有关部门应当建议国家有关部门依照本条例相关规定作出相应处理。

起草说明：有时需要跑趟北京。

第七章 附 则

第一百二十七条（名词解释）　本条例所称物业管理企业，是指依法设立、具有独立法人资格、专营或主营物业管理服务业务的企业。

本条例所称业主，是指物业的所有权人。尚未办理产权登记，但其具有合法买卖凭证且已经入住的，享有业主权利，承担业主义务。

本条例所称物业使用人，是指物业承租人和实际使用物业的其他人。
　　本条例所称物业建设单位，是指依法从事物业建设、经营的法人和其他组织。
　　本条例所称物业，是指已建成并交付使用的各类建筑物、场所及其附属的设施、设备和相关场地。
本条例所称前期物业管理，是指业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。

本条例所称专有部分是指物业的套内部分，包括套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜、墙体、阳台等。

本条例所称共用部位是指物业的主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋面等）、物业外墙面、门厅、屋顶、走廊通道、架空层、楼梯间等。县级以上人民政府房地产行政主管部门在核发商品房预售许可证和办理所有权初始登记时，应当注明物业面积和位置。

本条例所称共用设施设备是指物业区域内上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、煤气线路、消防设施、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施、停车场、会所、物业管理用房、业主委员会用房、垃圾房、等。县级以上人民政府房地产行政主管部门在核发商品房预售许可证和办理所有权初始登记时，应当注明物业面积和位置。

业主、业主委员会查询物业共用设施、共用部位产权情况时，房地产行政主管部门应当提供方便，并不得收取费用。

起草说明：凡查询必收费，业主委员会好穷，不收行不行。

第一百二十八条（实施日期） 本条例自 年 月 日起施行。